조심 2019인2413 (2019.10.10)

양도

기각

쟁점토지의 매매계약서상 잔금청산일이 20◎◎.◎.◎◎.로 약정되어 있고, 20◇◇.◇.◇◇. 잔금 중 양수인이 인수한 대출금 채무액을 제외한 나머지 OOO원을 지급하였으며, 계약서상 잔금일 이후부터 양수인이 위 대출금에 대한 이자를 납부하였다고 진술하고 있어 위 잔금지급일에 잔금의 지급을 위하여 사실상 위 대출금의 승계가 이루어졌다고 볼 수 있는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점토지의 양도일을 20◇◇.◇.◇◇.로 보아 농지대토에 따른 양도소득세 감면대상에 해당하지 않는다고 본 것은 잘못이 없다고 판단됨

소득세법 제97조 / 소득세법 제98조 / 소득세법 시행규칙 제16조 / 조세특례제한법 제70조 / 조세특례제한법 시행령 제67조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.8.8. 취득한 OOO답 1,921㎡ 및 같은 리 OOO답 264㎡ 합계 2,185㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도한 후, 양도일을 2009.7.23., 양도가액을 OOO취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하면서 「조세특례제한법」제70조에 따라 농지대토에 대한 양도소득세를 감면받았다.

나. 처분청은 양수인이 2017.7.12. 쟁점토지를 양도한 후 취득일을 2008.6.25., 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고한 사실을 확인하고, 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인이 쟁점토지를 2008.6.25. OOO천원에 양도한 것으로 조사한 후, 농지대토에 대한 양도소득세 감면을 부인하고 2019.4.26. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.6.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2008.5.22. 양수인에게 쟁점토지를 OOO매각하는 내용의 토지매매계약을 체결하면서 매매대금은 2008.5.22. 계약금 OOO2005.6.5. 중도금 OOO2008.6.22. 잔금 OOO지급하되, 특약사항에서 현 상태에서의 근저당OOO승계문제는 매수자가 결정하고, 토지거래불허가시 계약은 무효로 하는 것으로 약정하였고, 양수인은 위 계약내용대로 청구인에게 쟁점토지 매매대금을 지급하면서 2008.6.25. 잔금 중 대출금 OOO제외한 OOO지급하였으며, 토지거래허가 취득 후인 2009.7.23. 소유권이전등기를 하면서 2009.7.31. 대출금 OOO승계하였다.

(2) 양수인이 농지소재지에 2008.9.24. 전입하여 농지취득허가를 받지 못함에 따라 위 특약에 따라 전입일로부터 6월이 경과한 2009년 4월경 농지취득허가를 신청하여 2009년 6월경 농지취득허가를 받았고, 당초 계약서상의 잔금청산일은 2008.6.22.이나 특약사항의 이행이 지체되어 소유권이전 및 대출승계도 지연된 것이다.

따라서 쟁점토지의 잔금청산일은 실제 특약사항의 조건이 성취되고 대출금이 승계된 날인 2009.7.31.이고, 잔금청산일 전인 2009.7.23. 소유권이전등기를 하였으므로 쟁점토지의 양도일은 2009.7.23.이라 할 것이며, 청구인은 2005.8.8. 쟁점토지를 취득하여 2009.7.23.까지 3년 이상 보유·자경하였으므로 쟁점토지 양도에 농지대토에 따른 양도소득세 감면을 적용하여야 한다.

(3) 쟁점토지의 전 소유자는 등기부상 OOO이나 실제로는 OOO청구인이 전 소유자들에게 쟁점토지의 매매대금으로 다음 ＜표1＞과 같이 OOO지급한 사실이 전 소유자들의 거래사실확인서 및 예금거래내역에 의해 명확히 확인됨에도 취득가액을 다운계약서상 금액인 OOO으로 하여 이 건 양도소득세를 경정한 것은 잘못이므로, 쟁점토지의 취득가액을 실제 확인된 취득가액인 OOO으로 경정하여야 한다.

＜표1＞ 청구인의 쟁점토지 취득대가 지급내역

(단위 : 천원)

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 공부상 대출금 승계일인 2009.7.31.이 실제 잔금청산일이라 주장하나,

공부상 대출금 승계일 또는 소유권이전 등기 접수일까지 청구인이 위 대출금에 대한 이자를 납부하였다면 공부상 대출금 승계일이 잔금청산일이 될 것이나, 청구인의 대출금 이자납부계좌에서 계약서상 잔금일 이전까지의 대출금 이자 납부사실이 확인될 뿐, 계약서상 잔금일인 2008.6.25. 이후부터 양수인이 위 대출금에 대한 이자를 납부한 사실을 확인할 수 있고, 양수인 또한 잔금 지급 당시에 쟁점토지에 대한 명의를 변경할 수 없어 잔금 OOO지급한 후 채무에 대한 이자를 지급하는 형식으로 대출을 승계하였다고 진술하고 있으므로 계약서상 잔금일에 잔금의 지급을 위하여 사실상 위 대출금의 승계가 이루어진 것으로 볼 수 있다. 따라서 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하면서 대출금채무를 인수한다는 약정을 체결하고, 2005.6.25. 매매대금 OOO중 대출금채무의 인수를 제외한 나머지 잔금을 모두 지급하면서 사실상 대출금채무를 인수한 것으로 보이므로 쟁점토지의 양도일은 2008.6.25.이며, 청구인은 쟁점토지를 취득한 날(2005.8.8.)부터 3년 이내에 쟁점토지를 매각하였으므로 농지대토감면을 부인한 것은 잘못이 없다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 실제 취득가액이 OOO이라 주장하나,

쟁점토지의 매매가액이 OOO으로 기재된 매매계약서 외에 청구 주장 거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서가 제출되지 아니한 점, 청구인이 제출한 통장거래내역의 경우, 2005.5.23. 지급한 계약금 OOO관련하여 OOO비슷한 거래내역을 찾아 계약금이라고 주장하고 있는 것으로 보이고(2005.5.20.부터 2005.5.23.까지 4건, 총 OOO거래가 있음), 계약금 관련 증빙으로 제출한 영수증 역시 발행인이 OOO이나 OOO계좌에 입금된 사실이 확인되지 않아 믿기 어려운 점(OOO계좌에서 확인되는 OOO계약금이라 주장하나 지급인을 확인할 수 없음), 2005.7.29. 지급한 중도금 OOO관련하여 청구인의 계좌에서 해당금액이 인출된 사실은 확인되나 수취인을 확인할 수 없고, OOO발행한 영수증 역시 OOO통장거래내역에 OOO(발행인 불명의 수표입금)만 입금된 것으로 확인되어 중도금을 OOO이라 인정하기 어려운 점, 2005.8.8. 지급한 잔금 OOO관련하여 청구인 계좌에서 해당금액이 인출된 사실은 확인되나 수취인을 확인할 수 없고, 청구인이 주장하는 수취인인 OOO금융거래내역에 해당금액이 입금된 사실이 확인되지 아니하는 점, 쟁점토지의 전 소유자는 OOO으로 등기되어 있을 뿐 이를 사실상 OOO이 공동으로 보유하였다는 사실을 인정할 수 있는 객관적 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 제척기간이 완성되어 양도소득세를 과세할 수 없는 위 OOO사실확인서 등만으로 쟁점토지의 실제 취득가액이 OOO이라 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도일을 2008.6.25.로 보아 농지대토감면을 부인한 처분의 당부

② 쟁점토지의 취득가액이 저가 신고 되었다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 쟁점토지의 양수도 경과는 다음과 같다(등기부상 소유권 이전내역은 아래 ＜표2＞ 참고).

1) 청구인은 2005.8.8. OOO외 2인으로부터 쟁점토지를 취득한 후 취득가액을 OOO(실거래가액)으로 신고하였다.

2) 청구인은 쟁점토지를 양수인에게 양도하고 2009.7.23. 소유권이전등기를 한 후, 양도일을 2009.7.23., 양도가액을 OOO(실거래가액), 취득가액을 OOO(실거래가액 OOO기타 필요경비 OOO)으로 하여 양도소득세를 신고하면서 농지대토에 따른 양도소득세 감면을 신청하여 산출세액 OOO을 감면받았다.

3) 청구인은 2008.6.25. 양수인으로부터 실제 잔금 OOO중 쟁점토지에 설정된 근저당권부 채무액을 제외한 나머지 OOO수취한 것으로 나타난다.

4) 양수인은 2017.7.12. 쟁점토지를 양도한 후 취득일을 2008.6.25., 취득가액을 OOO(실거래가액)으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

＜표2＞ 쟁점토지의 등기부등본(갑구) 주요내용

(나) 청구인은 양도소득세 조사과정에서 쟁점토지의 양도가액이 OOO천원이고, 매매대금 중 OOO 채무액OOO양수인이 인수하는 조건으로 매매계약을 체결하였다고 확인하였다.

(다) 쟁점토지의 양도시기와 관련한 처분청 판단 및 청구인 제출 증빙자료는 다음과 같다.

1) 처분청은 양수인으로부터 제출받은 쟁점토지의 실제 매매계약서, 잔금 지급내역 등에 비추어 쟁점토지의 양도일을 2008.6.25.로 판단하였고, 해당 매매계약서에는 쟁점토지의 잔금지급일 및 부동산 인도일이 2008.6.22.로 약정되어 있으며, 그 주요내용은 다음과 같다.

2) 쟁점토지의 등기부등본(을구)(상세내용은 아래 ＜표3＞ 참고)에는 청구인을 채무자로, 근저당권자를 OOO하여 쟁점토지에 설정되어 있던 채권최고액 OOO근저당권이 2009.7.31. 양수인에게 계약인수된 것으로 나타나나, 청구인의 대출금납부계좌OOO청구인이 2008.6.23.까지는 위 대출금을 납부하였으나, 이후 납부내역은 확인되지 아니한다.

3) 양수인은 쟁점토지의 실제 취득가액이 OOO으로, 계약금 OOO계약 당일(2008.5.22.), 중도금 OOO은 2008.6.5. 지급하였으며, 잔금 OOO2008.6.25. 수표로 OOO지급하고 나머지는 쟁점토지에 설정된 근저당권부 채무 OOO승계하였으며, 쟁점토지가 토지거래허가지역에 위치하고 있어 잔금 지급 당시에 소유권이전등기를 하지 못하다가 2009.7.23. 소유권이전등기를 하였고, 청구인의 OOO채무액에 대한 이자를 지급하는 형식으로 대출을 승계하여 2008.6.25. 이후 대출이자를 본인이 납부하였다는 내용의 진술서를 제출하였다.

4) 쟁점토지의 계약상 잔금일 이후인 2008.6.26. 채무자를 청구인으로 하고 근저당권자 및 지상권자를 OOO한 근저당권 및 지상권 설정등기가 이루어졌고, 양수인은 OOO배우자 회사 소속 직원으로 근무하였던 사람이라고 진술한 것으로 나타난다.

＜표3＞ 쟁점토지의 등기부등본(을구) 주요내용

5) 청구인은 양수인에게 2009.7.23. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 하였고, 같은 날 쟁점토지에 설정되어 있던 근저당권의 채무자를 양수인으로 변경하였으므로 쟁점토지의 잔금지급일이 2009.7.23.이라 주장하고 있다.

(라) 쟁점토지의 실제 취득가액과 관련한 처분청 판단 및 청구인 제출 증빙자료는 다음과 같다.

1) 처분청은 청구인의 당초 쟁점토지의 양도소득세 신고내용과 같이 쟁점토지의 취득가액을 OOO(취득가액 OOO및 기타 필요경비)으로 하여 이 건 양도소득세 경정결정을 하였다.

2) 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시에도 다운계약서를 작성하였고, 실제 취득가액은 OOO이라고 주장하며, 통장거래내역서 등을 제출하였고, 그 주요내용은 다음 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 청구인 제출 통장거래내역 주요내용

① 청구인의 통장거래내역 조회결과

(단위 : 원)

② OOO통장거래내역 조회결과

(단위 : 원)

③ OOO통장거래내역 조회결과

(단위 : 원)

④ OOO통장거래내역 조회결과

(단위 : 원)

3) 전 양도인 OOO외 2인OOO이름으로 작성된 확인서에는 쟁점토지의 등기부상 명의는 OOO이지만 실제로는 OOO3인(OOO초등학교 동창)이 공동소유해 온 것으로, 2005.5.23. 청구인과 OOO매매계약을 체결하고 2005.8.8. 잔금을 수령한 사실이 있고, 당시 계약서상에 금액을 OOO매매계약서 실거래가격보다 OOO낮추어 작성한 사실이 있다는 내용이 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실제 양도일이 2009.7.23.이어서 농지대토에 대한 양도소득세 감면대상에 해당한다고 주장하나, 쟁점토지의 매매계약서상 잔금청산일이 2008.6.22.로 약정되어 있고, 2008.6.25. 잔금 중 양수인이 인수한 대출금 채무액을 제외한 나머지 OOO지급하였으며, 계약서상 잔금일 이후부터 양수인이 위 대출금에 대한 이자를 납부하였다고 진술하고 있어 위 잔금지급일에 잔금의 지급을 위하여 사실상 위 대출금의 승계가 이루어졌다고 볼 수 있는 점, 양수인이 쟁점토지의 취득일을 2008.6.25.로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청에서 쟁점토지의 양도일을 2008.6.25.로 보아 농지대토에 따른 양도소득세 감면대상에 해당하지 않는다고 본 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 실제로는 OOO저가신고되었다고 주장하나, 청구인은 당초 쟁점토지의 취득가액을 OOO(취득가액 OOO및 기타 필요경비를 포함)으로 하여 양도소득세를 신고하였을 뿐 아니라 쟁점토지의 매매가액이 OOO으로 기재된 매매계약서 외에 청구 주장 거래가액을 확인할 수 있는 매매계약서가 제출되지 아니한 점, 청구인이 제출한 통장거래내역의 경우, 2005.5.23. OOO2005.7.29. OOO2005.8.8. OOO인출된 사실은 확인되나 수취인·용도 등을 확인할 수 없고, OOO사실확인서 등만으로 쟁점토지의 실제 취득가액이 OOO이라 인정하기 부족한 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점토지의 취득가액을 당초 청구인이 신고한 금액OOO으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 일부개정되기 전의 것)

제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 ＜2000. 12. 29.＞

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 일부개정되기 전의 것)

제162조 (양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(3) 조세특례제한법(2009.1.30. 법률 제9353호로 일부개정되기 전의 것)

제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면) ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

② 제1항의 규정에 의하여 양도하거나 취득하는 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역 등에 편입되거나 「도시개발법」 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서 대통령령이 정하는 토지의 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 감면을 받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.

(4) 조세특례제한법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21307호로 일부개정되기 전의 것)

제67조(농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등) ① 법 제70조 제1항에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 3년 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다. 이하 이 조에서 "농지소재지"라 한다)에 거주한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역