beta
[사건번호]
[사건번호]조심2014부1765 (2014.12.03)
[세목]
[세목]양도[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]처분청이 양도가액 산정 시 제외한 지장물의 보상금액은 적정한 것으로 보이며, 쟁점토지의 취득가액이 비슷한 시기에 연접된 다른 토지의 평균 취득가액보다 O배 이상 높은 점, 청구인이 쟁점토지의 취득대금 및 중개수수료를 지급한 증거자료로 제시한 쟁점계좌의 출금일과 쟁점토지의 취득일이 O년 정도 차이가 나는 것으로 보아 객관적인 증빙으로 보기 어려운 점 등에 비추어 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[관련법령]
[관련법령] 소득세법 제97조
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 1999.7.22. 경상남도 OOO 대지 362.4㎡ 및 같은 동 831-13 대지 362.2㎡ 합계 724.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 손OOO으로부터 취득하고, 2003.10.16. 쟁점토지 지상에 주택 등 건축물(쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축한 후, 2011.5.6. 공공용지의 협의취득을 원인으로 국토해양부에 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니한 데 대하여 양도가액을 수용가액으로, 취득가액을 환산가액으로 하여 2014.2.6. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.18. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 토지 등 수용사실 확인서에는 방갈로 8개에 대한 보상금액이 OOO원으로 명시되어 있고, 화장실, 입갑판, 지주간판, 수족관, 정화조, 블록담장, 콘크리트포장, 물탱크 등에 대한 보상금액이 명시되어 있으며, 나무에 대한 보상금은 과세제외가 되었는지 등에 대해 재검토해주기 바란다.
(2) 처분청이 건물의 취득가액을 환산가액으로 하였다고 하는데 동 환산가액이 당시 건축 표준가액보다는 높은지 낮은지, 처분청의 조사복명서도 내용이 어떠한지 상세히 검토해주고, 쟁점토지의 취득가액에 대한 진위 여부에 대하여 처분청이 적극적인 조사 없이 단순히 양도인(사업시행자)인 손OOO(이하 “손OOO”이라 한다)의 부동산매매업자 조사복명서를 기초로 묵살해 버린 것에 대하여 재검토를 청구한다.
손OOO에 대하여 청구인은 부동산매매업자인지 아닌지를 확인해서 매수할 이유도 없고, 쟁점토지인 경상남도 OOO은 OOO원, 같은 동 OOO은 OOO원에 거래한 계약서 사본을 다행히 집에서 찾아 처분청에 제출하였는바, 처분청에서 생각하는 것처럼 인위적으로 계약서를 작성한 것은 절대 아니다. 다만, 인감증명서는 손OOO에게 발급해달라고 요청하였는데, 그 이유는 양도인의 인감증명서가 양도인도 청구인의 주장에 이의가 없다는 객관적인 증빙이 되므로 요구한 것이며, 손OOO도 사실거래임을 인정하기에 인감증명서를 차후에 재발급해준 것이다.
쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 산정하는 것은 실지거래가액보다 과소한바, 결국 처분청은 양도차익을 과다하게 산정하여 양도소득세를 과세한 것이다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점부동산 중 건축물의 보상금액 OOO원에서 건축물 외 기타 지장물의 보상금액 OOO원은 양도가액 산정 시 제외하고, 건축물의 양도가액을 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 결정하였다.
(2) 쟁점부동산의 취득가액을 취득 당시의 시가로 해달라는 청구주장은 수용할 수 없어 환산가액으로 결정하였으며, 청구인이 과세전적부심사청구전에 여러 차례 처분청 재산세과를 방문하였고, 그때마다 쟁점토지의 취득 시 실지계약서와 대금증빙서류 제출을 요구하였으나, 청구인은 취득시기가 오래되어 관련 서류가 없다고 하다가 손OOO의 인감증명서(2013.12.24. 발급)와 쟁점토지의 매매계약서를 제시하면서 과세전적부심사청구를 하였으나 불채택되었다.
(가) 쟁점토지는 공유수면매립지로 사업시행자인 손OOO이 1999년도에 쟁점토지 외 15필지(이하 “양도토지”라 한다)를 양도하여 관할세무서장으로부터 2000년 12월 부동산매매업자로 세무조사를 받아 1999년 귀속 총수입금액이 OOO원(신고기준시가 OOO원)으로 결정된 바가 있고, OOO와 박OOO도 손OOO으로부터 양도토지의 일부를 취득하여 양도한 후 취득가액을 실지거래가액이라고 신고한 사실이 확인되는바, 손OOO 양도토지의 매매내역과 동 토지 취득자의 취득가액에 대한 실지거래가액 신고내역은 다음 <표1>과 같고, 손OOO이 매매한 양도토지의 기준시가는 OOO원으로 ㎡당 평균 기준시가는 OOO원이고, 종합소득세 조사결정 총수입금액은 OOO원으로 ㎡당 평균 실지거래가액은 OOO원이며, 손OOO으로부터 양도토지의 일부를 취득하여 양도한 후 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 OOO와 박OOO의 취득가액은 OOO원으로 ㎡당 평균 실지취득가액은 OOO원임이 국세통합전산망에 의해 확인된다.
<표1> 손OOO 양도토지 취득자의 취득가액 실가신고내역
(나) 쟁점토지와 연접(공유수면매립지)되어 있고 취득시기가 비슷한 OOO의 2000년도 양도소득세 실지거래가액 신고내역(<표2>)을 보면, 1999년 실지취득가액은 OOO원으로 ㎡당 평균 실지취득가액은 OOO원이고, 2000년 실지양도가액은 OOO원으로 ㎡당 평균 실지양도가액이 OOO원임이 국세통합전산망에 의해 확인된다.
<표2> OOO의 2000년도 양도소득세 실가신고내역
(다) 2000.3.14. 손OOO으로부터 경상남도 OOO 대지 5,766.1㎡를 취득한 주식회사 OOO(이하 OOO이라 한다)의 취득 시 실지거래매매계약서를 보면, 취득가액이 OOO원으로 ㎡당 가액이 OOO임이 확인되고, 청구인이 1999.7.22. 쟁점토지를 취득하고 경상남도 OOO에게 취득세 신고 시 제출한 검인계약서 사본을 보면 쟁점토지의 취득가액이 OOO원으로 ㎡당 가액이 OOO원임이 확인된다.
(라) 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득 시 매매계약서를 보면, 쟁점토지를 OOO원에 취득하고 계약금 OOO원, 잔금 OOO원으로 기재되어 있으나, 2013.12.24. 발급된 손OOO의 인감증명서상 사용용도란에 기재된 필체와 동일하여 최근에 작성된 것으로 추정되고, ㎡당 취득가액이 OOO원으로 비슷한 시기에 취득한 연접된 다른 토지(공유수면매립지)의 평균 취득가액보다 5배 이상 높으며, 잔금이 OOO원의 거액으로 수차례에 걸쳐 지급증빙을 제시할 것을 요구하였으나, 증빙서류의 제시가 전혀 없는 것으로 볼 때 청구인이 제시한 토지취득매매계약서는 통정에 의한 계약서로 판단되므로 이 건 과세처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
① 쟁점부동산의 양도가액 산정시 지장물 보상금액이 적정하게 산정되어 있는지 재검토해 달라는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 한 과세처분은 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1) 과세전적부심사결정서 등 처분청이 제출한 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 나타난다.
(가) 토지 등 수용사실 확인서의 주요내용은 다음 <표3>과 같고, 보상내역 중 이 건 양도소득세 결정 시 양도가액에서 제외된 지장물은 입간판 등 ㉠부터 ㉭까지로서 그 보상금액은 OOO원으로 나타난다.
<표3> 토지 등 수용사실 확인서의 주요내용
(나) 1999년 손OOO이 쟁점토지를 포함한 공유수면매립지(경상남도 OOO 외 16필지, 총 9,660㎡)를 매각한 것과 관련하여 과세관청의 종합소득세 결의서 등에 의하면 수입금액 총액이 OOO원으로 결정된 것으로 나타난다.
(다) 국세통합전산망에 의하면, 박OOO, OOO 및 OOO의 양도내역은 다음과 같다.
(라) 처분청이 제시한 경상남도 OOO에 청구인의 쟁점토지 취득과 관련한 ‘취득세 과세표준 등 조회 회신’ 자료에 의하면, 청구인이 1999.7.20. 쟁점토지를 손OOO으로부터 OOO원에 매입한 것으로 나타나고, 첨부된 검인계약서에서도 동일하게 기재되어 있다.
(마) 공유수면매립지의 취득과 관련하여 청구인과 처분청이 주장하는 실지거래가액을 비교하면 다음 <표4>와 같다.
<표4> 경상남도 OOO 공유수면매립지 취득현황
(2) 청구인이 제시한 청구주장의 증거자료는 다음과 같다.
(가) 쟁점토지의 취득 시 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.
(나) 청구인은 의견진술신청서에 청구인 명의의 OOO은행 계좌(계좌번호는 112-21-*****-***이고, 이하 “쟁점계좌”라 한다)의 거래내역(<표5>)을 첨부하여 제출하면서, 동 거래내역 중 연번 ④의 OOO원 및 ⑧의 OOO원 합계 OOO원이 쟁점토지의 매수대금인 OOO원(217평×OOO원/평)에 중개수수료를 포함한 금액이라고 서면진술하였다.
<표5> 쟁점계좌의 거래내역
(다) OOO의 사실확인서 주요내용은 다음과 같다.
(3) 처분청은 위 (2) (나)에 대하여 다음과 같이 추가 답변하였다.
청구인이 쟁점토지 취득 시 경상남도 OOO에 제출한 검인계약서상 매매대금은 OOO원이며 계약일은 1999.6.20., 잔금 지급일은 1999.7.15.로 기재되어 있고, 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서상 계약일은 1999.6.20. 잔금 지급일은 1999.7.20.로 기재되어 있는데, 청구인은 쟁점계좌에서 1997.9.29. 인출된 OOO원과 1997.10.10. 인출된 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해달라고 주장하나, 청구인이 주장하는 현금인출 금액이 쟁점토지의 취득대금으로 지급했다는 직접적인 증빙이 될 수 없을 뿐만 아니라, 검인계약서, 청구인 주장 계약서 및 등기부등본 등에서 확인되는 계약일과 잔금 청산일과는 무려 2년여 간의 시차가 존재하여 통상적인 거래관념상 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.
(4) 청구인의 딸인 임OOO는 2014.11.13. 개최된 조세심판관회의에 참고인으로 출석하여, 안골매립지 사업시행자인 손OOO으로부터 평당 OOO원씩 217평(OOO원/평×217평=OOO원)의 땅을 등기이전 받았는데, 최근에 찾은 쟁점계좌의 거래내역에서 위 (2) (나) <표5>의 거래내역 중 연번 ④의 OOO원, ⑪의 OOO원, ⑫의 OOO원 및 ????의 OOO원 합계 OOO원이 쟁점토지의 취득대금 중 중도금과 잔금이고, 이를 참고로 실지 양도차익이 다시 산정되어야 하며, 그에 따라 양도소득세도 감액되어야 한다는 취지의 진술을 하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 토지 등 수용사실 확인서에는 지장물에 대한 보상금액이 명시되어 있으므로 쟁점부동산의 양도가액 산정 시 지장물 보상금액이 적정하게 산정되어 있는지 재검토해야 한다고 주장하나,
처분청이 양도가액 산정 시 제외한 지장물은 입간판, 지주간판, 수족관, 블록담장, 콘크리트 포장, 물탱크 플라스틱, 사철나무, 벚나무, 목련, 감나무, 편백나무 및 향나무이고 그 가액은 보상금액인 OOO원인 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도가액은 적정하게 산정된 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(6) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 한 과세처분은 부당하다고 주장하나,
쟁점토지의 취득가액이 ㎡당 OOO원으로 비슷한 시기에 연접된 다른 토지의 ㎡당 평균 취득가액인 OOO원보다 5배 이상 높고, 청구인이 쟁점토지의 취득대금 및 중개수수료를 지급한 증거자료로 제시한 쟁점계좌의 출금일은 1997.9.29., 1997.10.28., 1997.10.30. 및 1998.1.27.인 반면, 쟁점토지의 취득 관련 검인계약서 및 매매계약서, 등기부등본 등에 기재되어 있는 계약일과 잔금 청산일은 1999.6.20. 및 1999.7.20. 또는 1999.7.22.로서, 쟁점계좌의 출금일과 쟁점토지의 취득일이 2년 정도 차이가 나는 것으로 나타나므로 쟁점계좌의 출금액이 쟁점토지의 취득대금이나 중개수수료로 지급되었다는 직접적인 증빙이 될 수 없다고 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.