조심2009서3200 (2010.02.03)

종합소득

경정

청구외법인이 쟁점건물을 신축하여 청구인에게 소유권을 이전하여 주는 조건으로 5년의 임차기간 동안 쟁점건물 신축비에 상당하는 임대료를 낮추어 저가임대한 것으로 보아 쟁점건물 신축비를 선수임대료로 봄이 타당함

국세기본법 제14조【실질과세】

OO세무서장이 2009.1.12. 청구인에게 한 종합소득세 2003년 귀속분 27,694,380원, 2004년 귀속분 27,685,310원, 2005년 귀속분 20,455,920원, 2006년 귀속분 19,335,150원, 2007년 귀속분 18,865,670원의 부과처분은

1. 2007년 제1기 부가가치세 신고시 청구인이 1월분 임대료 7,000천원을 신고누락하였는지여부를 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 선수임대료로 인정한 금액 620,247천원 중 부가가치세 상당액을 차감하여 그 과세표준 및 세액을 경정하며,

3. 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가.(O)OOOO(이하 “청구외법인”라 한다)는OOOOOO(O)(청구인이 대표이사이며 청구인과 배우자 및 형제자매가 지분 75%를 소유하고 있다)가 소유하고 있던 OOO OOO OOO OOO 대지 2,419.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 지상에 청구인과 OOO(여동생)을 건축주로 하여 2002.7.5. 건축물 1,268.46㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축(건축비 680,447천원)하고, 청구인은 쟁점건물과 쟁점토지를 청구외법인에게 5년간 임대(기간은 임대료 납부일부터 5년)하되 임대보증금 300,000천원(계약시 일시금으로 지급) 및 임대료 7,000천원을 청구외법인으로부터 지급받는 조건으로 쟁점토지·쟁점건물 임대차계약(이하 “쟁점임대차계약”이라 한다)을 체결하고 2002.8.5. 청구인과 OOO 앞으로 소유권보존등기를 경료하였다.

나. OO주세무서장은 OOOOOO(O)에 대한 세무조사를 실시하여 청구외법인이 신축하여 청구인과 OOO에게 증여한 쟁점건물 건축비(680,447천원)는선수임대료에 해당되므로임대기간 동안 안분계산하여종합소득세를 과세하여야 한다는 내용의 과세자료를 통보하자,처분청은 2009.1.12. 청구인에게 종합소득세 2003년 귀속분 27,694,380원, 2004년 귀속분 27,685,310원, 2005년 귀속분 20,455,920원, 2006년 귀속분 19,335,150원, 2007년 귀속분 18,865,670원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.9. 이의신청을 거쳐 2009.8.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주위적 청구 : 청구인과 청구외법인간의 쟁점임대차계약에 의하면 증여계약을 체결하여 쟁점건물의 소유권을 이전한 사실이 확인되므로 이 건은 증여에 해당하며, 청구외법인이 계상한 건축비에는 자신을 위한 내부시설비 등이 다수 계상되어 있음에도 이를 청구인이 수취한 선수임대료로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 예비적 청구 : 설령, 쟁점건물 건축비를 선수임대료로 과세하더라도 건물의 기준시가에 의하여 평가한 금액으로 하여야 하며, 쟁점건물 중 B동 267.84㎡는 임대차계약이 종료한 뒤 철거하였으므로 차감하여야 하며, 2007년 제1기 과세시 1월분 임대료 7,000천원을 추가로 합산하여 과세한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점건물 건축비를 청구외법인이 모두 부담하였는데, 쟁점임대차계약서상 임대료를 현재 시세의 3분의 1 수준으로 약정하고 있는 것으로 보아 당해 건축비는 임대료의 3분의 2를 할인한 것에 대한 대가로 보이며, 임차인이 쟁점건물을 신축하여 청구인들에게 소유권을 이전하여 주는 조건으로 5년의 임차기간 동안 쟁점건물 건축비에 상당하는 금액의 임대료를 낮추어 저가임대한 것으로 인정되는 점 등을 고려하면, 청구인이 임차인으로부터 유상으로 쟁점건물을 취득한 것으로 보이므로 쟁점건물 건축비를 선수임대료로 보아 각 과세기간별로 안분하여 종합소득세를 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 주위적 청구 : 임차인이 임차토지에 건물을 신축하여 특수관계자인 임대인 명의로 소유권보존등기한 것에 대하여 당해 건물의 신축비 상당액을 선수임대료로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부

② 예비적 청구 : 당사자간에 확정한 쟁점건물 건축비가 아니라 건물의 기준시가에 의하여 임대수입금액을 산정할 수 있는지 여부와 임대차계약이 종료한 뒤 철거한 면적에 대한 임대수입금액을 차감하여야 하는지 여부 및 2007년 제1기 임대료 7,000천원을 추가로 합산한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 부가가치세법

제7조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업을 위하여 직접 용역을 공급하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

3. 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가

3의 2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

(3) 부가가치세법 시행령 제48조【과세표준의 계산】

① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.

(4) 소득세법 시행령 제51조(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정되기 이전의 것)【총수입금액의 계산】① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 월수의 계산은 재정경제부령이 정하는 바에 의한다.

(5) 상속세 및 증여세법 제2조(2003.12.30. 법률 제7010호로 개정된것)【증여세 과세대상】① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 재산을 증여받은 자(이하 “수증자”라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산

(6) 소득세법 제80조【결정과 경정】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조ㆍ제71조 및 제74조의 규정에 따른 과세표준확정신고를 한 자(제1호의 2 및 제1호의 3의 경우에는 제73조의 규정에 따라 과세표준확정신고를 하지 아니한 자를 포함한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 주위적 청구에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점임대차계약서에 의하면 증여계약을 체결하여 쟁점건물의 소유권을 이전한것이므로 이 건은 증여에 해당하며, 쟁점건물 건축비에는 청구외법인이 자신을 위하여 지출한 내부시설비 등이 다수 포함되어 있음에도 그에 해당하는 금액을 청구인이 수취한 선수임대료로 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 증빙자료로 쟁점건물의 등기부등본 및 건축물관리대장과 청구외법인의 임대차계약기간 관련공문, 유사토지 임대현황 관련자료 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(나) 처분청은 쟁점건물 건축비를 청구외법인의 장부상에 기재되어 있는 금액 680,447천원에서 부가가치세 매입세액으로 공제받은 60,200천원을 차감한 620,247천원을 임대기간(쟁점토지와 쟁점건물의 임대차계약기간이 2002.7.31.부터 2007.12.31.까지의 과세기간)으로 안분하여 계산한 57,100천원을 부과제척기간이 경과한 2002년 제2기 및 2003년 제1기분을 제외한 나머지의 과세기간인 2003년 제2기부터 2007년 제2기까지의 각 부가가치세 과세표준에 산입하고 그에 따라 종합소득세를 경정한 사실이 심리자료에 나타난다.

(다) 청구인과 OOO은 2002년 중 쟁점임대차계약을 체결하고 개업일을 2002.7.31.으로 하고, 지분율은 각각 50%로 하여 2002. 7.31. 의정부세무서장에게 부동산임대로 사업자등록을 한 사실이 확인되고 쟁점임대차계약의 주요내용은 아래〈표〉와 같다.

<표> 쟁점토지·쟁점건물의 임대차계약서

제1조(건물의 증여) 1. “갑(청구인)”의 토지위에 “갑”을 건축주로 하여 “을(전자랜드)”의 비용으로 쟁점건물을 신축하여 “갑”에게 증여한다.

2. “갑”이 “을”로부터 위 건물을 증여받는 즉시 “을”은 증여세를 부담하며, “갑”은 소유권 보존등기에 따른 제세공과금을 부담한다.

제2조(임대보증금 및 임대료) 임대차기간은 임대료의 납부일로부터 5년으로 하고, 임대보증금은 계약시 일시불로 3억원을 지급하며,임대료는 현재 시세의 3분의 1 수준인 7백만원으로 한다.

제3조(철거 등) 1. “을”은 임대차계약 해지시 “갑”에게 임차목적물을 명도하여야 한다.

2. 임대차기간이 만료되어 “갑”이 위 건물의 철거를 요구할 시 “을”은 자신의 비용으로 1개월 이내에 철거하여 토지를 원상회복하기로 하며, 만약, “을”이 철거하지 않을 경우 “갑”은 임대차기간 만료 후 1개월 이내에 임의로 이를 철거할 수 있으며, “을”이 철거하지 않을시 철거비용으로 “을”이 “갑”에게 지급한 임차보증금에서 2억원을 공제한다. 다만, 2억원은 철거지연에 따른 손해배상 예정액으로 한다.

제7조(건물의 완공) 1. “을”은 임대차계약 체결 후 지체없이 위 건물을 계약체결일로부터 3개월까지 완공하여야 한다.

2. “을”은 “을”이 사용하는 본 건물 400평 정도와 별도로 30평의 건물을 신축·완공하여 “갑”에게 무상으로 제공한다.

(라) 청구인은 쟁점임대차계약서에 의하여 쟁점건물을 증여받은것이므로 증여세를 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 증여는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 재산을 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생기는 것인바, 쟁점건물건축비가 680백만원에 상당함에도 특수관계없는 자에게 무상증여하였다고 보기는 곤란하고 청구인은 증여세를 신고하지 아니하였다.

(마) 「부가가치세법」제7조 제1항과 같은 법 시행령 제48조제1항에서 “용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다”, “부가가치세의 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금, 요금, 수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함하다”고 각각 규정하고 있다.

(바) 따라서, 청구외법인이 쟁점건물을 신축하여 청구인에게 소유권을 이전하여 주는 조건으로 5년의 임차기간 동안 쟁점건물 신축비에 상당하는 임대료를 낮추어 저가임대한 것으로 보아 쟁점건물 신축비를 선수임대료로 보아 각 과세기간별로 안분하여 종합소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

(2) 예비적 청구에 대하여 본다.

(가) 청구인은 OOOOOOOO이 2002년 당시의 임대료를 보증금 3억원과 임대료 8백만원으로 산정한 감정평가서를 제시하면서 계약당시의 임대료의 시가는 보증금 3억원에 임대료 8백만원으로 이 건 임대료와 차이가 없으며, 쟁점토지의 임대료가 주변토지의 시세와 유사하므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(나) OOOOOOOO이 2008.10.21. 작성한 감정평가서는 소급하여 감정평가한 것이므로 신뢰하기 어렵고, 쟁점토지 및 유사토지의 개별공시지가와 임대료 등이 달라 비교하기가 어렵다.

(다) 청구인은 쟁점건물 건축비를 선수임대료로 보는 경우 기준시가에 의하여 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 「부가가치세법」제13조 제1항 제2호에 의하여 당해 건물 임대용역 시가에 의하여 선행세목인 부가가치세 과세표준을 산정하는 것이므로 임차인이 지출한 사실이 확인되는 금액인 쟁점건물 건축비(680,447천원)를 시가로 보아 종합소득세 과세표준을 산정하여 과세한 처분은 타당한 것으로 보인다.

(라) 청구인은 쟁점건물 건축비 중 철거된 면적(B동 267.84㎡)에 상당하는 금액은 임대료에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점토지의 임대차계약기간은 2007년 12월까지이고 건축물대장 등에는2008.2.15. B동 건물이 멸실된 것으로 나타나임대차기간이 종료된 건물면적에 대한 건축비에 상당하는 임대료를 차감하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(마) 청구인은 처분청이 2007년 제1기 1월분 임대료 7,000천원을 추가로 합산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

1) 처분청은 청구인이 2007년 제1기 부가가치세 신고시 1월 임대료를 신고누락한 것으로 보아 임대료 7,000천원을 추가로 합산하여 과세한 사실이 심리자료에 나타난다.

2) 청구인은 2007년 제1기 부가가치세 신고시 1월부터 5월까지로 하였고 2007년 제2기분 신고시에도 6월부터 11월까지로 하였으나, 2008년 제1기분 신고시 2007년 12월분을 아래〈표〉와 같이 신고하였다고 주장한다.

〈표〉청구인의 2007년 임대료 신고내용

(단위 : 원)

3) 따라서, 처분청은 청구인이 주장하고 있는 내용을 재조사한 후 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

(바) 한편, 처분청은 청구외법인의 장부에 기재된 쟁점건물건축비(680,447천원)에서 부가가치세 매입세액으로 공제받은 60,200천원을 차감한 620,247천원을 임대기간(쟁점건물과 쟁점토지의 임대차계약기간이 2002.7.31.부터 2007.12.31.)에 안분계산하여 각각 57,100천원을 과세표준에 산입하여 종합소득세를 경정한 사실이 심리자료에 나타난다.

〈표〉쟁점건물 건축비(전자랜드 장부금액)

(단위 : 원)

그렇지만, 「부가가치세법」제13조제1항에서금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가에서 부가가치세는 포함하지 아니한 금액을 용역의 공급에 대한 부가가치세 과세표준으로 한다고 규정하고 있으므로선수임대료에 상당하는 쟁점건물 건축비 620,247천원에서부가가치세 상당액을 제외하여 종합소득세 과세표준을 계산하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.