조심2010부3662(2011.03.21)

양도

기각

매도용 인감증명서를 발급받아 건네주었고 매매계약서에도 청구인의 인장이 날인되어 있으므로 부동산의 양도가액을 양도당시의 감정가액으로 보아 공동소유자 지분비율로 안분하여 이건부동산의 양도가액을 결정하여야 한다는 청구주장은 부당함

소득세법 제96조 【양도가액】 / 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 / 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 / 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.10.13. 경상북도 경주시 안강읍 대동리 67-1 과수원 27,102㎡, 같은 리 67-3 외 2필지 임야 1,858㎡, 같은 리 67-8 대지 660㎡ 및 건물 101.25㎡ 등, 토지합계 29,620㎡ 및 건물 101.25㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 중 8960분의 450(이하 “이건부동산”이라 한다)을 취득하여 2007.12.24. 주식회사 창신하이테크(이하 “창신하이테크”라 한다) 외 4개 법인(이하 “양수법인”이라 한다)에게 양도하고 2008.5.31. 실지거래에 의한 양도소득을 계산(양도가액 1억691만원, 취득가액 7,169만원, 기타필요경비 3,758만원, 양도차익 △236만원)하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 김해세무서장은 쟁점부동산의 공동소유자(청구인 포함 9명)중 1인인 김옥연에 대한 양도소득세 신고내용을 조사하여 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 위 과세자료 통보에 따라 이건부동산의 취득가액은5,220만원양도가액은 청구인이 신고한 금액인 1억691만원으로 결정하여 2010.5.19.청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 38,987,350원을 경정·고지하였다.

다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.12. 이의신청을 제기하였고, 처분청은 2010.8.10. 재조사를 실시하는 것으로 결정하였으며, 재조사 후인 2010.9.8. 청구인에게 당초 처분이 정당하다는 재조사 처리결과를 통지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.11.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

이 건 사건개요를 보면, 청구인은 쟁점부동산의 공동소유자인 김옥연 등과 함께 2006.9.21. 부동산 중개업자인 손용덕에게 인허가, 공사계약 공장용지 개발관련 전반에 대하여 위임하고 공장부지 조성기간을 2006년 10월 ～ 2007년 6월로 하는 내용의 공장부지조성위임약정을 체결하여 손용덕의 주도로 공장부지 조성사업을 추진하였다.

손용덕은 쟁점부동산에 대한 형질변경 등 개발사업을 용이하게 하기 위하여 지주들인 공동소유자들로부터 토지사용승낙을 받아 페이퍼컴퍼니인 주식회사 낙원하이테크(이하 “낙원하이테크”라 한다) 외 4개 법인(주식회사 세도산업, 주식회사 창신하이테크, 주식회사 대성하이테크, 주식회사 대림우드테크)을 설립하여 2007.12.24. 쟁점부동산을 낙원하이테크 등 양수법인에게 소유권이전등기를 경료하였다.

위와 같이 쟁점부동산의 공동소유자들은 쟁점부동산 양도에 대한 아무런 대금을 받지 않고 양수법인에게 소유권만 이전하였음에도 손용덕은임의로 쟁점부동산의 양도가액을 평당 25만원으로 추정하여 2008.5.31.공동소유자들의 양도소득세를 신고하였다.

(1) 쟁점부동산의 양도는 현물출자방법으로 소유권이전등기를 하여야 함에도 손용덕이 법적무지에서 개발행위가 끝난 시점의 예상지가와 개발비용 등을 감안한 추정금액 22억1,875만원(평당 25만원)을 양도금액으로 하고 공동소유자의 지분별로 안분하여 양도가액으로 신고하였는 바,

쟁점부동산의 소유권이전등기 당시에는 전체 개발비용 14억원 중에서 3억4,000만원(24%)만 투자되었고, 2007.12.13. 경주새마을금고가 쟁점부동산에 대하여 평가의뢰하여 감정한 가액이 11억4,265만원인 점으로 보아 쟁점부동산의 양도가액은 감정가액인 11억4,265만원으로 하여 소유지분 비율로 안분하여 이건부동산의 양도가액으로 하는 것이 타당하다.

(2) 청구인은 이건부동산을 평당 15만원에 취득하였으나, 양도자의 양도소득세 경감목적으로 손용덕이 허위(다운)계약서를 작성하였는 바, 이는 손용덕이 공인중개사법 위반으로 고소된 점, 처분청의 조사시에도 손용덕이 일관되게 평당 15만원으로 진술한 점, 당시 손용덕이청구인에게 발급한 영수증에도 평당 15만원으로 되어 있는 점 등에 비추어 보아 이건부동산의 취득가액이 평당 15만원임을 알 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 양도 당시의 감정가액으로 하여 공동소유자 소유지분별로 안분계산하여야 한다고 주장하나, 청구인은 2008.5.31. 이건부동산의 양도가액을 1억691만원으로 기재하여 신고하였고, 양도소득세 신고시 첨부된 매매계약서, 부동산거래신고필증, 등기부등본에도1억691만원으로 기재되어 있어 대금수수와 관계없이권리의무는 1억691만원으로 확정된 것으로 보이므로 청구인이 신고한 당초 양도가액을 실지양도가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 이건부동산의 취득가액이 평당 15만원이라고 주장하나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서 및 등기부등본에 5,220만원에 취득한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 취득가액이 평당 15만원임을 확인할 수 있는 실지계약서나 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 이건부동산의 취득가액이 평당 15만원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시의 감정가액으로 보아 공동소유자 지분비율로 안분하여 이건부동산의 양도가액을 결정하여야 한다는 청구주장의 당부

(2) 이건부동산의 취득가액이 평당 15만원이라는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액,감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의 2 【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2006.10.13. 쟁점부동산 중에서 청구인의 소유지분인이건부동산을 취득하여 2007.12.24. 양수법인에게 양도하고 2008.5.31.실지거래에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하였고, 김해세무서장은 쟁점부동산의 공동소유자 중 1인인 김옥연에 대한 양도소득세를 조사하여 쟁점부동산에 대한 공동소유자별 취득가액 및 필요경비를 통지하였으며, 처분청은 이건부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 금액으로, 취득가액 및 필요경비는 김해세무서장이 통보한 금액으로 하여 이 건 과세처분한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점부동산 취득 및 양도 현황은 아래와 같다.

(가) 취득현황

(나) 양도현황

(3) 처분청의 양도소득세 현지확인 종결복명서에 의하면, 김해세무서장이 쟁점부동산의 양도소득세 신고내용에 대한 조사결과를 통보함에 따라 처분청이 청구인 외 3인(권혁희, 최덕임, 전쌍희)의 양도가액, 취득가액 및 필요경비를 조사한 결과는 아래 <표>와 같이 나타난다.

<표> (단위 : 천원)

(4) 청구인의 이의신청결정에 따른 처분청의 재조사 결정서에는 이건부동산은 5,220만원에 취득한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 조합원의 일원인 손용덕으로부터 취득한 영수증만을 제시하고 청구인이 취득가액에 대해 주장하는 금액의 계약서 및 금융증빙을 제시하지 못하므로 취득가액이 평당 15만원이라는 청구주장은 받아들일 수 없다고 기재되어 있으며,

청구인 등 9인은 공동투자하여 이익을 분배하기로 약정한 조합원으로서 이 건은 원활한 투자개발을 위하여 조합원들을 주축으로 설립한 법인에게 토지를 양도하는 과정에서 발생된 문제로서 양도당시의 시세(감정평가금액)로 경정하라는 청구주장은 받아들일 수 없다고 기재되어 있다.

(5) 청구인이 제시한 증빙은 아래와 같다.

(가) 쟁점부동산의 공동소유자인 청구인 외 8인과 손용덕간에 체결된 공장부지조성위임약정서(2006.9.21.)에는 부동산 중개업자인 손용덕에게 인허가, 공사계약 공장용지 개발관련 전반에 대하여 위임하고 공장부지 조성기간을 2006년 10월 ～ 2007년 6월로 하기로 기재되어 있다.

(나) 경주새마을금고가 주식회사 나라감정평가법인에 평가의뢰하여 감정한 감정평가서(2007.12.13.)에는쟁점부동산은 가격시점을 2007.12.14.으로,평가목적은 담보제공으로 하여 11억4,265만원으로 평가된 것으로 나타난다.

(다) 청구인이 제시한 고소장에는 쟁점부동산의 공동소유자인 권혁희는 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련하여 손용덕이 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률을 위반하였다 하여 2010.5.12. 울산지방검찰청에 고소장을 접수한 사실이 나타난다.

(라) 처분청의 조사시 작성된 손용덕에 대한 문답서에는 ‘쟁점부동산의 취득가액은 평당 15만원이고, 양도가액은 서류상 작성금액일 뿐, 매수법인에 현물출자한 것으로서 양도대금을 지급한 사실이 없으며, 2007.12.24. 쟁점부동산의 양도가액을 22억1,875만원으로 산정한 것은 취득대금과 공장부지 조성공사 투자예상액 14억원을 감안한 공사완료 후의 예상금액을 평당 25만원으로 보아 산정하였으며, 양도시점 공사진행율은 30%정도이고, 공사투입비용은 3억원이다’고 기재되어 있다.

(6) 먼저, 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시의 감정가액으로 보아 공동소유자 지분비율로 안분하여 이건부동산의 양도가액을 결정하여야 한다는 청구주장의 당부에 대하여 본다.

청구인은 2008.5.31. 이건부동산의 양도가액을 1억691만원으로 기재하여 신고하였고, 양도소득세 신고시 첨부된 매매계약서, 부동산거래신고필증, 등기부등본에도1억691만원으로 기재되어 있는 점,

청구인은 매매계약 당시 매도용 인감증명서를 발급받아 건네주었고, 매매계약서에도 청구인의 인장이 날인되어 있으며, 양도가액을 1억691만원으로 하여 등기한 점으로 보아 대금수수와 관계없이 권리의무는 1억691만원으로 확정된 것으로 보이는 점,

청구인이 제시한 증빙만으로는 양도소득세 신고서 등에 기재된 가액이 허위임이 객관적으로 확인되지 않는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시의 감정가액으로 보아 공동소유자 지분비율로 안분하여 이건부동산의 양도가액을 결정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(7) 다음으로, 이건부동산의 취득가액이 평당 15만원이라는 청구주장의 당부에 대하여 본다.

청구인은 양도소득세 신고시 제시된 계약서는 양도자의 양도소득세 경감을 위하여 허위(다운)로 작성된 것이고 실지로 평당 15만원에 취득하였다고 주장하나,청구인은 취득가액이 평당 15만원임을 확인할 수 있는 실지계약서나 금융증빙 등을 제시하지 못하므로 이건부동산의 취득가액이 평당 15만원이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세 기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.