서일46014-10542 (2002.04.25)

양도

재건축전ㆍ후 보유기간을 통산하는 1세대 1주택 부수토지의 면적은 멸실전 주택부분의 부수토지 면적을 한도로 하여, 전체 토지면적에 재건축후 주택부분의 면적이 전체 건물면적에 차지하는 비율을 곱하여 계산한 면적으로 하는 것임.

귀 질의의 경우 우리청 기 질의회신문【재일 46014- 1999(1999.11.22) 및 재일46014-1298 (1997.5.22)】내용을 참고하시기 바랍니다.※ 재일46014-1999, 1999.11.22주택면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같은 복합건물을 멸실하고 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같은 복합건물을 재건축하여 양도하는 경우 소득세법시행령 제154조 제8항의 규정에 의하여 재건축전ㆍ후 보유기간을 통산하는 1세대 1주택 부수토지의 면적은 멸실전 주택부분의 부수토지 면적을 한도로 하여 전체 토지면적에 재건축후 주택부분의 면적이 전체 건물면적에 차지하는 비율을 곱하여 계산한 면적으로 하는 것임.

소득세법 제89조 【비과세양도소득】

1. 질의내용 요약

○ 【현 황】

- 3년 이상 보유한 겸용주택 멸실하고 겸용주택을 신축함.

《 멸실된 겸용주택 》

취득일 : 88. 9. 6 멸실일 : 99. 9. 28

● 겸용주택의 용도별 면적

지층 : 7.90 ㎡ (공동사용)

1층 : 90.08 ㎡ (점포로 사용)

2층 : 79.90 ㎡ (주택으로 사용)

※ 주택면적이 전체면적의 1/2 미만

《 신축 겸용주택 》

취득일 : 2000. 5. 8 양도일 : 2002. 3. 31

● 신축 겸용주택의 용도별 면적

1층 : 102.58 ㎡ (근린생활시설)

2층 : 112.67 ㎡ (다가구 주택)

3층 : 112.67 ㎡ (다가구 주택)

4층 : 112.67 ㎡ (다가구 주택)

5층 : 21.42 ㎡ (근린생활시설)

※ 주택면적이 전체면적의 1/2 이상

고급주택의 범위에 해당되지 아니함

《 토지 면적 》

190.32 ㎡

○【질 의】

상기의 신축 겸용주택 양도시 비과세되는 주택 면적 및 부수토지 면적 계산에 대한 질의

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정)

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑦ 법 제89조 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율” 이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역안의 토지 5배

2. 도시계획구역밖의 토지 10배

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다.

○ 소득세법기본통칙 89-18 【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】

영 제154조 제3항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같다.

건물전체 주택부분연면적

1. 주택의 정착면적 = × ────────

정착면적 건물전체연면적

2. 주택에 부수되는 토지면적

주택부분연면적

=건물에 부수된 전체토지면적 × ────────

건물전체연면적

○ 소득세법기본통칙 89-19 【겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산】

겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1999 (1999.11.22)

주택면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같은 복합건물을 멸실하고 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같은 복합건물을 재건축하여 양도하는 경우 소득세법시행령 제154조 제8항의 규정에 의하여 재건축전ㆍ후 보유기간을 통산하는1세대 1주택 부수토지의 면적은 멸실전 주택부분의 부수토지 면적을 한도로 하여 전체 토지면적에 재건축후 주택부분의 면적이 전체 건물면적에 차지하는 비율을 곱하여 계산한 면적으로 하는 것임.

○ 재일46014-1298 (1997.5.22)

1. 현행 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 1세대1주택 비과세를 판정함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 주택과 주택 이외의 건물 구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이나, 사용 용도가 명확하지 아니한 지하실의 경우에는 주택과 주택 이외의 면적의 비율로 안분계산하여 구분하는 것임.

2. 겸용주택의 주택부분을 증축함으로써 양도일 현재 주택 이외의 면적보다 주택면적이 큰 경우에는 주택의 증축 전ㆍ후 기간을 통산하여 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세 되는 것이나, 그 부수토지에 대하여는 증축된 주택의 보유기간이 3년 이상 경과하여야 소득세법 제89조 제3호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세 되는 것임.