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[청구번호]
조심 2019중3313 (2020.05.14)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
쟁점부동산의 총 양도가액을 매매계약 체결 당시의 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분계산 할 경우 건물가액이 30% 이상 차이가 있다는 사실은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없으므로, 이 건 쟁점부동산의 일괄 양도는 「소득세법」제100조 규정에 따라 토지와 건물의 양도가액 구분이 불분명한 경우에 해당한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 양도 당시의 기준시가로 안분계산하고 그에 따라 과소신고된 쟁점토지의 양도차익에 대하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 없음
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2018.6.12. OOO에게 OOO대지 487.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 위 지상의 건축물 297.07㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO백만원에 양도하였고, 2018.8.31. 처분청에 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다.
나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 「소득세법」제100조 제2항에 따라 토지 및 건물의 가액을 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에 해당하는 것으로 보아 양도일 현재 기준시가로 쟁점부동산의 양도가액을 안분계산한 뒤 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 2019.5.16. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2019.8.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 2018.4.12. 쟁점부동산에 대한 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 작성하면서 쟁점부동산 양도가액을 OOO백만원(이하 “쟁점부동산 양도가액”이라 한다)으로 하고, 그 중 쟁점토지 양도가액은 OOO백만원(이하 “쟁점토지 양도가액”이라 한다), 쟁점건물 양도가액은 OOO백만원(이하 “쟁점건물 양도가액”이라 한다)으로 각 구분하여 기재하였으며, 쟁점부동산 양도가액 중 쟁점건물 양도가액의 가액비율은 6.25%으로 쟁점부동산 양도가액 대비 그 비율이 낮았다.
(2) 청구인이 쟁점건물을 전통한옥으로 인테리어 공사를 하여 쟁점건물 내 유명 식당이 임차한 상태였고, 쟁점부동산 양수인은 해당 임대차계약을 승계하여 현재까지 동일한 목적으로 사용하고 있으므로, 임대목적으로 쟁점부동산을 매수하였다 할 것인바, 쟁점계약서상의 쟁점건물 양도가액은 거래당사자간의 의사가 합치된 가액으로 보아야 한다.
(3) 청구인이 주장하는 쟁점건물의 1㎡당 가액은 OOO천원으로 서울특별시 강남구 소재 건물의 양도가액에 비하면 많은 금액이라 보기 어려운 수준이고, 쟁점부동산 양도가액 중 쟁점건물 양도가액이 차지하는 비율과 쟁점건물의 월 임대료 수입, 양수인의 쟁점부동산 취득 목적 및 쟁점건물 인테리어 비용을 종합적으로 고려할 때 합리적인 수준이라고 볼 수 있다.
나. 처분청 의견
(1) 「소득세법」제100조는 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 합리적인 근거에 의하여 구분하여 쟁점계약서를 작성하였다고 주장하나, 쟁점계약서상 쟁점건물 양도가액은 쟁점부동산 계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 쟁점건물의 가액OOO과 100분의 30이상 차이가 있는바, 「소득세법」 제100조 제3항에 따라 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 처분청이 이 건 양도소득세 부과처분을 한 것은 정당하다.
(3) 토지와 건물을 일괄매각하는 경우 물건별 구분없이 전체 매매가액으로 계약하는 것이 일반적이나, 청구인은 감정평가 등 합리적인 절차와 근거 없이 쟁점토지 양도가액 및 쟁점건물 양도가액을 임의로 구분하여 쟁점계약서를 작성하였고, 이로 인하여 쟁점부동산 전체 양도가액으로 매매계약서를 작성한 경우보다 양도차익이 낮게 산출되는 결과를 초래하였으므로 이는 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피에 해당된다고 보아야 한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
토지 및 건물가액 구분이 불분명한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조 제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 「부가가치세법 시행령」 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조 제 1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.
제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 1983.3.2. 쟁점토지를 매매로 취득하였고, 1986.12.9. 연면적 265.13㎡(지하 1층 및 지상 1층)의 건물을 신축하였으며, 이후 2015.5.27. 연면적 31.94㎡의 부속시설을 증축한 사실이 확인된다.
(2) 청구인과 매수인 사이에 체결된 쟁점부동산에 관한 매매계약서에 의하면 청구인은 2018.6.12. 매수인에게 쟁점부동산을 양도가액 OOO에 양도한 사실이 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점부동산을 일괄 양도한 것으로 보아 쟁점부동산의 총 양도가액 OOO중 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 상기 계약서의 양도가액으로 산정하였고, 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득가액은 환산가액으로 신고하였음이 확인되며, 조사청이 계산한 쟁점부동산의 각 거래가액 및 기준시가 대비 비율은 아래 ＜표＞와 같다.
＜표＞ 쟁점부동산 거래가액 및 기준시가 대비 비율
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 청구인과 매수인간의 계약에 따라 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 산정하였으므로 토지 및 건물가액 구분이 불분명한 경우가 아니라고 주장하나, 쟁점부동산의 총 양도가액 OOO백만원을 매매계약 체결 당시의 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분계산할 경우 건물가액이 30% 이상 차이가 있다는 사실은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없으므로, 이 건 쟁점부동산의 일괄 양도는 「소득세법」제100조 규정에 따라 토지와 건물의 양도가액 구분이 불분명한 경우에 해당한다.
따라서 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 거래가액의 구분이 불분명하다고 하여 양도 당시의 기준시가로 쟁점부동산을 안분계산하고 그에 따라 과소신고된 쟁점토지의 양도차익에 대하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.