[청구번호]조심 2018서1534 (2018. 7. 18.)

[세목]양도[결정유형]재조사

[결정요지]쟁점부동산보다 면적이 작은 다른 호실들의 분양가액을 감안하면 쟁점부동산의 분양가액은 최소한 그 이상일 것으로 보이는 점, 주택공시가격을 보아도 쟁점부동산은 다른 층의 호수보다 약 ooo억원 가량이, 같은 층의 복층구조인 옆 호실보다 ooo억원 가량이 각각 높은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액으로 적용한 가액을 실지취득가액으로 보기 어려우므로 쟁점부동산 건물의 다른 호수 취득가액 확인 등을 토대로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함

[관련법령]소득세법 의97

OOO장이 2017.12.7. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 현장확인 및 인근 유사한 고급빌라의 거래가격 확인, OOO의 다른 호수 취득자나 전(前) 토지소유자 등 이해관계인에 대한 추가조사 등을 토대로 청구인이 양도한 OOO의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.10.14., 2004.2.21. 각 취득한 OOO 토지 115.975㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 273.13㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 2017.2.15. OOO원에 양도한 후 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산취득가액OOO을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2017.9.25.～2017.10.27. 기간 동안 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 환산취득가액을 부인하고 OOO을 실지취득가액으로 보아 2017.12.7. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 처분청은 청구인에게 쟁점토지를 양도한 전 소유자 OOO의 양도소득세 신고서상 양도가액 OOO원과 OOO이 쟁점건물의 취득세 과세표준으로 회신한 OOO원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 동 금액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보기 어렵다.

(가) 쟁점토지 전 소유자인 OOO이 청구인에게 양도하였다고 신고한 쟁점토지의 양도가액 OOO원은 실지거래가액이 아니다. OOO이 원지주로부터 쟁점토지를 매수한 상태에서 청구인은 OOO으로부터 쟁점토지를 매매계약서상 매매대금 보다 일정액(프리미엄)을 더 지급하고 매수하였고, 쟁점토지 매입시점이 약 14년 전이어서 프리미엄 지급액 등 거래증빙 서류를 보관하고 있지는 않으나 OOO이 신고한 OOO원 보다 훨씬 많은 금액을 지급한 것으로 기억하고 있으며, 쟁점토지 매입시점인 2002년에는 취·등록세와 양도소득세 등을 적게 낼 목적으로 실지거래금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것이 관행이었으므로 OOO이 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 보기 어렵다.

(나) OOO장이 회신한 쟁점건물의 신축비용 OOO원을 실지취득가액으로 보기 어렵다. OOO(쟁점건물 포함)를 보존등기할 당시인 2004년 3월에는 취·등록세를 적게 납부할 목적으로 다운계약서를 작성하여 취득가액을 낮추어 신고하는 것이 거래관행이었을 뿐만 아니라, OOO장이 건물의 신축비용 총액을 평형별로 안분계산한 근거자료가 없다고 회신하였으므로 취·등록세 과세표준 OOO원을 쟁점건물의 실지취득가액으로 보는 것은 타당하지 않으며, 또한 OOO는 OOO 소재 고급빌라로서 총 12세대 중 청구인이 취득한 쟁점건물은 다른 세대와는 달리 최상층에 위치한 복층(펜트하우스)으로 청구인은 복층 프리미엄과 넓은 면적에 해당하는 프리미엄을 추가로 지급하였다. 따라서 OOO장이 회신한 신축비용은 건물신축비용 총액을 평형별로 단순히 안분계산한 금액일 뿐, 복층 프리미엄을 반영한 쟁점건물의 실지취득가액이라고 볼 수 없다.

(2) (예비적 청구) 쟁점부동산의 실지취득가액은 약 OOO원이다.

(가) OOO은 쟁점건물 시공사인 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)의 창업자이며 쟁점건물 신축당시인 2004년 2월경 쟁점건물의 시공에 직접 관여하였고, 쟁점부동산을 청구인이 분양받도록 추천·알선하여 청구인이 쟁점부동산을 얼마 정도에 취득하였는지를 기억하는 사람으로, 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원이라고 확인하였다.

(나) OOO는 (주)OOO이 동호인을 모집하고 동호인을 직접 건축주로 하여 시행하였고, (주)OOO이 OOO을 시공사로 선정하여 신축한 고급빌라로서, OOO의 선배인 OOO는 OOO를 OOO원에 취득하여 2010년 3월 OOO원에 양도하였다고 진술하였다.

(다) 쟁점부동산은 6·7층 복층 구조로서 그 면적이 273.13㎡(82.62평)로, 같은 복층인 제602호[236.38㎡(71.5평)]보다 면적이 36.75㎡(11.11평)정도 크고, 1～5층 각 세대당 면적 244.44㎡(73.94평)보다 28.69㎡(8.67평)이 더 크며, 넓은 면적과 조망권 때문에 다른 세대보다 약 OOO원 가량 높은 금액으로 분양되었다.

(라) 쟁점부동산을 시공한 OOO의 부도로 쟁점부동산의 시공과 분양에 관련된 증빙자료를 확보할 수 없어 OOO이 쟁점부동산 인근 부동산중개업소를 방문하여 2004년 당시 OOO 고급빌라 분양 카달로그 3건을 확보하여 확인한 결과 고급빌라 복층의 경우 복층이 아닌 일반세대보다 분양가액이 약 OOO원 높다는 사실을 확인할 수 있었다.

(마) 또한, 청구인과 OOO은 오랜 지인 사이로서 청구인의 부탁으로 쟁점부동산 신축시 특별히 고급자재를 사용하고 인테리어를 고급스럽게 마감하여 시공하는 등 다른 세대보다 고급자재 및 인테리어 비용으로 약 OOO원을 더 지급하고 쟁점부동산을 취득하였다.

(바) 따라서 위 OOO의 취득가액 OOO원에다 복층과 넓은 면적의 프리미엄 상당액 OOO원 및 고급자재·추가인테리어비용 OOO원을 합하면 쟁점부동산의 실지취득가액은 약 OOO원이라 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구에 대하여) 쟁점토지의 취득가액은 최초 동호인 중 한 명인 전 소유자 OOO의 양도소득세 신고내용으로 확인할 수 있고, 쟁점건물의 취득가액은 신축공사비용을 면적별로 안분하여 실지거래가액을 확인하였으므로 이를 실지취득가액으로 보는 것이 타당하다.

(가) 청구인은 분양계약서 및 대금증빙의 분실 등으로 쟁점부동산 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없으므로 환산취득가액으로 신고하였으나, 쟁점부동산은 일반분양과 다른 동호인 주택으로서 주택분양예정자가 주택을 신축하는 것으로, 이는 「소득세법 시행령」제89조에 따른 ‘자기가 행한 생산에 의하여 취득한 자산’에 해당되고 이러한 경우 신축건설업자는 주택신축에 따른 취·등록세, 부가가치세, 법인세 및 소득세 등 관련 제세비용은 물론 분양비용이 추가되지 않는 것이 특징이다.

(나) (쟁점토지의 취득가액) 2002년1월 OOO 소유자 OOO는 동호인 주택 회원 12명(OOO 등)에게 총 OOO에 토지와 건물을 양도하였고, 2002.10.14. OOO은 OOO를 청구인에게 양도한 후 양도가액을 OOO원으로 하고, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였으며, OOO장이 처분청에 회신(OOO, 2017.9.21.)한 쟁점토지의 취득세 과세표준액은 OOO원으로 확인되었다.

(다) (쟁점건물의 취득가액) 쟁점건물의 신축가액을 확인하고자 시공사인 OOO 및 업무대행사인 (주)OOO에게 자료제출을 요구하였으나 수년 전의 법정관리 및 폐업으로 인하여 관련된 자료를 확보할 수 없었고, 30세대 미만의 재건축은 임의 재건축이라 서울특별시 OOO에는 신축가액 등의 자료가 제출되지 않아 이를 확인할 수가 없었다.

다만, OOO 건물의 시공사인 OOO이 공시한 감사보고서상 OOO의 공사계약금액은 OOO으로 확인되고, OOO장이 회신한 ‘신축공사비용 평형별 안분’에 따라 OOO의 연면적(4,310.5㎡)으로 산출된 총공사금액은 OOO으로, 이는 OOO의 2004사업연도 감사보고서상 공사계약금액 OOO원과 큰 차이가 없어 쟁점건물의 취득세 과세표준은 실제 공사비용을 충분히 반영하였다고 볼 수 있으므로 쟁점건물의 실지취득가액은 취득세 과세표준액인 OOO원으로 봄이 타당하다.

(2) (예비적 청구에 대하여) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 OOO원을 인정할 수 없다.

청구인은 OOO의 일을 봐주며 건물 시공에 직접 관여하였던 OOO이 ‘청구인이 쟁점부동산을 약 OOO원에 취득하였다’는 확인서를 제출하였고, OOO의 분양가액 OOO원·복층 프리미엄OOO원·고급자재 및 인테리어비용 OOO 등을 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원이라고 주장하나, OOO은 2002년 제2기～2004년 제1기 과세기간에 대하여 2005년 처분청으로부터 미등록사업자 주택신축판매업OOO의 수입금액 누락으로 개인통합조사를 받은 자로서, OOO의 주주나 직원도 아니고, 기타 어떠한 거래내역도 확인되지 않으므로 ‘OOO의 창업자로서 OOO의 시공에 직접 관여하였다’는 청구인의 진술은 신뢰할 수 없으며, 청구인이 지급하였다고 주장하는 복층 프리미엄과 고급자재 및 인테리어비용은 지급관련 금융증빙이 없으므로 인정할 수 없다.

(3) 위와 같이 환산취득가액은 취득가액 증빙을 분실하는 등 당초 취득가액을 알 수 없는 경우에 적용하여야 함에도, 쟁점부동산과 같이 취득 당시 공동주택가격이 양도시점보다 큰 차이가 없어 환산취득가액이 실지취득가액보다 더 높은 가액으로 산출되는 경우 환산취득가액 적용여부를 납세자가 선택할 수 있고 실지취득가액의 입증 혹은 증빙제출을 불가능하게 할 수 있으므로, 과세관청이 실지거래가액으로 볼 수 있는 상당한 사정을 입증하면 해당 입증사실이 부당하다는 점을 납세자가 밝혀야 비로소 환산가액으로 결정하는 것인바(의정부지방법원 2013.3.26. 선고 2012구합794 판결), 쟁점부동산 소재 OOO의 양도소득세 신고서상 분양가액이 존재하나 공급면적과 공동주택개별가격이 각각 달라 매매사례가액의 적용이 어려운 상황에서 양도소득세 신고시 확인된 취득가액이나 공시된 공사계약금액 등 객관적인 자료에 근거하여 쟁점부동산의 취득가액을 결정한 것이므로 그에 근거한 처분청의 이 건 과세처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 청구인이 신고한 쟁점부동산의 환산취득가액OOO을 부인하고 실지거래가액OOO을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

② (예비적 청구) 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO원으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 쟁점부동산 소재 OOO 빌라는 동호인 12인이 원지주로부터 토지를 취득하고 직접 건축허가 받아 신축한 동호인 주택(고급빌라)으로서, OOO이 시공한 지하 1층/지상 7층 규모로 지하 1층은 주차장, 지상 1층～5층은 각 층별 2세대씩 건축하고 6층·7층은 복층 구조로 2세대를 건축하여 총 12세대이며, 토지 지분은 12세대 모두 동일한바, 청구인은 OOO 토지를 OOO으로부터 2002.9.6. 매매로 취득하여 2002.10.14. 소유권이전등기하였고, 동 3필지는 2004.2.9. 같은 동 804-5로 합병되었으며,

등기부등본 및 건축물대장 등을 보면 OOO 각 세대의 소유권 변동내역이 다음과 같고, 사용승인일은 2004.2.21.이며, 쟁점건물은 2004.3.3. 청구인 명의로 소유권보존등기된 것으로 나타난다.

<표1> OOO의 각 세대 소유권 변동내역

(나) 양도소득세 신고서 등을 보면, 청구인은 쟁점부동산을 전세화에게 OOO원에 양도하고 2017.2.15. 소유권이전등기한 후, 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 적용하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부한 것으로 나타난다.

(다) OOO의 확인서(2017.11.16.)에는 “자신은 쟁점건물 시공사인 OOO의 창업자이며 쟁점건물 신축당시인 2004년 2월경에 OOO의 일을 봐 주던 사람으로서 쟁점부동산을 청구인이 분양받도록 추천·알선하였으며, 쟁점부동산의 실지취득가액은 약 OOO”이라는 내용이 기재되어 있다.

(라) OOO의 연도별·세대별 공동주택 공시가격은 다음과 같다.

<표2> 공동주택 공시가격

(2) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 처분청은 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO으로 보아 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

1) (쟁점토지의 취득가액 OOO원 적용) 쟁점토지의 전 소유자인 OOO의 양도소득세 신고서상 양도가액은 OOO원이나 토지매매계약서(2002.9.6., 매도인 OOO, 매수인 청구인)상 매매대금은 OOO원인 것으로 나타나고, OOO장이 회신한 쟁점토지의 취·등록세 과세표준액은 OOO원으로 기재되어 있다.

2) (쟁점건물의 취득가액 OOO원 적용) OOO장이 회신한 쟁점건물의 취득세 과세표준액은 OOO원으로, 이는 건물신축비용을 평형별로 안분계산한 금액으로 기재되어 있다.

(나) 분양업무대행사인 (주)OOO이 회원에게 보낸 문서(2002년) 및 양도소득세 신고서 등을 보면, OOO의 분양가액은 OOO원으로 나타난다.

(다) OOO의 2004사업연도 감사보고서상 공사현황에는 OOO의 발주처는 OOO 외 11인, 공사기간은 2001.1.21.～2004.2.20., 공사도급금액은 OOO원(공급가액)으로 기재되어 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지의 경우 직전 소유자의 신고(양도)가액 및 신고된 취득세 과세표준액이 OOO원으로 나타날 뿐만 아니라 쟁점건물의 취득세 과세표준액이 OOO원으로 확인되므로 OOO원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 볼 수 있고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액 OOO원은 이를 입증할 만한 객관적인 증빙자료가 없어서 인정할 수 없다는 의견이나,

처분청이 쟁점건물의 취득가액으로 적용한 취득세 과세표준액OOO은 OOO 건물의 총신축비용을 단순히 평형별로 안분계산한 금액이어서 이를 6～7층 복층구조(펜트하우스)인 쟁점건물에 그대로 적용하기는 어려운 점, 쟁점부동산보다 면적이 작은 OOO의 분양가액을 감안하면 쟁점부동산(273.13㎡)의 분양가액은 최소한 그 이상일 것으로 보이는 점, 주택공시가격을 보아도 쟁점부동산은 다른 층의 호수보다 약 OOO원 가량이, 같은 층의 복층구조인 제602호보다 OOO원 가량이 각각 높은 것으로 나타나는 점, 거래 관행상 조망권을 가진 복층(펜트하우스)은 일정한 프리미엄이 형성되어 거래되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액으로 적용한 OOO을 실지취득가액으로 보기 어렵다는 청구인의 주장이 일응 타당하다 할 것이므로 쟁점부동산에 대한 현장확인 및 인근 유사한 고급빌라의 거래(취득/양도)가격, OOO의 다른 호수 취득자의 거래가격(취득 또는 분양/양도) 확인 및 쟁점토지 전 소유자 OOO 등 이해관계인에 대한 추가조사 등을 토대로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.