[청구번호]조심 2015중4349 (2016. 3. 10.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]계약 당시 사용수익일 다음날부터 잔금의 지급일까지의 기간이 1년 이상인지 여부가 확정되어 있지 아니 하므로 장기할부조건부 계약에 해당한다고 보기 어렵고,장기할부조건부 매매외의 경우 쟁점토지의 매매대금이 청산된 날을 양도시기로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점토지가 제1종 주거지역에 편입된 날로부터 3년이 경과하여 양도되었다고 보아 자경농지에 대한 감면 및 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 조세특례제한법 제69조 / 조세특례제한법 시행령제66조 / 소득세법 제95조 / 소득세법 제98조 / 소득세법 제104조의3

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.2.12. OOO 대지 460㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 OOO(이하 “매수인”이라 한다)에게 매도하는 내용의 매매계약(매매대금 OOO원, 계약금 및 중도금 OOO원, 잔금 OOO원, 잔금지급일 2011.2.25., 이하 “쟁점계약”이라 한다)을 체결하였고, 쟁점계약에 따른 잔금을 2013.10.23. 지급받았으며, 2013.12.31. 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하면서 쟁점토지의 양도시기를 약정된 잔금지급일인 2011.2.25.로 하고 「조세특례제한법」 제69조의 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 신고‧납부하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 청구인이 실제 잔금을 지급받은 날인 2013.10.23.로 보고 쟁점토지가 1종 주거지역 편입일인 2009.2.24.로부터 3년이 경과하여 양도하였을 뿐만 아니라 농지로 사용되지 아니하였다고 보아 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 및 장기보유특별세액공제를 배제한 다음 2015.2.9. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.9. 이의신청을 거쳐 2015.8.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점계약은 계약금 이외에 중도금, 잔금을 수령하는 계약으로서 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 지급하는 계약이고, 사용수익일(청구인의 매수인에 대한 토지사용승낙일인 2011.7.14.)의 다음날인 2011.7.15.부터 최종 잔금지급일인 2013.10.23.까지의 기간이 1년 이상인 계약으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 장기할부조건부 계약이므로, 쟁점토지의 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호에 따라 그 사용수익일인 2011.7.14.로 보아야 한다.

또한, 청구인은 쟁점토지에 대하여 매수인과 2010.2.12. 매매계약을 체결하고 계약 체결과 동시에 매매대금의 OOO에 해당하는 계약금 및 중도금 합계 OOO원을 지급받았고, 매수인의 자금사정으로 잔금예정일인 2011.2.25.(계약일 이후 1년 12일 후임)이 지나도록 잔금을 지급받지 못하던 중 매수인의 부탁으로 2011.7.14. 매수인에게 토지사용승낙서를 발급하여 주면서 사실상 쟁점토지를 매수인에게 인도하였으며, 쟁점토지에 대한 2011년도분 재산세 역시 매수인이 납부하였으므로 쟁점토지의 양도시기는 청구인이 매수인에게 토지사용승낙서를 교부한 2011.7.14.로 봄이 타당하다.

따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일인 2013.10.23.로 보고 제1종 주거지역 편입일로부터 3년이 경과되었다고 하여 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 배제한 것은 부당하다.

(2) 청구인은 2003.2.17. 장모인 OOO으로부터 쟁점토지를 증여로 취득하여 2011.7.14. 매수인에게 토지사용승낙서를 작성하여 줄 때까지 쟁점토지를 자경하였는바, 2011년 6월경 위 매수인이 잔금수수 전에 건축허가를 득하려 한다고 하여 청구인이 쟁점토지에 대하여 OOO에 자경증명발급신청을 하였으며, 이에 대하여 OOO은 청구인의 자경을 확인하고 자경증명서를 발급하여 주었다.

처분청은 2008년 이후 항공사진상 쟁점토지에 차량이 주차되어 있다고 하면서 자경농지가 아니라고 하나, 쟁점토지는 매수인이 소유한 토지로 둘러싸인 맹지로서 농한기에 매수인이 청구인 허락 없이 자신이 운영하는 음식점의 주차장으로 쓰는 경우가 있었고, 이로 인하여 다음해 봄에 경작을 하려고 하면 땅이 굳어 있어 밭을 갈기가 힘들었기 때문에 청구인은 수차례 사용하지 말라고 요청을 한 바 있으며, 2011년 9월 항공사진에 의하면 쟁점토지에 작물을 재배한 것이 확인되고 있다.

나. 처분청 의견

(1) 양도시기를 2011.7.14.로 보아야 한다는 청구주장에 대하여

청구인은 쟁점계약이 장기할부조건부 계약에 해당하므로 양도일을 2011.7.24.로 보아야 한다고 주장하나, 장기할부조건부 계약에 해당하는지 여부는 계약 당시를 기준으로 판단하여야 하는바, 토지의 사용수익일을 2011.7.24.로 보더라도 계약 당시 사용수익일 다음날부터 최종할부금인 잔금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인지 여부가 확정되어 있지 아니하므로 장기할부조건부 계약에 해당한다고 볼 수 없고, 따라서, 잔금이 청산된 날인 2013.10.23.을 양도시기로 봄이 타당하며(이는 청구인이 잔금청산일 이후인 2013.12.31. 양도소득세를 신고한 것을 보아도 알 수 있다), 그렇다면 2009.2.24. 제1종 주거지역으로 편입된 쟁점토지는 편입일 이후 3년이 경과되어 양도된 것이므로 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 및 장기보유특별공제를 배제함이 타당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지를 자경하였는지에 여부에 대하여

「조세특례제한법」 제69조 및 제70조는 농민이 농업에 장기간 종사할 수 있도록 하여 농촌인구 감소를 방지하고 농촌의 균형발전을 지원하기 위하여 예외적으로 자경농민에게 양도소득세를 부과하지 아니하도록 조세정책상 특혜를 규정한 것으로 감면요건을 해석함에 있어서 엄격하게 적용하여야 하며, 농지소재지에서 양도한 토지를 자경한 사실에 대하여는 양도소득세의 면제를 주장하는 납세의무자에게 그 입증책임이 있다(대법원 2002.11.22. 선고 2002두7074 판결, 같은 뜻임)고 할 것인바, 청구인은 농작업의 투입과 관련한 구체적인 증빙 등을 제시하지 못한 채 보유기간 동안 직접 경작하였다는 주장만 하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없고, 또한, 청구인의 쟁점토지 보유기간이 8년 5개월이나 인터넷 지도(다음, 네이버)상으로 확인한바 쟁점토지는 2008년 이후 농지로 사용하지 않고 인근 음식점의 주차장 등 다른 용도로 사용한 것으로 확인되므로 청구인의 자경 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지의 양도일은 사용수익일인 2011.7.14.로서 주거지역 편입일로부터 3년이 경과하지 아니하였으므로 8년 자경 농지에 대한 양도소득세 감면 규정이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점토지가 자경농지에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서에 의하면 청구인과 매수인은 2010.2.12. 쟁점토지를 OOO원에 매매하기로 하면서 계약금 및 중도금은 OOO원, 잔금은 OOO원으로 하며, 계약금 및 중도금은 계약시, 잔금은 2011.2.25. 각각 지급하고, 특약사항으로 매수인이 토지사용승낙서를 요구할 경우 이에 응하여야 한다고 약정한 것으로 나타나는바, 실제 매매대금 지급일은 계약금 및 중도금 OOO원의 경우 약정지급일인 계약 당일(2010.2.12.) 지급되었으나 잔금 OOO원은 약정지급일인 2011.2.25.로부터 약 2년 8개월이 경과한 2013.10.23. 지급되었으며, 매수인 명의로의 소유권이전등기는 잔금지급일 다음날인 2013.10.24. 경료되었다.

(나) 청구인은 매수인이 쟁점토지에 건물을 신축하기 위한 토지사용승낙서를 발급해 달라고 하여 이를 발급하여 주었고, 매수인은 이에 따라 청구인이 발급한 토지사용승낙서를 첨부하여 2011.7.14. 건축허가 변경신청을 하였으며, 2012.1.5. 쟁점토지 지상에 건축물 신축 착공을 하고 2012.10.22. 건축물을 완공하여 소유권보존등기를 경료하였다고 하면서 “토지사용승낙서”, “동의서”, “건축변경허가신청서”, “일반건축물대장”, “등기사항전부증명서”를 제출하였다.

(다) 쟁점토지는 2009.2.24. 제1종 주거지역으로 편입되었는바, 청구인 주장대로 쟁점토지의 양도일을 2011.7.4.로 볼 경우 위 편입일로부터 3년이 지나지 아니하여 「조세특례제한법 시행령」 제66조 제4항 제1호의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 대상에서 제외되는 농지에 해당하지 아니한다.

(라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

1) 먼저, 쟁점계약이 장기할부조건부 계약이므로 쟁점토지의 양도시기를 사용수익일인 2011.7.14.로 보아야 한다는 청구주장에 대하여 살피건대, 「소득세법 시행령」 및 같은 법 시행규칙이 규정하는 장기할부조건부 매매에 해당하기 위해서는 그 계약 당시에 최종 할부금의 지급기일이 자산의 소유권이전등기 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상임이 확정되어 있어야 하는바,

이 건의 경우 계약 당시 사용수익일 다음날부터 최종할부금인 잔금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인지 여부가 확정되어 있지 아니하므로 장기할부조건부 계약에 해당하는 것으로 볼 수 없고, 따라서, 쟁점계약이 장기할부조건부 계약이라 하여 쟁점토지의 양도시기를 사용수익일인 2011.7.14.로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

2) 다음으로, 매매대금의 대부분을 지급받았고 토지사용승낙서를 발급하여 주었으므로 사용수익일인 2011.7.14.을 양도시기로 보아야 한다는 청구주장에 대하여 살피건대,

「소득세법」 제98조에서 원칙적으로 대금청산일을 토지의 양도시기로 규정하고 있고, 같은 법 시행령은 제162조 제1항에서 예외적으로 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 일정한 경우에 대하여 소유권이전등기접수일 등을 양도시기로 열거하고 있는바,

같은 법 시행령 제162조 제1항 제3호에서 규정한 장기할부조건의 매매에 해당하지 아니할 경우 일반적인 양도시기 판정 기준에 따라 잔금청산일을 양도시기로 보아야 하고, 청구인은 계약일에 매매대금의 OOO에 해당하는 계약금 및 중도금을 수령하고 양도가액의 OOO에 해당하는 잔금 OOO원은 2013.10.23. 수령하여 잔금이 청산되었으므로 이날을 쟁점토지의 양도시기로 보아야 함이 타당하다.

3) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도시기를 잔금지급일인 2013.10.23.로 보아 쟁점토지가 제1종 주거지역에 편입된 날인 2009.2.24.로부터 3년이 경과하여 양도되었다고 하여 양도소득세 감면 및 장기보유특별세액공제를 배제하고 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②는 쟁점①에서 청구인의 주장이 받아들여지지 아니하여 심리의 실익이 없으므로 생략한다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 조세특례제한법

제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[괄호 생략] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(換地處分) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

(2) 조세특례제한법 시행령

제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ④ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(괄호 생략) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{ 「지방자치법」 제3조 제4항에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍·면 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면 지역은 제외한다}에 있는 농지중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다.

⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작"이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성(多年性)식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

(3) 소득세법

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」이나 그 밖의 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치시(특별자치시에 있는 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)·특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다.

(4) 소득세법 시행령

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

(5) 소득세법 시행규칙

제78조(장기할부조건의 범위) ① 삭제 <2000.4.3.>

② 삭제 <1996.3.30.>

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것