국심2004서2033 (2005.07.26)

양도

기각

부동산을 조합에 출자하고 당해 조합이 재건축사업계획승인을 받으면 그때부터는 입주자 지위에 있는 것이고 청산금이 없는 경우에는 청산금을 0으로 하여 산식을 적용하면 되므로 상가의 양도를 토지 양도로 보기는 어려움

소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 / 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 / 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

OOOOOOOOOO /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 OOOO OOO OOO OOOOO OO O호(이하 “쟁점상가”라 한다)를 1979.7.1 취득한 후 1999.12.31 아파트 재건축사업과 동시에 단지 내 상가도 재건축사업이 같이 진행되어 상가 재건축에 따른 재건축조합의 입주자(상가)로 선정되었다.

청구인은 쟁점상가를 2002.9.24. 양도하고 토지를 양도한 것으로 하여 기준시가에 의거 양도소득세를 신고하였다.

처분청은 청구인이 쟁점상가를 양도한 것은 토지가 아니라 상가입주권을 양도한 것으로 조사하고, 상가입주권의 양도는 소득세법 제96조 제1항 제2호 및 소득세법 시행령 제166조 제1항(양도차익의 산정 등)의 규정에 의하여 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정·과세해야 한다하여 양도소득세 56,636,660원을 부과하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.6.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 제1항의 규정을 보면 제1호에서 「청산금을 납부한 경우」, 제2호에서 「청산금을 지급받은 경우」 2가지만 열거하고 있어 이 건과 같이 청산금이 없는 경우에는 어느 경우에도 해당되지 않으므로 실지거래가액으로 과세할 수 없고 기준시가로 과세해야 한다.

(2) 청구인이 양도한 쟁점상가와 동일한 층의 다른 호수의 일반분양 가액을 보면 건축비가 평당 3,200천원이고 토지가액이 평당 18,400천원이나, 청구인은 건물가액 없이 토지비만 평당 10,500천원에 양도한 것으로 되어 있으므로 처분청이 실지거래가액으로 과세를 하려면 양도시점의 일반분양 토지가액 상당액을 토지의 재평가금액으로 보아 양도차익에서 차감하거나 상가건축비만큼을 필요경비로 인정해야 한다.

(3) 양도차익 산정의 산식을 적용함에 있어 취득가액을 확인할 수 없는 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액을 양도가액으로 하여 계산을 하여야 취득가액이 저평가되는 문제를 해소할 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 재건축조합원의 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 제2호의 「부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)」로 실지거래가액에 의해 과세하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 제1항에서는 재건축조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 조합원의 양도차익계산 산식이 명확하게 명시되어 있다.

(2) 양도소득의 필요경비는 소득세법 제97조 제1항에서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다라고 명시되어 있으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

(3) 양도가액 256,830천원, 평가금액 147,000천원(사업계획승인일 현재)이 확인되고, 평가금액을 기준으로 취득가액을 소득세법 시행령 제166조 제2항 규정에 의하여 계산한 양도차익과 프리미엄가액 109,830천원을 합산하여 실지거래가액에 의한 양도차익으로 과세한 것은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 재건축중인 상가입주권의 양도에 대하여 소득세법 시행령 제166조 제1항(양도차익의 산정)의 규정에 따라 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부.

(2) 나대지 상태에서 상가분양입주권을 일반분양분 상가 분양가액보다 상대적으로 저가 양도한 경우 건물분양가액 상당금액만큼을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부.

(3) 양도차익 산정의 산식을 적용함에 있어 취득가액을 확인할 수 없는 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액을 감정가액(처분청 과세)으로 할 것인지 양도가액(청구인 주장)으로 할 것인지 여부.

나. 관련법령

소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

(이하 생략)

소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

2. 청산금을 지급받은 경우

〔양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조

기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

그 부수토지 × ──────────────────────

의 평가액 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 제1항 제1호 제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획 또는 사업시행계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다.

소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭 제

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

(가) 처분청의 과세 근거 자료 및 부동산등기부등본 등에 의하면 청구인이 1976.7.1. 쟁점상가를 취득한 사실, 1999.12.31. 쟁점상가에 대하여 재건축사업계획이 승인되어 청구인은 재건축상가 중 동일건물 면적 206호를 청산금 없이 배정받기로 조합과 약정(상가 평가액 147,000천원)한 사실, 2000.6.16. 쟁점상가가 철거된 사실, 청구인이 2002.9.24. 쟁점상가를 양수인 청구외 서OO에게 256,830,000원에 양도한 사실, 청구인이 2002.10.8. 쟁점상가의 양도에 대하여 토지의 양도로 보아 기준시가에 의해 양도소득세 예정신고한 사실을 확인할 수 있다.

(나) 청구인이 제시하는 자료에 의하면 쟁점상가 등에 대한 분양가격 등은 아래 표와 같음을 확인할 수 있다.

(OO O OO)

(다) 양도소득세 조사종결 복명서에 의하면 처분청이 계산한 양도차익 내역은 양도가액 256,830천원(현금수령액 119,660천원+채무양도·양수승계액 137,170천원)이고, 취득가액은 1985.1.1.자를 의제취득(실제취득일 1979.7.1)일로 하여 재건축사업시 감정평가한 147,000천원을 소득세법시행령 제166조 제2항 산식의 기존건물과 그 부수토지의 평가액으로 하여 환산한 가액인 58,391,232원으로 계산한 사실을 확인할 수 있다.

㉠ 취득가액 58,391,232원 = 감정가액(147,000천원)×(425,595원×46.13㎡+97,000원×103.54㎡/1,330,000원×46.13㎡+129,000원×103.54㎡).

(2) 판단

(가) 먼저 쟁점1에 대하여, 청구인은 「부동산을 취득할 수 있는 권리」를 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제166조 제1항에서 실지거래가액 과세방법을 규정하고 있는 바, 동 산식에는 「청산금이 없는 경우」, 즉 청산금이 “0”인 경우에 대한 산식 규정이 빠져 있으므로, 이런 경우에는 토지만 양도한 것으로 보아 개별공시지가로 과세해야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다.

(나) 살피건대, 부동산을 취득할 수 있는 권리란 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 쟁점부동산은 재건축 사업계획승인일까지는 주택(부동산)으로 보고, 이후 재건축아파트가 완성되는 때(사용검사필증 교부일)까지는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이고(OO OOOOOOOO, OOOOO OO OOO OO O), 소득세법시행령 제166조 제1항의 ‘입주자로 선정된 지위’는 기존건물과 그 부수토지를 조합에 제공하고 취득하는 권리인 점에서 쟁점부동산을 조합에 출자하고 당해 조합이 재건축사업계획승인을 받으면 그때부터는 ‘입주자 지위’에 있는 것이고, 청산금이 없는 경우에는 청산금을 0으로 하여 산식을 적용하면 될 것이므로 쟁점상가의 양도를 토지의 양도로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

(다) 다음으로 쟁점2에 대하여, 청구인은 쟁점상가는 토지가액만 계산하여 양도한 것으로 되어 있어 지나치게 낮은 가격으로 거래된 것이 분명하므로, 상가건물건축비만큼은 필요경비로 인정해야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다.

(라) 소득세법상 필요경비라 함은 당해연도의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 말하고, 수입을 획득·보전 및 유지하기 위하여 지출한 것을 의미한다. 그리고, 비용이 필요경비에 산입되기 위하여서는 일정한 표준에 맞아야 하는 것인바, 실제로 지출한 비용에 대하여 인정되는 것으로 청구인 주장과 같이 기회비용 차원에서 손실이 난 부분에 대하여 필요경비로 인정할 수 있는 규정이 존재하지 아니하므로 청구주장은 이유 없다.

(마) 마지막으로 쟁점3에 대하여, 청구인은 취득가액(토지+건물)을 산정함에 있어 기존건물과 그 부수토지의 평가액을 감정가액(147,000천원)이 아닌 양도가액(256,830,000원)을 기준으로 하여 아래와 같은 산식에 의거 256,830,000원으로 하여야 한다고 주장하고 있어 이를 살펴본다.

㉠ 토지(환산가액) : 78,075,402원=256,830,000×19,632,697원(425,595×46.13㎡)/64,582,000(1,400,000원×46.13㎡)

㉡ 건물(기준시가) : 15,321,849원(147,980원×103.54㎡)

㉢ 취득가액 (㉠+㉡) : 93,397,251원

(바) 살피건대, 입주자로 선정된 지위를 양도함에 있어 그 양도차익을 계산할 때 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 기존건물과 그 부수토지의 평가액을 기준으로 하여 취득일 현재의 기준시가와 사업시행인가일 현재의 기준시가의 비율을 고려하여 산정하도록 되어 있어 감정가액(147,000천원)을 기준으로 취득가액을 환산한 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.