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[사건번호]
조심2015부0919 (2015.06.04)
[세목]
양도
[결정유형]
취소
[결정요지]
쟁점토지의 매매사례가액이 평가기간 내의 가액은 아니라하더라도, 쟁점토지와 비교대상토지는 ○○지구 주택지 조성사업 지구 안에 있으면서 바로 옆에 위치해 있고, 면적ㆍ위치 및 용도 등이 유사하거나 동일하여 비교대상으로 적합하다고 보이는 점, 쟁점토지와 비교대상토지는 ○○○○년부터 ○○○○년까지 기준시가가 변동 없이 동일하여 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액은 보충적 평가방법에 의한 가액보다 매매사례가액을 적용하는 것이 보다 합리적인 것으로 보임
[관련법령]
[따른결정]
조심2016중1049
[주 문]
OOO세무서장이 2014.9.22. 청구인에게 한2014년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2009.2.13. 배우자로부터 증여받은 OOO 소재 대지 453.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를2014.2.27. 송OOO에게 OOO원에 양도하고 취득가액을 OOO원(보충적 평가방법, 개별공시지가×면적)으로 하여 2014.4.25. 양도소득세를 신고·납부하였다가, 2014.8.18. 취득가액을 인근 매매사례가액인 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 산정한 후, 납부할 양도소득세액을 OOO원으로 하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다.
나. 처분청은 2014.9.22. 위 경정청구에 대하여 쟁점금액인 매매사례가액을 취득가액으로 볼 수 없다는 이유로 청구인에게 경정청구 거부 통지를 하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.23. 이의신청을 거쳐 2014.12.18. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점토지의 증여취득일인 2009.2.13. 전후 3개월내에는 매매사례가액이 없으나, 취득일로부터 소급하여 2년내 거래에서는 연접필지의 매매사례가액이 다수 확인되고 있고, 그 기간 중 면적, 위치 및 용도 등이 가장 유사하고 개별공시지가가 동일한 연접필지인 OOO 토지 331.1㎡(이하 “비교대상토지”라 한다)의 매매사례가액을 시가로 인정하여야 한다. 이 기간 중 연접필지 및 쟁점토지의 개별공시지가 동일하고 2007년부터 2010년까지 변동이 없는 등 가격변동에 대한 특별한 요인이 없으므로 평가기준일 3개월 범위 밖의 매매거래가액이라도 매매사례가액으로 볼 수 있는 것이므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점토지에 대한 증여세 신고시 자산의 평가가액을 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제61조에 따라 평가한 가액으로 신고하였는바, 이를 양도소득세 신고시 취득가액으로 산정함이 타당하고 할 것이다. 또한, 증여재산의 경우 평가기준일 전·후 3개월 이내의 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우 동 금액을 시가에 포함하도록 하고 있으나, 청구인이 제시한 매매사례가액은 평가기준일로부터 3개월이 초과하여 시가로 인정할 수 없으므로 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
평가기간을 벗어난 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지 거래가액으로 본다.(단서 생략)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
제56조의2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각 호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 "납세자"라 한다)가 법 제67조에 따른 상속세과세표준신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세과세표준신고기한 만료 70일 전)까지 제54조부터 제56조까지에 따라 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 "평가심의위원회"라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조부터 제56조까지의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 그 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 이 경우 납세자는 동일한 사안에 대하여 국세청평가심의위원회와 지방청평가심의위원회에 중복하여 신청할 수 없다.
1. 제53조 제7항에 따른 중소기업
2. 해당 법인의 자산 매출규모 및 사업의 영위기간 등을 감안하여 동종의 업종을 영위하고 있는 다른 법인(주권상장법인등을 말한다)의 주식가액과 비교할 때 제54조부터 제56조까지의 규정에 따라 평가하는 것이 불합리하다고 인정되는 법인
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 2009.2.13. 배우자로부터 증여받아 2014.2.27. 송OOO에게 양도한 쟁점토지의 양도가액이 OOO원인 것에 대하여는 청구인과 처분청 간 다툼은 없는 것으로 나타난다.
(2) 쟁점토지에 대한 증여세 신고서, 양도소득세 신고서, 경정청구서 및 경정청구검토서 등에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.
(가) 청구인은 2009.2.13. 배우자로부터 쟁점토지를 증여받아 증여가액을 OOO원(면적 453.9㎡×개별공시지가 OOO원/㎡)으로 하여 2009.5.8. 증여세 신고를 하였다.
(나) 청구인은 2014.2.27. 쟁점토지를 양도하고 양도가액 OOO원, 취득시 재산가액을 OOO원으로 하여 2014.4.25. 양도소득세를 신고하였다.
(다) 청구인은 2014.8.18. 아래 <표1>과 같이 쟁점토지의 취득시 재산가액을 OOO원으로 산정한 후 환급세액 OOO원으로 계산한 경정청구서를 처분청에 접수하였다.
OOO
(라) 처분청의 경정청구검토서에 의하면, 상증법 제60조 제1항에서 당해 재산과 유사한 다른 재산에 대한 평가기준일 전후 3개월 이내의 매매사례가액이 있는 경우 이를 당해 재산의 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있어, 청구인이 제시한 매매사례가액은 평가기준일 전후 3개월을 벗어나므로 이를 인정하기 어렵다고 기재되어 있다.
(3) 청구인이 제시한 연접필지 매매사례가액 및 개별공시지가 변동현황은 아래 <표2>·<표3>과 같고, 청구인의 쟁점금액(OOO원) 산출내역에 대하여 보면, 등기사항전부증명서에 비교대상토지의 면적이 330.1㎡이고, 2007.10.9. 거래금액이 OOO원으로 거래금액을 면적으로 나눈 OOO원을 쟁점토지의 면적 453.9㎡에 곱하여 계산한 것으로 나타난다.
OOO
(4) 처분청은 아래와 같은 이유 등으로 청구인이 제시한 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다는 의견을 제시하고 있다.
(가) 상증법 제60조 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 평가기준일 전·후 3개월 이내의 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우 동 금액을 당해 매매가액으로 시가에 포함하나, 청구인이 제시한 매매사례가액 등은 평가기준일로부터 3개월이 초과하여 시가로 인정할 수 없다.
(나) 상증법 시행령 제49조 단서 조항은 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 평가기준일로부터 매매계약일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있으나, 이 건은 평가심의위원회의 심의를 거치지 아니한 가액으로 시가에 포함할 수 없다.
(다) 매매사례가액을 적용하기 위해서는 쟁점토지와 유사매매토지 사이에 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사하여야 한다. 쟁점토지와 비교대상토지는 평가기준일인 2009년 3월 당시 건축물이 없는 나대지 상태이고, 증여 전·후 2년간의 공시지가가 일치함에는 이의가 없으나, 해당 지목이 대지로서 건축가능 면적 및 토지의 위치가 서로 달라 토지의 가치를 단순평가하여 유사평가가액으로 인정할 수 없다.
(라) 청구인이 매매사례가액으로 제시한 증빙은 유사매매토지의 등기부 기재가액으로 등기부 기재가액은 확정된 실제 거래가액으로 볼 수 없는 추정된 가액으로 이를 매매사례가액으로 적용함은 타당하지 아니하다.
(5) 쟁점토지와 비교대상토지가 위치한 지역은 주택지조성사업으로 2004년 12월 토지구획정리사업이 완료된 지역이고, 쟁점토지는 현재까지 지상건물이 없는 나대지로 있고 비교대상토지는 2011년 10월까지 나대지였으며, 청구인이 제출한OOO 주택지조성사업 측량도면 및 토지이용계획확인서에 의하면, 쟁점토지와 비교대상토지는 연접하여 위치하고 있는 것으로 나타난다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증법 제60조 제1항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제56조의1 제1항의 규정을 보면, 부동산의 경우 평가심의위원회는 과세관청의 시가인정 자문에 응할 수 있다고만 규정하고 있어 납세자가 평가를 신청할 수 있는 규정을 두고 있지 아니한바, 이는 과세관청이 부동산에 대하여 납세자에게 불리한 경우에도 평가심의위원회의 자문을 거쳐 평가기간 밖의 매매사례가액을 시가로 보아 과세하고 있음에도 납세자가 유리한 경우는 과세관청이 이를 신청하지 않더라도 납세자가 평가심의위원회의 자문을 신청할 수 있는 근거가 없어 과세관청의 재량에 의존할 수 밖에 없으나, 동 규정의 내용상 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 하고 있는 이유는 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보다 적극적으로 보호하고자 하는 취지로 보인다.
이 건의 경우, 쟁점토지의 매매사례가액이 평가기간 내의 가액은 아니라 하더라도,쟁점토지와 비교대상토지는 같은 OOO 주택지 조성사업 지구 안에 있으면서 바로 옆에 위치해 있고, 면적, 위치 및 용도 등이 유사하거나 동일하여 비교대상으로 적합하다고 보이는 점, 쟁점토지와 비교대상토지는 2007년부터 2010년까지 기준시가가 변동 없이 동일하여 가격변동 요인이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액은 보충적 평가방법(개별공시지가)에 의한 가액보다 매매사례가액을 적용하는 것이 합리적인 것으로 보인다.
따라서, 처분청이 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 경정청구한 매매사례가액을 평가기간을 벗어난 매매사례가액이라는 이유로 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.