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상업용 건물과 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가 산정
조세심판원 질의회신 | 국세청 | 서면인터넷방문상담4팀-3710 | 양도 | 2006-11-09
문서번호

서면인터넷방문상담4팀-3710 (2006. 11. 09)

세목

양도

요 지

소득세법 제99조 제1항 제1호 다목 규정에 의하여 상업용 건물과 그 부수토지에 대한 기준시가를 국세청장이 일괄하여 산정·고시하지 아니한 경우 당해 상업용 건물과 그 부수토지에 대한 기준시가는 같은호 가목 및 나목 규정에 의하여 기준시가를 산정하는 것임.

회 신

1. 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목 규정에 의하여 상업용 건물과 그 부수토지에 대한 기준시가를 국세청장이 일괄하여 산정·고시하지 아니한 경우 당해 상업용 건물과 그 부수토지에 대한 기준시가는 같은호 가목 및 나목 규정에 의하여 기준시가를 산정하는 것입니다. 2. 우리 상담센터에서는 각종 국세에 대한 궁금한 사항을 납세자의 방문, 전화, 인터넷, 서면 등의 방법으로 상담하여 드리고 있으나, 건물과 그 부수토지에 대한 기준시가의 계산은 해드리지 않고 있습니다. 구체적인 기준시가 계산에 관하여는 국세청 홈택스서비스(www.hometax.go.kr)의 “양도소득세 자동계산”을 이용하시거나 가까운 세무전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

관련법령

소득세법 제99조【기준시가의 산정】

본문

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○빌딩 ○층 ○○호를 1999.07.30 취득하여 보유하다가 2006.10.20 양도하였음

- 양도하는 토지 및 건물 면적

대지지분 : 49.042㎡, 건물 : 150.165㎡(공유면적 46.165㎡ 포함)

신축년도 : 1994.12.31, 용도 : 치과의원(근린생활시설)

- 당해 건물의 총층수 : 지하 3층, 지상 4층, 건물총면적 : 2,867.205㎡

※양도하는 상업용 건물과 그 부수토지는 현재 국세청장이 상업용 건물과 그부수토지에 대한 기준시가를일괄하여 산정·고시한 상업용 건물에 해당되지않음

○ 질 의

-일반건물이나 상업용건물 · 오피스텔을 양도하고 기준시가로 양도소득세를 신고하는 경우 기준시가는 국세청장이 토지와 건물을 일괄 평가하여 고시한가액이라고 하는데 위 2006.10.20 양도한 부동산에 대한 기준시가를 알고자 함

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

소득세법 제99조【기준시가의 산정】

①제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물(2000. 12. 29. 개정)

가. 토 지(2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물(2005. 7. 13. 개정)

건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물(2005. 7. 13. 개정)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고,개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. - 7. 생략

② 생략

③제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 7. 13. 개정)

④ 이하 생략

소득세법 시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정)

1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정)

2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정)

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 (2005. 2. 19. 개정)

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31. 신설)

② -④ 생략

⑤법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의

국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액

자산에 대하여 최초로 × ────────────────────--─

고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한

기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호

가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의

가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이

동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

⑦ - ⑨ 생략

⑩ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)”이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. (2005. 8. 5. 개정)

⑪ 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-388 (2006.02.23)

【회신】

토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 경우 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도당시와 취득당시의 기준시가에 의하는 것이며, 동 기준시가는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목에 의하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가에 의하는 것임.

○ 서면4팀-2364 (2005.11.30)

【회신】

1. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 개별 공시지가를 적용함에 있어서 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목동법 시행령 제164조 제3항의 규정에 의하여 양도일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이며, 새로운 개별공시지가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 개별공시지가에 의하는 것임.

2. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

○ 서면4팀-388 (2006.02.23)

【회신】

1. 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 건물기준시가를 산정함에 있어 용도지수 적용지수 건물의 용도분류는 건축법 시행령 〔별표1〕의 〔용도별 건축물의 종류〕에 따르는 것이며 건축물대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의하는 것임. 다만, 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따르는 것임.

2. 「용도별 건축물의 종류」 중 “공장”이라함은 물품의 제조ㆍ가공(염색ㆍ도장ㆍ표백ㆍ재봉ㆍ건조ㆍ인쇄 등을 포함한다) 또는 수리에 계속적으로 이용되는건축물로서 제2종 근린생활시설, 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 분뇨및 쓰레기처리시설 등으로 분류되지 아니한 것 건축물을 말하는 것임.

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