조심 2019지1570 (2019.12.24)

취득

기각

① 청구법인은 쟁점금액을 지급하기 전에 이미 이 건 토지의 분양계약서에 기재되어 있는 매매대금을 모두 지급하였을 뿐만 아니라 이 건 토지에 대한 사용승낙(2015.4.27.)까지 받은 점 등에 비추어 쟁점금액의 지급일을 이 건 토지의 취득일로 보기는 어렵다고 판단됨.② 청구법인은 지질조사 등과 같이 그 주장을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 심리일 현재 이 건 토지와 함께 조성된 인근 연접토지 2필지는 2015.7.20. 및 2015.11.26. 각 공장을 준공하여 해당 용도에 직접 사용되고 있는 반면에, 청구인은 심리일 현재까지도 공장 신축공사에 착공하지 아니한 점 등에 비추어 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.

지방세특례제한법제78조

심판청구를 기각한다.

1.처분개요

가. 청구인은 2011.10.27. OOO로부터 OOO 토지 6,798㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 취득하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2011.10.27.부터 2015.1.26.까지 7회에 걸쳐 분양대금 합계 OOO원을 지급한 후, 연부금 지급시마다 취득세 등을 신고․납부하면서 산업용 건축물 등을 건축하려는 자가 취득하는 부동산으로 하여 취득세 등을 면제받았다.

나. 청구인은 이 건 토지에 대한 잔금(정산금) OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 2017.4.12. 지급하였다면서 2018.7.27. 취득세 등 OOO원을 기한 후 신고하고 2018.8.6. 이를 납부하였다.

다. 처분청은 청구인이 2015.1.26. 이 건 토지를 취득한 후 정당한 사유 없이 그 취득일로부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하였다고 보아 2018.11.5. 청구인에게 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.16. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 처분청은 청구인이 2017.4.12. 지급한 쟁점금액을 이 건 토지 취득에 대한 정산금에 불과하므로 이 건 토지의 취득일을 2015.1.26.로 보아야 한다는 의견이나, 분양대금 수납내역서에 쟁점금액이 취득가액에 인상잔금으로 추가되어 2017.4.12. OOO 주식회사에 입금되어 총분양대금이 OOO원으로 증액되었으므로, 쟁점금액을 정산금으로 볼 수는 없고, 이 건 토지의 잔금에 해당하므로 쟁점금액을 지급한 때를 이 건 토지의 취득일로 보는 것이 타당하다.

(2) 이 건 토지는 연약지반에 산업단지를 조성한 탓에 그 조성 과정에서 대규모 성토가 이루어졌고, 이로 인해서 이 건 토지의 지반이 침하되어 주변보다 낮은 상태였으며, 이 문제를 해결하기 위해서 개발대행자인 OOO 주식회사(이하 “이 건 대행사”라 한다)와 협의하여 2015년 4월부터 2017년도 초반까지 60센티미터 가량의 성토공사를 진행(성토에 필요한 토석은 이 건 대행사에서 공급하고, 성토에 필요한 땅고르기 등은 청구인이 수행)하였고, 성토량이 많아서 2년 이상의 자연 침하 기간이 필요하였다는 점을 종합해 보면, 청구인이 이 건 토지를 2015.1.26. 취득하고도 그 지반이 연약하여 대규모의 성토를 할 수밖에 없었고, 그 침하기간에 2년 이상이 소요됨에 따라 2018.10.31.에 이르러서야 건축공사에 착공한 것이므로 유예기간 내에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점금액을 잔금이라고 주장하나, 청구인은 이 건 토지에 대한 개발사업비가 증가되었다는 이 건 대행사의 요구에 따라 쟁점금액을 지급한 것이므로 이 건 토지 취득 이후에 발생한 정산금으로 보이고, 설령, 쟁점금액을 이 건 토지의 분양대금에 포함한다 하더라도 2015.1.26. 이 건 토지의 분양대금 중 96.2%가 이미 지급된 상태라서 사회통념상 대금의 전부를 지급한 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

(2) 청구인은 이 건 토지를 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 60센티미터 이상의 성토공사는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따라 개발행위의 허가를 받아야만 할 수 있는 사항으로 같은 법 시행령 제53조에 의거 허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위는 높이 50센티미터 이내의 성토만으로 제한하고 있다. 그런데, 청구인은 이 기간 동안 개발행위허가를 득한 사실이 없으며, 감면 유예기간 3년이 경과된 시점까지 건축 허가나 착공 신고, 수리 등 산업용 건축물을 건축하기 위한 행정적 절차 및 준비과정은 전혀 시행한 적이 없는 것으로 확인되어 실제로 공사 진행 중 지반침하가 발생한 것이 아님을 알 수 있으며, 성토 후 지반침하에 따라 공사 진행이 중단되었다는 명확한 근거 또한 찾아 볼 수 없다. 더구나, 이 건 토지와 연접한 OOO는 2015.7.20.에, OOO은 2015.11.26.에 각각 건축물을 준공하여 공장으로 사용 중인 반면에, 청구인은 2018.6.22. 현장조사를 할 때까지도 이 건 토지를 잡풀이 무성한 나대지 상태로 방치하였으므로 이 건 토지만 2년 이상 지반침하 공정기간이 필요했다는 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 사실상 잔금지급일을 기준으로 유예기간이 경과하지 아니하였다는 청구주장의 당부

② 유예기간 내에 산업용 건축물을 신축하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2015.1.1. 법률 제12955호로 개정되기 전의 것)

제78조(산업단지 등에 대한 감면) ④ 제1호 각 목의 지역(이하 "산업단지등”이라 한다)에서 취득하는 부동산에 대해서는 제2호 각 목에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면한다.

1. 대상 지역

가. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

2. 감면 내용

가. 산업용 건축물등을 건축하려는 자[공장용 건축물( 「건축법」 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물을 말한다)을 건축하여 중소기업자에게 임대하려는 자를 포함한다]가 취득하는 부동산에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 제4항에 따라 감면된 취득세 및 재산세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계 취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일

(3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 "개발행위"라 한다)를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가"라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시·군계획사업(다른 법률에 따라 도시·군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항에도 불구하고 개발행위허가를 받지 아니하고 할 수 있다. 다만, 제1호의 응급조치를 한 경우에는 1개월 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 신고하여야 한다.

1. 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치

2.「건축법」에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경(도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하고 있는 도시·군계획시설의 부지인 경우만 가능하다)

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경미한 행위

(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

제53조(허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위) 법 제56조 제4항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 경미한 행위"란 다음 각 호의 행위를 말한다. 다만, 다음 각 호에 규정된 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군 계획조례로 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.

3. 토지의 형질변경

가. 높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토ㆍ성토ㆍ정지 등(포장을 제외하며, 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 사업시행자인 OOO와 사업부지내에 개발대행자인 이 건 대행사 및 청구인이 2011.10.27. 체결한 개발대행위탁계약서 관련 변경약정서에 따르면, 이 건 대행사는 OOO 일반산업단지(이하 “이 건 산업단지”라 한다) 조성사업의 시행을 사업시행자인 OOO로부터 위탁받아 산업단지를 조성하여 분양할 예정이고, 출자자(청구인과 같은 입주자)는 분양대금을 이 건 대행사에게 납부한다고 되어 있고, 별첨되어 있는 분양계약서의 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 분양계약서 주요 내용

(나) 청구인과 OOO가 2011.10.27. 체결한 이 건 토지 용지매매계약서에 기재되어 있는 용지매입유의서에는 이 건 산업단지는 연약지반에 조성되었다는 내용과 그에 따른 유의사항이 기재되어 있으며, 그 구체적인 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 용지매입유의서 주요 내용

(다) 처분청은 이 건 토지의 분양대금은 OOO에 지급한 용지대금 OOO원과 1차 인상금을 포함한 OOO원이고, 분양대금의 최종 잔금일은 2015.1.26.이며, 이 건 대행사가 2017.4.12. OOO로부터 수령한 청구인의 선수금이자 OOO원을 청구인이 이 건 대행사에 지급하여야 할 이 건 토지의 미납 조성공사비와 상계한 사실을 이 건 대행사로부터 확인하였다.

(라) 처분청이 2018.6.22. 현장조사 후에 작성한 보고서 및 현장사진에 따르면, 이 건 토지는 잡풀이 무성한 나대지임이 확인되고, 이 건 토지에 연접한 2필지의 토지는 2015.7.20. 및 2015.11.26. 각 공장을 준공하여 해당 용도대로 사용되고 있는 것으로 확인된다.

(마) 2017.2.15. 이 건 토지를 포함하여 이 건 산업단지 조성사업이 준공되었고, 청구인은 심리일 현재까지 이 건 토지에 공장 신축공사를 착공한 사실이 확인되지 아니하며, 청구인은 2018.11.9. “사업의 중대한 위기”를 사유로 지방세 징수유예 신청을 하여 6개월간 징수유예 승인을 받았다.

(바) 청구인은 조선경기 악화로 인하여 경영상 중대한 위기를 겪고 있다면서 아래 ＜표3＞의 연도별 매출내역을 제출하였다.

＜표3＞ 연도별 매출 내역

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 2017.4.12. 이 건 대행사에 지급한 쟁점금액이 이 건 토지의 잔금에 해당하므로 그 취득일도 쟁점금액이 지급된 때로 보아야 한다고 주장하나, 사실상 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미하고(대법원 2014.1.23. 선고 2013두18018 판결, 같은 뜻임), 매수인이 잔금지급 시기를 매도인과 합의하고 매매물건을 인도받은 것도 여기에 해당한다 할 것인바(대법원 1980.2.12. 선고 79누138 판결, 대법원 1994.5.24. 선고 93누23527 판결, 같은 뜻임), 청구법인은 쟁점금액을 지급하기 전인 2015.1.26.까지 이미 이 건 토지의 분양계약서에 기재되어 있는 매매대금을 모두 지급하였을 뿐만 아니라, 2015.4.27. 이 건 토지에 대한 사용승낙까지 받았으므로 쟁점금액이 이 건 토지의 잔금에 해당하는지 여부에 관계없이 쟁점금액의 지급일을 이 건 토지의 취득일로 보기는 어렵다고 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 이 건 토지가 산업단지 개발 전부터 연약지반이었고 개발과정에서 상당량의 성토가 이루어짐에 따라 2년 이상의 자연 침하 기간이 필요했다고 주장하나, 청구인은 지질조사 결과 등과 같이 그 주장을 입증할 수 있는 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 심리일 현재 이 건 토지와 함께 조성된 연접토지 2필지는 2015.7.20. 및 2015.11.26. 각 공장을 준공하여 해당 용도에 직접 사용되고 있는 반면에, 청구인은 심리일 현재까지도 공장 신축공사에 착공하지 아니한 점 등에 비추어 유예기간 내에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항과 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.