국심1993서0804 (1993.7.6)

양도

각하

처분청이 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 과세한 처분은 정당함.

국세기본법 제55조【불복】

1. 구로세무서장이 92.8.16 청구인의 처 OOO에게 결정

고지한 91년도 귀속분 양도소득세 452,940원에 대한 심판청구

는 이를 각하한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 원처분 개요

가. 청구인과 청구인의 처 OOO는 청구인 소유인 서울특별시 구로구 OO동 OOOOOOO 대지 1,212㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 건물 1,026㎡(지하 1층, 지상4층이며, 이하 “제1호건물”이라 한다) 및 청구인의 처 OOO 소유인 쟁점토지위 건물 294.59㎡(지하1층, 지상2층이며, 이하 “제2호겸용주택”이라 한다)를 91.7.24 청구외 OOOOOOO주식회사에 양도하였다.

나. 청구인은 쟁점토지와 제1호건물의 양도에 대하여 91.8.31 실지거래가액(양도가액 2,804,026,914원, 취득가액 561,839,000원)으로 자산양도차익예정신고를 하였고, 청구인의 처 OOO는 제2호겸용주택의 양도에 대하여 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다고 보아 쟁점토지 1,212㎡중 주택의 부수토지에 해당되는 148.6㎡는 비과세하고 나머지 1,026㎡와 제1호건물에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 92.8.16 청구인에게 91년도귀속분 양도소득세 568,746,200원을 부과하였다.

라. 또한, 처분청은 청구인의 처 OOO가 제2호 겸용주택을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였으므로 제2호겸용주택 294.59㎡중 주택에 해당되는 161.92㎡는 비과세하고 점포부분 132.67㎡에 대하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 92.8.16 청구외 OOO에게 91년도귀속분 양도소득세 452,940원을 부과하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 92.9.30 이의신청, 92.12.11 심사청구를 거쳐 93.3.26 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

① 청구인 소유의 제1호건물과 처 OOO소유의 제2호겸용주택은 그 용도등이 다른별개의 건물이므로 OOO소유의 제2호겸용주택중 양도소득세가 비과세되는 주택의 범위계산시 제2호겸용주택만으로 산정하여야 하며, 제2호겸용주택의 경우 주택면적 161.92㎡가 점포면적 132.67㎡ 보다 크므로 제2호겸용주택 전부를 비과세하여야 하고, 따라서 청구인 소유의 쟁점토지중 양도소득세가 비과세되는 주택의 부수토지 면적도 달라져야 한다.

② 청구인과 처 OOO는 그 소유의 쟁점토지가액을 2,365,034,270원, 제1호건물가액을 966,571,564원, 제2호겸용주택가액을 168,394,166원으로 하여 합계 35억원에 양도하였는 바, 처분청은 청구인 소유의 쟁점토지중 양도소득세가 과세되는 1,063.4㎡ 부분의 양도차익을 기준시가에 의해 2,946,430,711원으로 산정하였으나 실지양도가액은 2,075,063,463원이므로 쟁점토지의 양도차익을 실지양도가액으로 하여야 한다.

나. 국세청장 의견

① 소득세법시행령 제15조 제3O 단서 및 제4O의 규정에 의하여 제1호건물과 제2호겸용주택의 전체건물면적중 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작으므로 쟁점토지 전체면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 토지면적 부분과 주택면적만을 비과세하고 나머지 부분에 대하여 과세한 당초처분은 정당하다.

② 청구인이 제시하는 계약서만으로는 쟁점토지와 제1호건물 및 제2호겸용주택 전체의 양도가액(35억원)을 거래상대방 확인서, 금융자료 등 증빙제시가 없는한 실지거래가액으로 채택하기 어렵고, 또한 쟁점토지 부분가액이라고 구분표시한 금액에 대하여도 당사자간의 임의적 합의에 따라 구분한 것일 뿐 실지거래가액이라 할 수 없는 것이므로 쟁점토지분의 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액보다 크다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것인 바, 소득세법시행령 제170조 제1O의 규정에 의거 취득 및 양도가액 모두를 기준시가로 결정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 夫소유의 동일번지내 토지에 있는 夫소유 점포와 妻소유 겸용주택을 동시에 양도한 경우, 양도소득세가 비과세되는 주택의 범위와 주택의 부수토지 범위

② 쟁점토지의 양도차익을 실지양도가액으로 할 수 있는지 여부

나. 심리 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여(양도소득세가 비과세되는 주택의 범위와 주택의 부수토지 범위)

① 본안 심리에 앞서 OOO소유의 제2호겸용주택 전부를 주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 심판청구가 적법한 청구인지를 살펴본다.

첫째, 국세기본법 제55조 제1O에서 “이법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이장의 규정에 의한 심사청구를 하여 그 처분의 취소 또는 변경이나 필요한 처분을 청구할 수 있다.(단서생략)”고 규정되어 있고, 같은법 같은조 제2O에서 “제1O의 규정에 의하여 심사청구를 한 자는 그 청구에 대한 결정에 이의가 있거나 결정을 받지못한 경우에는 이 장의 규정에 의한 심판청구를 할 수 있다”고 규정되어 있다.

둘째, 처분청의 양도소득세 결정결의서, 납세고지서등 관련자료를 보면, 처분청은 청구인 소유의 쟁점토지와 제1호건물의 양도에 대하여 92.8.16 청구인에게 91년도 귀속분 양도소득세 568,746,200원을 부과하였고, OOO소유의 제2호겸용주택의 양도에 대하여 92.8.16 OOO에게 91년도 귀속분 양도소득세 452,940원을 각각 부과하였다.

셋째, 처분청은 위와 같이 청구인 OOO와 청구외 OOO에게 각각 별도의 과세처분을 하였는데, 청구인 OOO가 이 건 심사청구와 심판청구에서 제2호겸용주택 294.59㎡와 그 부수토지의 양도에 따라 발생하는 소득은 비과세(1세대 1주택)하여야 한다고 주장할 뿐, 청구외 OOO는 불복한 사실이 없으므로 그 부분에 대한 심판청구는 적법한 전심절차를 거친 바 없어서 처분청이 92.8.16 청구외 OOO에게 부과한 처분에 대한 청구인 OOO의 심판청구는 부적법한 심판청구로 판단된다.

따라서 이부분은 국세기본법 제81조 및 제65조 제1O 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

② 청구인 소유 쟁점토지중 양도소득세가 비과세되는 주택의 부수토지 범위

첫째, 소득세법 제5조 제6호(자)목에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다”고 규정되어 있고, 같은법시행령 제15조 제3O과 제4O에서는 “주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니하며, 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다”고 규정되어 있다.

둘째, 제1호건물의 소유자는 청구인이고 제2호겸용주택의 소유자는 청구인의 처 OOO이나, 1세대1주택의 경우 부부간에는 주택과 그 부수토지의 범위계산시 주택과 그 부수토지를 각각 소유하고 있을 경우에도 1세대로 보고 있으며, 제1호건물과 제2호겸용주택은 서울특별시 구로구 OO동 OOOOO번지의 동일지번상에 있는 바, 이 경우에 위에서 본 소득세법시행령 제15조 제3O의 규정에 의하면 제1호건물과 제2호겸용주택을 하나의 건물로 보아 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다고 규정되어 있으므로, 주택부분의 면적은 161.92㎡이고 주택부분 이외의 면적은 1,158.67㎡인 이 건의 경우 처분청이 주택의 면적에 해당되는 161.92㎡만 비과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

셋째, 따라서 청구인 소유의 쟁점토지 1,212㎡ 위 지상에 있는 제1호건물과 제2호 겸용주택의 전체건축면적은 1,320.59㎡이고 주택부분의 면적은 161.92㎡이므로 쟁점토지 1,212㎡중 양도소득세가 비과세되는 주택의 부수토지면적을 위에서 본 소득세법시행령 제15조 제4O의 규정에 의하여 계산된 148.6㎡로 본 처분은 정당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여(쟁점토지의 양도차익을 실지양도가액으로 할 수 있는지 여부)

첫째, 소득세법 제23조 제4O 제1호 및 제45조 제1O 제1호 가목에서, 양도차익을 산정할 때에 양도가액 및 취득가액은 당해자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다고 규정되어 있고, 같은법시행령 제170조 제4O 제3호에서는 양도소득금액을 결정함에 있어서 양도자가 주장하는 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하기 위해서는 양도자가 소득세법 제95조에 의한 자산의 양도차익예정신고시 또는 동법 제100조의 규정에 의한 양도소득과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도가액을 확인할 수 있는 경우에 한하도록 규정되어 있다.

둘째, 청구인은 쟁점토지와 제1호건물 및 제2호겸용주택을 91.7.24 OO에레베이터주식회사에 35억원에 양도할 때에 쟁점토지가액은 2,365,034,270원, 제1호건물가액은 966,571,564원, 제2호겸용주택가액은 168,394,166원으로 구분하여 양도하였다고 하면서 부동산매매계약서(검인계약서)를 제시하고 있고, 쟁점토지 1,212㎡중 양도소득세가 과세되는 토지면적 1,063.4㎡의 실지양도가액은 2,075,063,463원이고 기준시가에 의한 양도차익은 2,946,430,711원이므로 실질과세원칙에 의하여 실지양도가액 2,075,063,463원을 양도차익으로 하여야 한다고 주장하고 있다.

셋째, 청구인은 쟁점토지와 제1호건물 및 제2호겸용주택가액을 구분하여 양도하였다고 하면서 쟁점토지의 실지양도가액이 2,365,034,270원이라고 주장하나 그 가액을 각각 구분하여 양도한 객관적인 근거가 없을 뿐 아니라 개별공시지가가 시가보다 낮은 수준에서 책정된다는 것이 공지의 사실임에 비추어 볼 때, 특별한 사정도 없이 개별공시지가가 3,514,800,000원인 쟁점토지를 67%에 불과한 2,365,034,270원에 양도하였다 함은 믿기 어렵다할 것이어서 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

(3) 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1O 제1호 및 제1호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.