서면인터넷방문상담4팀-3934 (2006. 12. 05)

양도

양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이며, 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 필요경비로 공제되는 것임

1. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이며, 귀 질의의 경우 대물변제에 해당하는지 여부 및 대물변제된 가액 등에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.2. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 이 경우에도 귀 질의의 비용이 이에 해당하는지 여부는 공사내역, 지출증빙 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다.

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 부동산 : 토지(211.34㎡), 건물(135.25㎡, 무허가주택)

- 본인은 A소유인 상기 부동산을 담보로 하여 B에게 돈을 빌려주었고, 토지에 대해서는 근저당권을 설정(2001.10.30, 채권최고액 7천만원)하였으나, 건물은 무허가 주택이어서 근저당권을 설정하지 못했음(A는 B의 자녀)

- 본인은 2005.11.28 토지만 경매에 의해 취득함(경락가액 : 42,100,000원)

토지에 대해 2순위 근저당설정자이었으나 배당금액 없음

- 미회수금액 1억원을 포기하는 대가로 A에 대하여 무허가주택 포기 각서로 대체하여 건물을 취득(2006.3.3)하였고, 본인이 무허가건물의 임차인에게 임대보증금을 지급함

- 건물 지붕수리비 노후교체 3,300,000원 : 은행온라인 입금표와 간이영수증만 있고 영업사원명의로 농협입금 근거자료 있음

○ 질의내용

(1) 채권포기금액(1억원) 및 매수인이 지급한 무허가주택의 임대보증금이 취득가액에 해당하는지

(2) 건물 지붕수리비가 필요경비(자본적지출)에 해당하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

② 이하생략

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (96.12.31. 신설)

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. (94.12.31. 개정)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006.9.22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의 2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006.9.22. 신설)

3의 2.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006.9.22. 신설)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006.9.22. 개정)

④ 이하생략

나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙)

○ 서면5팀-519, 2006.10.25

【회신】

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 비용이 이에 해당하는지 여부는 공사내역, 지출증빙 등을 확인하여 사실판단할 사항임.

귀 질의의 경우와 관련한 기존 질의회신문(서면4팀-1863, 2006.6.20. ; 서면4팀-1975, 2004.12.3. ; 서면4팀-109, 2006.1.23.)을 참고하기 바람.

○ 서면4팀-458, 2006.03.03

【회신】

1. 소득세법 양도소득세가 과세되는 자산의 “양도”라 함은 자산에 대한 등기ㆍ등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로써, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 되는 것이며, 이 경우 양도 또는 취득시기는 소유권이전등기접수일이 되는 것임.

2. 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 매매 당사자간에 실지거래된 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것이나, 그 가액이 불분명하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목, 「같은법 시행령」 제163조 제12항, 「같은령」 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 방법에 의하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 등을 취득가액으로 하는 것임.

3. 귀 질이 사례의 경우 대물변제에 해당하는지 여부, 취득시기 및 대물변제된 가액 등에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

○ 서면4팀-102, 2006.01.23

【질의】

(사실관계)

- 본인은 ○○주식회사에 20억원의 채권이 있어 법원의 판결에 의하여 울산광역시 소재 토지 2,712㎡ 중 2,666.45㎡를 소유권보존등기를 하였음.

(질의사항)

위의 토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 동 토지의 취득가액은 얼마인지.

【회신】

자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것이며, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래된 가액이 되는 것임.

○ 서면4팀-2194, 2005.11.15

【회신】

1. 소득세법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기를 적용함에 있어 토지의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 취득시기 및 양도시기가 되는 것임.

2. 토지 등 투기지정지역에 소재하는 토지을 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 채무액 중 일부분을 토지로 대물변제받아 양도하는 경우로서 당해 토지의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임.