[청구번호]조심 2015중1749 (2015. 9. 25.)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]청구인이 쟁점토지 양도자의 대리인인 ＊＊＊ 명의의 계좌에 ???백만원을 송금한 사실이 확인되고 ＊＊＊도 이를 쟁점토지의 양도대금으로 지급받았다고 진술한 점, 청구인이 제시한 세목별 과세증명서, 세금계산서 사본 및 대금증빙 등에 의하여 취ㆍ등록세 및 토지분할측량비용의 지급사실이 확인되는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 ＊＊＊백만원으로 하고 토지분할측량비용을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하나, 청구인이 부동산컨설팅비용으로 지급하였다고 주장하는 ＊＊백만원은 쟁점토지의 양도와 직접 관련된 비용으로 보기 어렵고, 사회통념상 용인할 수 있는 중개수수료의 수준을 벗어나므로 필요경비에 산입하기 어려움

[관련법령] 소득세법 제94조 / 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제114조 / 소득세법 시행령제163조

OOO장이 2015.1.14. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 대지 1,445㎡, 같은 곳 298-5 대지 61㎡의 취득가액을 OOO원으로 하고, 토지분할측량비용 OOO원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 대지 1,445㎡, 같은 곳 298-5 대지 61㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2002.4.9. 취득하여 2013.9.10. 주식회사 OOO에게 OOO원에 양도한 후, 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 양도소득세를 조사하여 쟁점토지의 취득계약서상 금액 OOO원의 실제 지급사실이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액OOO으로 하여 2015.1.14. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지의 취득과 관련한 증빙을 청구인의 배우자가 운영하는 공장(OOO)에서 보관하다가 2004.10.11. 공장이 화재로 관련 증빙을 분실하여 청구인이 쟁점토지 취득과 관련된 원시증빙을 제시할 수 없으나 청구인이 2002.4.12. 양도자의 아들이자 배우자인 OOO 계좌에 송금한 OOO원은 금융거래 내역에서 확인되고, 쟁점토지 양도시 인접토지와의 분할 등 부동산컨설팅을 받기 위하여 경제개발 대표 OOO에게 OOO원을 지급하고 세금계산서를 교부받았으며, 쟁점토지의 지방세과세증명서에 쟁점토지 취득시 납부한 취득세 및 등록세가 OOO원 확인되고, 부동산 컨설팅을 받고 쟁점토지를 분할하면서 지급한 수수료 OOO원을 지산토목측량설계 대표 OOO에게 지급하여 세금계산서를 교부받았으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서는 쌍방계약서로, 2필지에 대한 양도자가 2명으로 2개의 매매계약서가 작성되었으나 모두 동일인의 필체로 작성된 점, 양도자 란의 전화번호도 동일하게 작성되어 있고, 당시 기준시가 대비 6배 이상의 가격으로 취득가액이 작성된 점 등 실제 매매계약서로 보기 어려우며, 취득가액이 기준시가 대비 과다하게 높은 이유가 화물차량의 입출고 및 주차장 부지로 활용하기 위하여 당시 시세보다 웃돈을 주고 취득하였다고 진술하였으나 매수 이후에 주차장으로 사용한 근거를 제시하지 못하였으며, 신고시에도 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 신고하여 청구주장을 신뢰하기 어렵다.

청구인이 실제 취득계약서라고 주장하면서 청구인 계좌에서 출금된 이력을 제시하였으나 계약서상의 계약금 지급일 및 잔금지급일과 대금인출일이 상이하고, 등기접수일이 2002.4.9. 이후의 출금부분을 취득금액의 증빙으로 제시한 점, 출금된 금액이 양도자들 또는 계약서상에 날인한 OOO에게 지급된 사실이 전혀 확인되지 않는 점 등에서 실제 취득금액으로 인정하기 어려우며, 양도자 OOO의 남편이자 OOO의 아들인 OOO(당시 계약 대리인)의 확인서를 제시하고 있으나 객관적인 증빙이 될 수 없다.

청구인은 당초 조사시 매매계약서상 금액 OOO원에 대하여 확인서와 배우자 OOO의 인출액 OOO원, 청구인 인출액 OOO원을 제시하였다가 과세전적부심사 및 심판청구시에는 다른 금액을 제시하여 취득가액에 대한 일관성이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제94조 [양도소득의 범위] ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제96조 [양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 소득세법 시행령

제163조 [양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2014년 10월) 조사 내용은 아래와 같다.

(가) 쟁점토지의 양도가액 OOO원은 매매계약서가 공인중개사 실가이며, 대금수령으로 제시한 수표가액이 양도대금과 일치하고 영수증 등으로 확인된다.

(나) 청구인이 신고한 취득가액 OOO원에 대하여 아래 <표1>과 같이 금액이 인출되었으므로 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 현금으로 인출되어 실제 수령인이 양도자 OOO·OOO이라는 사실이 입증되지 아니하고, OOO원은 배우자 계좌에서 인출되어 취득대금으로 보기 어려우며, 매매계약서상 잔금청산일 및 등기접수일이 2002.4.9.이나 대부분 그 이후에 인출되어 실제 취득대금으로 보기 어렵고, 토지 기준시가 대비 신고한 취득가액이 8배 이상으로 양도 기준시가 대비 양도가액 1.8배와 비교하여 과다하며, 취득계약서상 양도자가 2명이나 필체가 동일하여 계약서 내용을 신뢰하기 어렵고, 취득가액에 대한 객관적인 입증이 되지 아니하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 경정하였고, 부동산 컨설팅비 OOO원, 측량설계비용 OOO원은 취득가액이 환산가액으로 결정되어 공제를 배제하고 개산공제액을 적용하였다.

<표1> 청구인 및 배우자 계좌에서 취득시점에 인출된 내역

(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 쟁점토지의 소유권이전 관련 주요 기재 내용은 아래 <표2>와 같으며, 가족관계증명서에 의하면, OOO는 OOO의 남편이자 OOO의 아들로 나타난다.

<표2> 등기부등본상 주요 기재내용

(3) 청구인이 2013.8.27. 쟁점부동산 양도시 매매계약서를 보면, 주식회사 OOO에 OOO원에 매매계약한 것으로 나타나며, 취득시 매매계약서 내용은 아래 <표3>과 같이 나타난다.

<표3> 쟁점토지 취득시 매매계약서

(4) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 현황은 아래 <표4>와 같이 나타난다.

<표4> 연도별 개별 공시지가 현황

(5) 청구인의 국세청 부동산데이터베이스 자료에 의하면, 청구인 및 배우자 계좌에서 인출된 금액으로 쟁점토지 외에 다른 부동산을 취득한 사실이 없는 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대한 관련 증빙을 화재로 분실하여 제시하지 못하나, 금융 증빙으로 확인되는 취득가액과 필요경비를 인정하여야 한다고 주장하면서 관련 증빙을 제시하였다.

(가) OOO이 발급한 화재증명원(2014.10.14.)에는 2004.11.10. OOO(대표자 : 청구인 남편 OOO) 공장동 660㎡ 소실 및 그을림 피해 등을 입었다고 확인하고 있다.

(나) 청구인은 위 <표1>과 같이 청구인 및 배우자 계좌에서 인출한 금액이 실지 취득가액으로서 당초 양도소득세 예정신고시 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나 이 건 심판청구에서는 청구인이 2002.4.12. 매매계약서상의 대리인으로 되어 있는 양도자 OOO의 남편이자 OOO의 아들인 OOO의 OOO 계좌에 OOO원을 입금된 금액만이라도 실지 취득가액으로 인정하여야 한다며 금융거래내역을 제시하였다.

(다) OOO는 2015.7.8. 조세심판관회의에 참고인으로 출석하여 청구인의 가족과는 오래 전부터 알고 지내는 사이로 계약서상의 잔금일(2002.4.9.)보다 늦은 2002.4.12.에 청구인으로부터 쟁점토지의 양도대금 중 OOO원을 계좌로 송금받았다고 진술하였다.

(라) 부동산 컨설팅 비용 OOO원으로 기재되어 있는 세금계산서는 경제개발 대표 OOO이 2013.9.10. 발행하였고 그 대금은 양도대금 중 수표를 지급받았다며 수표번호 등을 제시하였다.

(마) 쟁점토지와 연접한 토지의 소유 경계선 한 면이 S자 형태로 되어 있는 반면 실제 점유는 일직선 형태로 서로 맞점유하고 있는 관계로 이를 정리하기 위하여 OOO에서 토지분할대행비용 및 지적공사분할측량을 하였다며 OOO원의 세금계산서를 발행하고 대금을 지급하였다는 관련 증빙을 제시하였다.

(바) 세목별납세증명서에는 쟁점토지에 대한 취득세 및 등록세, 농특세 합계 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인이 양도자의 대리인 OOO의 계좌에 OOO원을 송금한 것으로 금융거래내역에 나타나고 OOO도 이를 쟁점토지의 양도대금으로 받았다고 진술한 점, 청구인 및 배우자의 계좌에서 출금된 금원으로 쟁점토지 외에 다른 부동산을 취득한 것으로 나타나지 아니한 점, 쟁점토지의 취득세 및 등록세로 OOO원을 납부한 점, 쟁점토지 분할대행 및 측량비용으로 OOO원을 지급한 것으로 나타나는 점, 개별공시지가는 2002년 이후 실거래가와의 차이를 좁히는 현실화 차원에서 대폭 상승한 점 등에 비추어 청구인이 제시한 금융거래내역 및 관련 증빙에 의해 쟁점토지의 취득을 위하여 실제 지급된 것으로 보이므로 위 금액들의 합계 OOO원을 필요경비에 산입하는 것이 타당하다 하겠다. 다만, 경제개발 대표 OOO에게 부동산컨설팅비용으로 지급하였다고 주장하는 OOO원은 컨설팅 목적이 불분명하여 쟁점토지의 양도와 직접 관련된 비용으로 보기 어렵고, OOO이 쟁점토지의 중개인으로 확인되지 아니할 뿐 아니라 사회 통념상 용인할 수 있는 중개수수료 수준을 넘어 쟁점토지의 양도와 관련된 필요경비로 인정하기 어렵다 할 것이다.

따라서, 이 건의 경우, 금융거래내역으로 확인된 OOO원을 쟁점토지의 취득가액(취득세·등록세 포함)으로 하고, 토지분할측량비용 OOO원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.