국심2004서1311 (2004.09.30)

양도

기각

취득가액 및 필요경비산정이 부당하다고 주장만 할 뿐 취득당시의 계약서와 개보수비용에 따른 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 취득가액을 환산가액으로 하고, 개보수비용을 불공제하여 과세

소득세법 제89조【비과세양도소득】 / 소득세법시행령 제156조【고급주택의 범위】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1988.5.20. 취득한 OOOO시 OOO OOO OOO OO아파트 3-901 전용면적 152.74㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.11.28. 양도하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트의 양도계약일이 2002.11.4.이고, 양도가액이 920,000,000원이라 하여 쟁점아파트의 양도를 고급주택의 양도로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산가액으로 하고, 개산공제액을 필요경비로 공제하여 2003.11.1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 65,768,140원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2003.12.28. 이의신청을 거쳐 2004.4.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

양도가액은 고시가액과 관계없이 시장 최고가액인 실지매매가액으로 결정하면서 취득가액은 매매계약서를 분실하였다 하여 당시 시가와 현저한 차이가 나는 고시가액을 적용하여 결정한 것은 공정한 납세의무에 반하므로 부당하고, 또한 쟁점아파트에 10년 이상 거주하면서 화장실, 샷시 등을 개보수하면서 7천만원 이상을 투입하였음에도 이를 필요경비로 공제하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 취득가액 및 필요경비 산정이 부당하다고 주장만 할 뿐 취득당시의 계약서와 개보수 비용에 따른 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 취득가액을 환산가액으로 하고, 개보수비용을 불공제하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

취득가액을 환산가액으로 하여 결정한 처분의 당부와 쟁점아파트의 개보수비용을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(거주용건물의 연면적 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령(2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정된 것) 제156조【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 "거주용건물의 연면적 가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149㎡이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

(3) 위 법 시행령 부칙 제4조【고급주택의 범위에 관한 경과조치 등】①이 영 시행전에 주택의 매매계약을 체결하고 이 영 시행일부터 2월이 되는 날까지 이를 양도하는 경우에는 제156조 제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다.

(4) 소득세법 제96조【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

(5) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

③제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(생략)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(6) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】⑤제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(7) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑥법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

1. 토지

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

2. 건물

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 전용면적이 152.74㎡인 쟁점아파트를 2002.11.4. 구OO와 920,000,000원에 양도계약을 체결하고 2002.11.28. 양도하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점아파트가 고급주택에 해당한다 하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하고, 개산공제액을 필요경비로 공제하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 위 사실내용과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트는 전용면적이 152.74㎡로 양도가액이 6억원을 초과하고, 양도계약일이 2002.11.4이므로 고급주택에 해당하여 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의해 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여야 함을 알 수 있다. 그러나 이 건의 경우 청구인이 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등의 증빙자료를 제시한 바 없어 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 처분청이 소득세법 제114조의 규정에 의거 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 결정한 것은 잘못이 없는 것으로 보인다.

(4) 또한, 이 건 경우와 같이 취득가액을 실지거래가액에 의하지 아니한 경우 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은법 시행령 제163조 제6항에 의하면, 양도소득의 필요경비는 취득당시의 기준시가에 100분의 3에 해당하는 개산공제액을 공제하도록 규정하고 있으므로 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 개보수비용 7천만원을 필요경비로 공제하지 아니하고 개산공제액을 공제하여 과세한 처분도 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.