국심1990광0534 (1990.06.16)

양도

기각

청구인이 토지의 실질적인 매수자가 ○○건설주식회사라는 사실을 몰랐다는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보이며 토지의 실질적인 매수자는 법인인 ○○건설주식회사이므로 처분청이 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 후 과세한 당초처분은 정당함

소득세법 제23조【양도소득】

국심1990광0766

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인이 별지의 토지(OOO, OOO, OOO, OOO, OOO, OOO 공동소유이며 청구인 지분 6분의 1을 “쟁점토지”라 한다)를 79.4.19 취득하여 89.9.9 양도한 사실에 대하여, 처분청이 89.11.14 청구인에게 89과세년도분 양도소득세 42,807,420원 및 동방위세 8,561,480원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 89.12.29 심사청구를 거쳐 90.3.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인은 쟁점토지를 79.4.19 취득하여 개인인 청구외 OOO에게 88.9.9 양도하고, 그 소유권을 이전하였는데도 불구하고 처분청이 쟁점토지의 취득자금의 출처가 OO건설주식회사(소재지 : OO직할시 동구 O동 OOOO)이고 쟁점토지의 소유권이 OOO로부터 OO건설주식회사로 이전되었다는 이유로, 청구인이 직접 쟁점토지를 법인인 OO건설주식회사에게 양도한 것으로 보아, 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 지방세법상의 과세시가표준액으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 다음과 같은 이유를 들어 청구인은 개인인 OOO에게 쟁점토지를 양도하였으므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여 이 건 부과처분은 경정하여야 한다는 주장이다.

첫째, 거래상대방인 OOO가 OO건설주식회사의 대표이사라는 사실을 숨기고 거래하였음(그 거증으로 매수자가 OOO로 된 부동산매매계약서와 부동산등기부등본을 제시함)

둘째, OOO가 쟁점토지를 취득하여 쟁점토지에 소재하고 있는 분묘의 이장공고를 개인인 OOO명의로 2회에 걸쳐 신문에 공고한 사실(그 거증으로 OO일보에 게제된 광고사본을 제시함)

셋째, 쟁점부동산을 양도하기로 계약하고 양도대금으로 받은 70,000,000원이 OO건설주식회사가 아닌 개인인 OOO와 OOO의 예금구좌에서 인출된 사실(그 거증으로 OO은행 OO지점장의 사실확인서를 제시함)

넷째, 쟁점토지의 매매계약서에 중개인으로 기재된 OOO가 매수인이 개인인 OOO인 것으로 알고 중개하였다고 확인하고 있는 사실(그 거증으로 OOO의 사실확인서를 제시하고 있음)

3. 국세청장 의견

청구인은 처분청이 쟁점토지거래를 법인과의 거래로 보아 양도소득세등을 과세한 처분에 대하여 매매계약서 및 등기부등본상 매수인이 개인 OOO이고, 계약금도 법인의 자금으로 지급되지 아니하였으며, 개인 OOO 명의로 분묘개장공고를 한 사실등으로 보더라도 이 건 토지는 법인에게 양도한 것이 아니라 개인에게 양도하였음이 입증되고 있으므로 양도가액과 취득가액을 기준시가로 계산하여야 한다고 주장하나, 처분청이 제출한 조사관계자료인 청구외 OOO(OO건설주식회사의 대표 이사)와 OOO(OO부동산 대표)의 진술서등에 의하면 이 건 토지가 소재한 OO직할시 동구 OO동 지역은 OO시외곽지역으로서, OO건설주식회사가 아파트를 신축할 목적으로 구매조사(시세조사)를 하는 과정에서 지주들에게 아파트신축부지라는 사실이 사전 누설되게 되자 토지시세가 폭등하게 되었고, 이에 동 법인에서는 토지구입에 전문적 지식이 있는 OO부동산 OOO(OO직할시 동구 OOO O가 OOO 소재)에게 토지매입을 의뢰하여 쟁점토지를 포함하여 총 25필지 66,036평방미터를 매입하게 된 것이고, 토지구입에 소요되는 자금은 위 OOO에게 송금하여 토지매입대금으로 지급케 하였으며 또한 토지소유자들에게 OO건설주식회사명의로 소유권이전을 요구하였으나 양도소득세등의 과중한 부담등을 이류로 개인명의가 아니면 소유권이전을 해줄 수가 없다고 완강히 거부함에 따라 부득이 개인 OOO 명의로 소유권을 이전받게 되었음을 알 수 있는 바, 이러한 전후 사정으로 비추어 보아 청구인은 이 건 토지의 매매과정에서 사실상 매수인이 OO건설주식회사인 사실을 알고 있었음이 인정되고 있어, 이 건 토지거래는 법인과의 거래로 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 양도가액은 확인되는 실지거래가액으로, 취득가액은 환산한 가액으로 하여 이 건 양도소득세등을 과세한 당초처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 보인다는 의견이다.

4. 쟁점

청구인이 쟁점토지를 개인에게 양도한 것인지 아니면 법인에게 양도한 것인지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

먼저, 관련법규정을 보면, 소득세법 제23조 제4항 및 제45조 제1항 제1호에서, 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하도록 하되, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 대통령령이 정하는 경우로서 동법시행령 제170조 제4항 제1호에서 “국가, 지방자치단체, 기타법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”로 규정하고 있어, 그 거래상대방이 개인인 경우와 법인인 경우의 양도차익 계산방식이 달라 양도소득세의 부담도 차이가 나도록 규정되어 있음을 알 수 있다.(89.8.1 양도분부터는 동일한 것으로 관련법령을 개정)

그리고 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항에서 “세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있어서 부동산 등기부상의 거래상대방(이 건의 경우 취득자)이 법인 또는 개인에 불구하고 실질적인 거래상대방이 누구인지를 가려서 양도차익을 결정하여야 할 것이다.

다음으로 이 건 과세처분경위를 보면,

부동산등기부에서 청구인이 88.9.9 청구외 OOO에게 쟁점토지를 양도하였고 OOO는 89.2.10 OO건설주식회사에게 양도한 것으로 되어있는 사실을 알 수 있다.

그런데 처분청의 이 건에 대한 조사과정에서 OOO는 OO건설주식회사의 대표이사이고 쟁점토지의 취득자금이 OO건설주식회사의 자금으로 밝혀짐에 따라, 처분청이 국세기본법 제14조 제2항 및 소득세법 제7조 제2항의 규정에 의하여 청구인의 거래상대방은 법인인 OO건설주식회사로 보아, 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세등을 과세한 사실을 알 수 있다.

이에 대하여 청구인은 거래상대방이 법인인 OO건설주식회사인 사실을 전혀 모르고 있었다고 주장하면서, “2. 청구주장”에서 열거한 입증자료를 제시하고 있다.

반면에 처분청은 청구인의 실질적인 거래상대방이 법인이라는 입증자료로 쟁점토지의 매수대금의 출처가 OO건설주식회사의 자금인 사실과 OO건설주식회사의 대표이사인 OOO가 쟁점토지인근이 아파트신축부지로 알려져 있기 때문에, 청구인도 법인에게 양도한다는 사실을 알고 있었다고 진술한 내용 및 부동산중개소의 소장인 OOO이 이 건 조사과정에서 청구인도 거래상대방이 법인인 사실을 알고 있었다고 진술한 내용을 제시하고 있다.

살피건대, 청구인이 제시한 부동산매매계약서가 OO건설주식회사가 아닌 OOO 명의로 되어있는 사실, 청구인이 수령한 금액의 예금구좌가 OO건설주식회사가 아닌 OOO(부동산중개인 사무소직원) 및 OOO(청구인외)으로 되어있는 사실, 그리고 OO건설주식회사의 대표이사 OOO와 부동산중개인인 OOO이 처분청에서 진술한 내용을 모두어 보면, OO건설주식회사가 쟁점토지에 아파트를 신축하기 위한 토지를 매입하는 과정에서 토지매입자가 OO건설주식회사라는 사실을 숨기고 매입하려고 했던 점은 인정되고 있다.

그러나 쟁점토지가 6인공동소유로 등기되어 있으나 실질적으로는 문중토지(OOO씨 OO공파)로써 종친회가 쟁점토지를 양도하기 위한 종친회원들의 의견을 수렴하는 과정에서 매수자 OOO는 OO건설주식회사의 대표이사라는 사실은 알 수 있었을 것이고, OO건설주식회사는 아파트신축업체로서는 상당히 알려진 업체이므로 OO건설주식회사가 아파트를 신축하기 위하여 쟁점토지를 매입한다는 사실을 알았다고 보는 것이 일반사회 통념에 부합된다고 보여진다.

그리고 청구인도 잔금을 수렴하기 이전에 쟁점토지의 실질적인 소유자가 OO건설주식회사라는 사실을 알고 있었던 사실은 부인하지 못하고 있으며, 처분청 조사에서 쟁점토지를 중개한 부동산중개소의 소장인 OOO도 청구인들이 거래상대방이 OO건설주식회사라는 사실을 알고 있었다고 진술하고 있는 점, OOO가 처분청의 조사당시에 자기회사의 직원인 OOO을 부동산 취득전담요원으로 위 부동산 중개소에 파견하였다고 진술한 점, 그리고 당심이 OOO에게 쟁점토지의 취득자가 법인인 사실을 알려주었는지 여부를 조회하였으나 회신이 없는 점등을 모두어 볼 때 청구인이 쟁점토지의 실질적인 매수자가 OO건설주식회사라는 사실을 몰랐다는 청구인의 주장은 신빙성이 없어 보인다.

그러하다면 쟁점토지의 실질적인 매수자는 법인인 OO건설주식회사이므로 처분청이 국세기본법 제14조 제2항 소득세법 제7조 제2항, 소득세법 시행령(89.8.1 개정이전의 대통령령) 제170조 제4항 제1호의 규정에 의하여 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산한 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 후 이 건 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

양도한 토지

OO직할시 서구 OO동 O OOOO 임야 14,263평방미터

OO직할시 서구 OO동 O OOOO 임야 712평방미터

OO직할시 서구 OO동 OOO 전 641평방미터