토지와 건물을 장기간 사용하다가 건물을 철거하고 토지만 양도하는 경우, 건물의 취득가액 및 철거비를 양도소득 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

OOO세무서장이 2011.7.13. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO동 557-4 토지 646.4㎡의 양도소득금액을 계산함에 있어 건물철거비용 OOO원을 필요경비에 산입하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.9.1. 취득하여 아들 박OOO에게 임대하던 OOO동 557-4외 6필지의 토지 1,395m2 및 건물 1,281㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)중 같은 곳 557-4 토지 646.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 건물철거 및 부지조성을 책임지는 조건으로 2008.5.28. 양도하고, 취득가액 OOO천원, 양도가액 OOO천원, 건물철거비 등 필요경비 OOO천원으로 하여 양도소득세 과세표준을 신고하였다.

나. 처분청은 실지조사결과 건물취득가액 OOO천원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)은 토지의 취득가액에 해당하지 아니하고, 건물철거비는 청구인의 사업소득 경비로 계상한 사실이 확인된다 하여 쟁점취득가액 및 철거비를 부인하는 등으로 하여 2011.7.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOO동 557-4외 6필지의 토지 1,095m2 및 쟁점건물을 2003.9.1. 취득한뒤, 토지를 2003.12.12., 2008.4.17. 합병하여 같은 곳 557-4번지 1,395m2가 된 후 2008.5.6. 같은 곳 557-107 749㎡(이하 “잔여토지”라 한다) 및 쟁점토지로 분할하여 쟁점토지와 쟁점건물을 양도한 것으로서 매수인의 요청에 의해 쟁점건물을 청구인이 멸실하여주는 조건으로 쟁점부동산을 OOO백만원에 양도하였는바, 편의상 토지만 등기이전되었으나 매매계약일 이후 쟁점건물을 멸실하는 등 토지와 건물을 함께 양도한 것이므로 양도가액에 포함된 건물가액에 대응하는 취득가액도 인정되어야 하며, 양도소득 과세표준 신고시 토지, 건물로 안분하지는 아니하였으나 토지와 건물의 취득시기 및 양도시기가 동일하고 쌍방가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우 토지 및 건물거액 구분의 실익이 없어 무의미하고, 신고서의 소득금액계산명세서에 건물취득가액을 상세히 명기하였으며,

건물철거비용은 OOO원(이하 “쟁점철거비”라 한다)이나 착오로 OOO원만 자본적지출로 계상하였는바, 쟁점건물은 쟁점토지 지상에 있었는데, 이는 건축물관리대장에 같은 곳 557-4 단독필지로 되어있는 점과 같은 곳 557-4 1,395㎡에서 2008.5.6. 같은 곳 557-107 749㎡로 분할할 때 건축물관리대장이 멸실처리 되지 않은 상태에서 분할되었으며, 건축물이 걸쳐있는 상태에서는 분할되지 않기 때문이고, 쟁점철거비용이 발생하였으나 양도소득세 신고시 착오로 OOO천원만 공제하였으므로 OOO백만원 전부를 철거비용으로 공제하여야하며, 동 철거비용은 주식회사 OOO건설에서 견적을 받아 철거공사를 하였으나 공사후 공사대금지급시 주식회사 OOO건설이 공사파트가 달라 펜스 및 출입문 공사는개인사업자인 OOO건설이 맡아서 하였다 하여 OOO건설에게 지급하라 하여 공사대금을 지급하고 세금계산서를 수수한 것이며, 쟁점철거비용은 청구인이 약정에 따라 매수인 대신 부담한 것이므로 청구인의 자본적 지출 또는 비용에 해당한다.

나. 처분청 의견

쟁점토지만 OOO백만원에 매도한 사실이 매매계약서와 등기부등본에 의해 확인되는 점, 통상 기준시가가 시가의 70%∼80% 수준이나 쟁점토지 기준시가는 OOO백만원, 양도가액은 OOO백만원으로 거의 유사한 점, 청구인은 건물을 4년8개월간 임대하다 다세대주택 신축을 위해 멸실할 예정이었고, 후취득자도 쟁점토지에 다세대주택을 신축할 예정이어서 건물이 필요하지 않았던 점 등으로 보아 쟁점토지만 양도한 것으로 보이므로 쟁점취득가액은 쟁점토지의 취득가액에 해당하지 않고,

청구인은 2008년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점철거비를 표준원가명세서상 당기재료매입액(계정과목 : 건설용지비)에 계상하여 비용으로 공제하였고, 쟁점건물은 청구인의 토지와 쟁점토지에 걸쳐 있었으며, 청구인은 토지매도시 쟁점건물을 철거하기로 약정하고, 주식회사 OOO건설에 철거비용으로 OOO백만원, OOO건설에 휀스 및 출입문 공사비용으로 OOO백만원을 지출한 반면, 심판청구시 제출한 견적서는 주식회사 OOO건설이 작성한 것으로서 철거공사금액이 OOO백만원(부가가치세 별도)인바, 이는 당초 신고시 제출한 세금계산서와 총비용(OOO백만원)은 비슷하나 공사시공자가 상이하여 OOO백만원 전액이 철거비용임을 주장하기 위하여 사후에 작성한 것으로 보이므로 청구인이 철거비용으로 지출한 금액은 OOO백만원이고, 나머지 OOO백만원은 주택신축을 위한 비용으로 판단되며, 철거비용 OOO백만원 중 청구인 소유 토지지분(749/1,395)에 해당하는 금액은 청구인의 사업소득 산정시 토지의 자본적 지출로 계상할 수 있으나, 쟁점토지 지분만큼은 양도한 토지에 관련된 지출이므로 양도소득세 계산시 비용공제 여부를 판단할 일이고, 이는 당초부터 건물을 철거하여 토지만 이용하려는 목적이 아니므로 필요경비로 공제할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지와 건물을 일괄 취득하여 장기간 사용하다 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우, 건물의 취득가액 및 철거비용 등을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 매매계약서(2008.4.3.) 등을 보면, 쟁점토지를 OOO백만원에 양도하며, 부동산 표시는 쟁점토지만 표시되어 있고, 건물철거 및 부지조성공사는 매도인이 부담하는 것을 특약으로 하여 2008.5.28. 명도하는 것으로 작성되어 있으며, 매수인 명의로 작성된 확인서를 보면, 양수인은 당초 쟁점토지와 건물지분을 OOO백만원에 매수하기로 하고 계약서를 작성하던 중 등기이전후 철거를 매수인이 할 경우, 등기비용을 추가부담하게 되어 청구인에게 철거비용 OOO백만원을 더하여 청구인 부담 철거에 관한 특약을 한 후 OOO백만원에 쟁점토지를 양수한 것이라는 내용이 기재되어 있다.

(2) 일반건축물대장, 건축물철거․멸실신고필증 등을 보면, 청구인은 2008.4.11. 건물 멸실신고, 2008.4.14.～2008.4.30. 철거한 것으로 나타나고, 부동산등기부등본, 국세청전산망 등에 의하면, 청구인은 2003.9.1. OOO동 557-4외 6필지 및 건물을 취득하여 부동산임대업을 영위하다가 2008.4.20. 폐업하고 2008.4.21. 주택신축판매업으로 사업자등록(상호 : OOO빌리지)후, 쟁점토지와 연접한 청구인소유 토지에 다세대주택을 신축하였고, 매수인은 쟁점토지에 다세대주택을 신축(2008.4.22. 건축허가, 2008.11.13. 사용승인)한 것으로 나타나며, 건축공사표준하도급계약서를 보면, 청구인은 2008.4.10. 주식회사 OOO건설과 공사명을 “OOO가든 철거공사”, 대지위치는 OOO동 557-4, 557-107, 계약금액은 OOO천원(부가가치세 OOO천원 별도), 공사완료후 공사대금을 전액 현금지급 조건으로 한 계약서를 작성한 것으로 되어있다.

(3) 매입세금계산서 등을 보면, 청구인은 OOO빌리지(주택신축판매업, 217-90-*****)를 상호로 하여 OOO동에 소재한 주식회사 OOO건설(대표이사 이OOO)로부터 2008.4.29. 철거공사비로 공급가액 OOO백만원, OOO동에 소재한 OOO건설(양OOO)로부터 펜스공사 및 출입문공사비로 공급가액 OOO백만원, 합계 공급가액 OOO백만원의 세금계산서를 수취한 것으로 나타난다.

(4) 청구인의 2008년 귀속 종합소득세 신고시 제출된 재무제표 등을 보면, 철거비용 OOO백만원을 표준원가명세서상 당기재료매입액(계정과목 : 건설용지비)으로 기말재공품재고액으로 계상하여 손익계산서상 매출원가 등의 비용으로 계상하지 아니한 것으로 나타나며, OOO구청장의 건축물대장, OOO동장의 건축물 현황도 등에 의하면, 쟁점건물의 거의 대부분은 쟁점토지 지상에, 일부는 잔여토지에 걸쳐 있는 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인은 매매계약일 이후 쟁점건물을 멸실하는 등 토지와 건물을 함께 양도한 것이므로 양도가액에 포함된 건물가액에 대응하는 취득가액도 인정되어야 하며, 철거비용은 청구인이 약정에 따라 매수인 대신 부담한 것이므로 청구인의 자본적 지출 또는 비용에 해당한다는 주장이나, 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 같은 법 제97조 제1항에서 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 당해 양도자산의 취득가액, 대통령령이 정하는 자본적지출액, 양도비 등으로 규정하고 있는데, 이는 양도한 자산에 포함되지 아니한 자산의 취득가액은 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비로 인정하지 아니하는 것으로 해석되고, 쟁점건물을 상당기간 임대하다가 철거하고 토지만 양도한 점 등으로 보아 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적으로 보기 어려우므로 쟁점취득가액은 쟁점토지의 양도가액에서 공제되는 필요경비 등으로 보기 어려운 것(국심 2006부2057, 2007.2.6.외 다수 참조)으로 판단된다.

따라서, 2008년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점철거비를 표준원가명세서상 당기재료매입액(계정과목 : 건설용지비) 및 기말재공품재고액으로 계상하여, 손익계산서상 매출원가 등의 비용으로 처리하지 아니한 것으로 나타나고, 지적도 및 건축물 현황도를 보면 쟁점건물은 거의 대부분이 쟁점토지상에 위치하고 있는 점, 매수인이 토지만 필요(다세대주택 신축예정)로 하여 청구인 부담으로 쟁점건물을 멸실하여 양도한 점 등으로 보아, 처분청이 쟁점철거비를 청구인의 사업소득(주택신축판매업)에서 비용으로 처리하였는지 여부를 확인하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 쟁점철거비는 쟁점토지를 양도하면서 부득이하게 지출하지 않으면 안되는 비용으로서 쟁점토지에 대한 자본적 지출이거나 또는 쟁점토지의 이용편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로 보는 것이 합리적(국심 2003서3266, 2004.4.29. 참조)이므로 쟁점토지의 양도차익 계산시 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례