국심1996O2397 (1996.12.26)

양도

O정

청구인이 주장한 양도시 실지거래가액은 이를 인정할 수 있다 할 것이고 처분청이 청구인의 양도당시 상황과 거래상대방이나 중개인 등에 대한 조사 및 인근 부동산중개업소에 대한 조사 등을 종합적으로 검토하지 아니하고 단지, 거래에 관여하지 않은 부동산중개업소에 대한 탐문조사만을 근거로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 것은 타당하지 아니함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법시행령 제166조【양도차익의 산정】

동안양세무서장이 1996.5.6 결정고지한 1993년도분 양도소득

세 71,316,100원은 인천광역시 중구 O동 OOOOO 대지

165.3㎡ 및 주택 105.7㎡의 양도가액을 75,000,000원으로 하고

취득가액을 62,500,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 O

정한다.

1. 원처분개요

청구인이 1989.6.20 취득한 인천광역시 중구 O동 OOOOO 대지 165.3㎡ 및 주택 105.7㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1993.4.8 양도하고 1994.5.31 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 확정신고한 데 대하여 처분청은 1996.3.16 기준시가에 의하여 1993년 귀속분 양도소득세 71,316,100원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 1996.5.6 심사청구를 거쳐 1996.7.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점주택은 지은 지 50년이 지난 낡은 한옥인데 쟁점주택을 취득하고 나서 1년후인 1990년 7월에 평촌 신도시내 OO아파트(48평)가 당첨됨에 따라 분양대금을 납부하기 위해 쟁점주택을 부동산중개소에 팔려고 내놓았으나 당시 부동산O기가 냉각되기 시작했고 쟁점주택 소재지가 차량진입이 안 되는 O사지 골목안 맨 위쪽의 구옥 밀집지역이어서 팔릴 기미를 보이지 않았으며 분양받은 아파트의 중도금과 잔금일자는 자꾸 닥쳐옴에 따라 쟁점주택을 처분하지 않으면 안될 상황하에서 할 수 없이 매각희망가격을 낮추어 갔고 1993년 3월에 겨우 매각할 수 있었다.

청구인은 20년이상 교직에 몸 담아온 사람으로서 보유주택을 위와 같은 어려운 상황에서 불가피하게 양도하고 실제 거래한 가액으로 신고하였는데 처분청에서는 양수인이나 당해 부동산중개소에 가서 실지거래가액을 조사하지 아니하고 다른 중개사무소에서만 대강 탐문하여 청구인 신고가액을 부인하였고 조사가액 보다는 월등히 높은 공시지가로 과세하였으나 처분청 과세는 부당하므로 취소해야 한다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점주택의 실지거래가액에 대한 부동산매매계약서 및 청구외 OOO의 매매사실확인서를 제시하고 있으나, 양도당시의 매매계약서 가액은 평당 1,500,000원의 가격인 바, 처분청의 현장 확인 조사복명서에 의하면 쟁점주택의 양도당시 매매가는 평당 2,500,000원의 가격을 형성하고 있다.

또한, 청구인이 제시한 쟁점주택의 취득가액은 기준시가 대비 126.3%로 높은 반면에 양도당시의 취득가액은 기준시가 대비 41.1%로 현저히 저가이다. 그렇다면 청구인이 양도소득세 확정신고시 제출한 취득 및 양도계약서는 신빙성이 없다고 할 것이므로 처분청에서 공정과세위원회 심의의결에 의하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는 것인지 여부

나. 관련법령

소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호에 의하면 토지·건물의 양도가액 및 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가 금액으로 함이 원칙이나 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 O우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고

같은 법 시행령 제166조 제4항(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에 의하면 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 (가)목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 O우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 O우를 말한다』고 규정하고 있으며 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세자 관할세무서장에게 신고하는 O우』를 규정하고 있고

같은 법 시행령 부칙 제1조에 의하면 『이 영은 1996년 1월 1일부터 시행한다(단서 생략)』고 규정하고 있으며, 같은 부칙 제8조 제2항에 의하면 『......제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다』고 규정하고 있다.

다. 사실 및 판단

청구인은 쟁점주택을 양도하고 실지거래가액에 의하여 과세표준확정신고를 이행한 바 있으므로 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다.

먼저, 청구인이 신고한 실지 취득가액에 대하여 살펴본다.

청구인은 1989.6.20자로 쟁점주택을 62,500,000원에 취득하였다고 신고하면서 그 증빙으로 매매계약서 및 검인계약서와 거래당시 입회인인 OOO(공인중개사)의 사실확인서를 제시하고 있는 바, 청구인 신고 취득가액에 대하여는 처분청도 이의를 제기한 바 없으며 그 가액(62,500,000원)이 공시지가 환산 취득가액(49,478,700원)을 상회하는 것으로 나타나고 있고 당시 부동산가격이 전반적으로 상승기였던 점을 감안하면 이를 진실한 거래가액으로 인정할 수 있다 할 것이다.

다음으로, 청구인이 신고한 실지 양도가액(75,000,000원)에 대하여 살펴본다.

첫째, 처분청은 청구인이 신고한 거래가액이 평당 1,500,000원 정도로서 처분청 공무원이 인근 부동산중개업소에 탐문조사한 가격인 평당 2,500,000원의 60%정도 밖에 되지 않는다는 이유로 신빙성이 없다고 인정하였으나 처분청 공무원이 거래상대방이나 쟁점부동산중개인을 상대로 이 건 거래가액을 조사한 사실은 없었을 뿐만 아니라 처분청 공무원이 확인한 인근 부동산중개업소에 대해 당 심판소에서 조사해 보았으나 두 군데 중 한 중개업소의 중개인에 의하면 쟁점주택 소재지에서 약 1㎞ 정도 떨어져 있어서 쟁점주택의 자세한 상황은 모르지만 대체로 시가가 평당 2,500,000원 이상일 것이라는 진술이고, 쟁점주택에서 멀지 않은 또 다른 중개업소의 중개인에 의하면 시가가 평당 2,000,000원～2,500,000원 정도이나 매도자가 원하는 호가일 뿐 실제로는 거래가 거의 없어서 정확한 시가라고는 할 수 없다는 진술이어서 단순한 탐문가액만 가지고 특정거래 당시의 구체적 상황을 고려함이 없이 실지거래가액을 부인하는 것은 부적절한 것으로 판단된다.

둘째, 당 심판소에서 쟁점주택 소재지에 출장하여 현지 확인조사한 바에 의하면 쟁점주택은 동인천역에서 멀지 않은 곳에 있기는 하지만 도로변 상가지역의 뒷쪽 O사지 위의 골목에 모여있는 한옥 여러 채 중의 한 채 이었고 자동차가 문 앞에까지 진입할 수 없는 곳에 있는 등 상가지역 이면의 주택으로서 상가로 개발할 수도 없고 주거지역으로도 부적합한 상황이었으며 차량진입 도로가 인접되어 있지 않아 연립주택건설업자가 탐을 낼 곳도 아니었으므로 원매자가 선뜻 나서지 않을 주택으로 보여 청구주장과 같이 집을 팔려고 내놓았으나 장기간 팔리지 않았다는 주장 및 그 과정에서 매매희망가액을 낮출 수밖에 없었다는 주장이 수긍이 되고 이유있는 것으로 판단된다.

셋째, 청구인은 당시 평촌에 있는 아파트(48평형)를 분양받아 1990.7.10부터 1993.3.31까지 2년 8개월에 걸쳐 분양대금(총 96,544,254원)을 납부해 온 사실이 확인되어 위 분양대금 납부를 위해 쟁점주택을 팔아야만 되는 어려운 사정이 짐작되고 쟁점주택 잔금(35,000,000원) 수령일자와 아파트 분양대금 잔금(19,364,000원) 납입일자가 1993.3.31로 같은 점에서도 분양아파트 대금납부를 위해 쟁점주택을 처분해야만 했다는 청구주장도 인정된다.

넷째, 청구인이 당초 처분청에 양도소득세 확정신고시 제출한 검인계약서에 의하면 매매가액이 75,000,000원으로 되어 있고 당 심판소에서 현지 확인시 쟁점주택 매수인이 보관하는 실지 매매계약서에도 75,000,000원으로 되어 있어 그 가액이 일치하고 있으며 당 심판소에서 동 계약서에 기재된 부동산중개소에 임하여 당시 중개인에게 쟁점주택의 거래내용을 문의한 바 당초에는 120,000,000원에 내놓았는데 3년여 기간동안 팔리지 않아서 여러 번 값을 내려서 결국 75,000,000원에 매매가 성사된 것으로 기억하고 있었으며 현재 시세도 쟁점주택과 유사한 구 한옥은 평당 2,000,000원 이하인데 그나마 거래가 전무한 상태라는 진술이어서 청구인 신고가액에 신빙성을 더해 주고 있다.

다섯째, 당 심판소에서 현지 확인조사시 이웃주택은 낡은 상태이었으나 쟁점주택은 신축건물처럼 보여서 매수인에게 그 이유를 알아본 바 매수인이 대수선을 하였다고 하였는데 매수인이 보관하는 매매계약서상에 기재된 “중도금 지불 후로는 가옥수리를 양해함”이라는 특약사실이 있는 점, 위 매매계약서의 보관 상태로 미루어 볼 때 위 매매계약서는 쟁점주택 양도시 작성된 진실한 매매계약서로 보인다.

이상에서 살펴본 바와 같이 쟁점주택처럼 위치가 좋지 않은 곳에 있는 낡은 주택은 인근시세보다 낮은 가격으로 거래될 수 있다는 점과 쟁점주택 양도당시(1993.4.8) 전반적으로 부동산 O기가 침체된 시기라는 점, 청구인이 아파트 분양대금을 납입하기 위하여 쟁점주택을 꼭 매도해야만 하는 어려운 상황이었던 점 등을 감안해 보면 청구인이 주장한 양도시 실지거래가액은 이를 인정할 수 있다 할 것이고 처분청이 청구인의 양도당시 상황과 거래상대방이나 중개인 등에 대한 조사 및 인근 부동산중개업소에 대한 조사 등을 종합적으로 검토하지 아니하고 단지, 거래에 관여하지 않은 부동산중개업소에 대한 탐문조사만을 근거로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인한 것은 타당하지 아니한 것으로 판단된다.

그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.