국심2007중0152 (2007.11.02)

양도

기각

부동산매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 한 후 매매계약의 합의해제로 전소 유자에게 소유권이 환원된 경우에는 양도에 해당함.

소득세법 제88조【양도의 정의】

조심2012서4104 / 조심2013서2229

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2000.3.17. 경기도 성남시 수정구 신흥동 4191 대지 317.4㎡ 및 2층 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하였으며 2005.4.29. 천성철 및 곽정미에게 쟁점부동산의 1/4 지분(합계 1/2지분으로, 이하 “쟁점매매부동산”이라 한다)을 각 180,000천원에 양도하는 매매계약을 체결하고 2005.5.30. 매수인들에게 소유권이전등기를 하고 2005.7.29. 2005년 귀속 양도소득세 7,661,990원을 자진신고·납부하였다가 2006.3.10. 천성철 및 곽정미와 쟁점매매부동산에 대한 매매계약해제를 합의하고 2006.3.17. 이들에 대한 소유권이전등기를 말소한 후 2006.7.28. 처분청에 기납부한 양도소득세 7,661,990원을 환급할 것을 경정청구하였다.

나. 이에 처분청은 쟁점부동산의 매매거래에 대하여 대금의 청산절차를 거친 유상이전거래로 보아 양도소득세 과세대상임을 이유로 2006.10.5. 청구인의 경정청구를 거부처분하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2000.3.17. 새마을금고에서 대출받은 자금 등으로 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2005.4.29. 자금사정으로 쟁점매매부동산을 천성철 및 곽정미에게 360,000천원에 양도하는 매매계약을 체결하여 중도금까지 수령하였으나 청구인의 채무로 인하여 수원지방법원 성남지원에서 쟁점부동산에 대한 강제경매개시 결정통지를 받게 되자 중도금 수령액 160,000천원을 포함한 200,000천원을 법원에 공탁하여 강제경매를 일시 중지시킨 후 매매잔금은 추후 수령하기로 약정하고 2005.5.30. 천성철 및 곽정미에게 쟁점매매부동산에 대한 소유권이전등기를 하였고, 2005.7.29. 동 부동산의 양도에 대한 양도소득세 7,661,990원을 자진신고·납부하였다.

매수인 천성철과 곽정미는 쟁점부동산 소재지인 경기도 성남시 신흥동 종합시장에서 영업중인 자들로 종합시장 재건축추진에 따라2005년 7월말 지급될 것으로 예정된 입주상인들에 대한 재건축이주비를지급받게 되면 매매잔금을 지급받기로 하고 소유권이전등기를 해주었으나 일부 상인들의 의견다툼으로 법정분쟁이 발생함에 따라 재건축추진이 중지되어 재건축이주비를 지급받지 못하자 청구인에게 잔금을 지급할 수 없는 사정이 되었고, 청구인도 동 잔금을 받아 강제경매에 대한 채무를 상환하려던 계획에 차질이 발생하여 다투다가 2006.3.10. 쌍방 합의에 의하여 쟁점매매부동산의 총 매매대금 360,000천원 중기수령한 200,000천원을 반환하는 조건으로 매매계약해제증서를 작성하여 이를 원인으로 동 부동산의 천성철, 곽정미에 대한 소유권이전등기를 말소하였고, 동 부동산은 현재까지 청구인이 소유하고 있다.

소득세법 제88조 제1항은 “양도라 함은 자산에 관한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다”고 규정하고 있는 바, 청구인은 당초 매매대금 중 일부만 수령한 상태에서 선 소유권이전등기를 하였다고 하더라도 실지 잔금을 수령하지 못하여 당초 매매계약을 해제하였고, 또한 매매계약 해제는 처음부터 소급하여 계약의 효력이 없어지는 것으로 계약해제를 원인으로 하여 소유권이전등기를 말소한 경우 당해 부동산의 소유권이 당초 소유자인 청구인에게 환원되어 당해 양도거래 자체가 없었다고 할 것이므로 청구인이 자진신고납부한 양도소득세 환급을 구하는 경정청구를 거부함은 부당하므로 취소하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 천성철 및 곽정미와 2006.3.10. 작성한 매매계약 해제증서상에 갑(청구인)은 을(천성철, 곽정미)로부터 쟁점매매부동산에 대한 인도 및 소유권이전등기의 말소신청에 필요한 서류를 인계받고 동시에 을로부터 매매계약시 수령한 매매대금 금 일억팔천만원을 2006.3.10.까지 반환한다고 명시되어 있는 바, 이와 같이 매수인의 각 매매대금 180,000천원을 반환한다고 명시된 것으로 볼 때 청구인은 매수인으로부터 매매잔금까지 수령하였던 것으로 보여지므로 단순한 매매계약의 해제가 아니라 대금의 청산절차를 거친 유상이전에 따른 양도소득세 과세대상 양도거래에 해당된다 할 것이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

부동산 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 한 후 매매거래당사자간의 합의에 의하여 매매계약을 해제하고 동 부동산의 소유권이전등기를 말소한 경우 양도소득세 과세대상에 해당되는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날

(3) 소득세법 기본통칙 88-2 【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

소득세법 기본통칙98-6 【법원의 무효판결로 환원된 자산의 취득의 시기】부동산의 소유권이 타인에게 이전되었다가 법원의 무효판결에 의하여 당해 자산의 소유권이 환원되는 경우에는 당해 자산의 취득시기는 그 자산의 당초 취득일이 된다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점매매부동산에 대하여 매매계약을 체결하고 잔금청산일 이전 불가피한 사정에 의하여 매수인들에게 소유권이전등기를 하였으나 매수인들로부터 잔금을 수령하지 못하여 당초 매매계약을 해제하고 이를 원인으로 하여 소유권이전등기를 말소하였으므로 쟁점매매부동산의 소유권이 당초 소유자이던 청구인에게 환원되어 당해 양도거래 자체가 없어진 것이므로 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다고 주장하면서 쟁점매매부동산의 매매계약서 2부, 수원지방법원 성남지원의 쟁점부동산에 대한 매각기일 및 매각결정기일통지서 ·공탁서 각 1부, 쟁점매매부동산의 매매계약해제증서 2부, 천성철과 곽정미의 사실확인서, 법무사 박종백의 확인서, 쟁점부동산의 등기부등본, 경기도 성남시 신흥동 소재 주식회사 종합시장(대표 민홍규)의 확인서 및 청구인의 국민은행 예금계좌 거래명세표 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.

(가) 쟁점매매부동산의 매매계약서 2부를 보면, 2005.4.29. 청구인과 매수인 천성철 및 곽정미가 쟁점부동산의 각 1/4지분(약 157㎡-96평)을 매매대금 각 180,000천원(계약금 2천만원, 중도금 2005.5.20. 8천만원, 잔금 2005.5.30. 8천만원)에 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 특약사항은 매도인의 법적분쟁상태를 감안한 매매계약으로서 매도인은 매매대금으로 강제집행정지공탁금, 가압류, 근저당을 순차적으로 말소해지하기로 하는 등으로 약정되어 있고, 수원지방법원 성남지원의 매각기일 및 매각결정기일통지서를 보면, 2005.5.27. 쟁점부동산에 대한 강제경매개시 관련 통지서로 사건번호 및 사건명은 2004타경21703 부동산강제경매, 2004타경6438(병합)이고, 채권자는 강호손, 채무자 및 부동산 소유자는 청구인이며, 2005.6.13. ～2005.9.20. 기간 중 1회부터 4회까지 각 10시에 수원지방법원 성남지원 1층 1호 매각법정에서 매각결정을 하는 것으로 되어 있다.

공탁서를 보면, 수원지방법원 성남지원 2005카기 748호 강제집행정지사건으로, 공탁일은 2005.5.27. 공탁자는 청구인, 피공탁자는 강호손, 공탁금은 200,000천원으로 되어 있으며, 쟁점부동산의 등기부등본(토지, 건물 2부)을 보면, 2000.3.17. 청구인이 매매취득하였고, 2004.5.27. 가압류결정(채권자 강호손, 청구금액 395,000천원)되었으며, 2004.10.15. 강제경매개시결정(채권자 강호손)되었다가 2005.10.7. 취하되었고, 2005.5.30. 천성철과 곽정미에게 2005.4.29. 매매를 원인으로 각 1/4 지분에 대해 소유권이전등기되었으며, 2005.8.18 강제경매개시결정(채권자 김진복) 되었다가 2005.10.6. 취하되었고, 2006.3.17. 천성철과 곽정미에 대한 소유권이전등기가 2006.3.10. 계약해제를 원인으로말소등기되었으며, 소유권 이외의 권리에 관한 사항으로 2000.3.10～2006.11.23. 기간 약 13회에 걸쳐 근저당권이 설정되었다가 2006.3.29. 채권최고액 13억원, 2006.11.23. 채권최고액 각각 1억 7천만원 및 7천만원의 3건 이외에 모두 소멸된 것으로 나타나고 이 건 심리일 현재 청구인의 소유로 되어 있다.

(나) 쟁점매매부동산의 매매계약해제증서 2부를 보면, 2006.3.10. 청구인(갑)과 천성철 및 곽정미(각각 을)간에 2005.4.29. 체결한 쟁점매매부동산의 매매계약을 합의해제하고 매매계약해제로 동 부동산의 소유권은 을로부터 갑으로 복귀하고 을은 부동산을 현상태대로 인도함과 동시에 소유권이전등기말소신청에 협력하며 갑은 을로부터 동 부동산의 인도 및 소유권이전등기말소신청 필요서류를 인계받음과 동시에 을로부터 매매계약시 수령한 매매대금 금 180,000천원을 각각 2006.3.10.까지 반환하고, 소유권이전등기 말소등기에 필요한 비용은 갑이 부담한다고 약정하고 있다.

(다) 천성철 및 곽정미의 사실확인서(2006.3.10.) 2부를 보면, 천성철과 곽정미는 각각 2005.4.29. 쟁점매매부동산 매매대금으로 180,000천원을 지불하기로 계약하였으나 잔금지불지연으로 부득이하게 매매계약을 해제하기로 합의하였고 이에따라 매수인들은 매도인으로부터매매대금 180,000천원 중잔금지불지연금을 제외한 나머지 금액 전액을영수하였음을 인감증명서를 첨부하여 확인하고 있고, 법무사 박종백의 확인서(2006.12.)를 보면, 2006.3.10. 작성한 쟁점매매부동산의 매매계약해제증서는 당 법무사 사무실에서 제공한 견본양식에 따라 작성한것이며, 당 사무실은 이 건 말소등기에 대하여 당사자들로부터 매매계약 해제의사만 확인할 뿐 실질적인 매매대금의 수령 및 반환이 동 해제증서 제3항(매매대금 180,000천원의 반환)의 내용과 일치하는지 여부는 확인할 수 없다고 되어 있으며,

경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 (주)종합시장의 확인서 및 종합시장 재개발사업 일정사항을 보면, 곽정미(경기도 수정구 신흥동 4124 1층 88호 온누리식당) 및 천성철(같은 동 4124 1층 65, 66호, 고은보석)은 동 시장에서 다년간 영업하던 자이고 동 시장의 재건축사업 추진시 입점중인 영업주들을 이주시키면서 2005.7.30.까지 영업손실 보조금을 이들에게 지급하기로 하였으나 소수 지분소유자와 법정분쟁이 발생하여 재건축사업이 중지되어 영업손실 보조금을 지급하지 못하였으며, 당 종합시장 재개발사업은 2005년 1월부터 추진하였으나 일부 상인들의 법적분쟁 발생으로 지연되고 있고, 향후 사업일정은 별도 작성되어 있지 아니한 것으로 되어 있다.

청구인은 이와 같이잔금을 수령하지 못하여 당초 매매계약을 해제하고 이를 원인으로 하여 소유권이전등기를 말소하였으므로 당해 양도거래 자체가 없어진 것이라는 주장이다.

(2) 그러나, 소득세법 제88조 제1항은 “양도”라 함은 자산에 대한등기또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있으므로 부동산의 경우 잔금청산을 거쳐 소유권이전등기가 경료된 것이라면, 그 이후 거래당사자간에 소유권을 다시 환원하는 거래를 하였다고 하더라도 법원의 판결 등에 의하여 당초 계약이 원인무효되거나 부득이한 사유에 의한 합의해제로 인정되지 않는 한 사실상 유상이전절차를 거친 양도거래로 볼 수 있는 바,

이 건의 경우 쟁점매매부동산의 매매계약서·등기부등본 및 매매계약해제증서를 보면, 매매계약서상 잔금지급 약정일인 2005.5.30. 매수인들의 명의로 소유권이전등기가 경료된 점과 매매계약해제증서상에 청구인이 매수인들로부터 동 부동산의 인도 및 소유권이전등기말소신청 필요서류를 인계받음과 동시에 매수인들로부터 수령한 매매대금 금 180,000천원을 각각 2006.3.10.까지 반환하는 것으로 약정하고 있는 점 및 당초 매매계약시 계약해제의 사유 등이 별도로 약정되어 있지 아니한 사실 등으로 볼 때, 부동산매매계약에 따른 잔금청산과 동시 소유권이전이 완료되어 실질적인 자산의 유상이전이 이루어진 것으로 볼 수 있으므로 쟁점매매부동산에 대한 당초 매매거래와 재차 원소유자인 청구인에게 소유권이전(환원)된 거래는 각각 별개의 양도거래로 봄이 타당하다.

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점매매부동산에 대한 당초 양도거래가 있었던 것으로 보아청구인의 경정청구를거부한 이 건 처분은잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007 년 11 월 2 일

주심국세심판관

배석국세심판관

허 종 구

이 영 우

안 경 봉

김 재 구