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[사건번호]
조심2010서2163 (2011.03.28)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
보유기간 동안 종합합산대상토지(나대지)로 구분되어 재산세가 과세된 점 등을 감안할 때 주택의 부수토지로 보기는 어렵려우므로 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 정당함
[관련법령]
소득세법 제80조【결정과 경정】 / 소득세법시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인이 2002.6.25. 취득한 경기도 OOO OOO OOO OOOOO 전 329㎡(신축주택부지, 이하 “제1토지”라 한다), 285-13 전 633㎡(이하 “제2토지”라 한다)와 제1토지상에 신축중이던 주택 336.9㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)는 2007.1.23. 법원의 임의경매에 의하여 OOO에게 1,100백만원에 일괄 경락되었다.
나. 청구인은 2007.1.23. 제1,2토지와 쟁점건물의 양도가액을 1,100백만원(토지: 880백만원, 건물: 220백만원), 취득가액을 799백만원(토지: 261백만원, 건물: 538백만원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다고 보아 양도가액(220백만원)을 쟁점건물의 환산취득가액으로 결정하고, 제2토지는 비사업용토지에 해당한다고 보아 중과세율을 적용하여 2010.4.21. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 303,403,000원을 경정ㆍ고지하였다.
라.청구인은 이에 불복하여 2010.6.28. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 거래상대방이 작성한 확인서 등에 의하면 쟁점건물의 취득가액이 확인된다고 볼 수 있으므로 처분청이 금융증빙 등 객관적인 입증자료에 의하여 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 아니한다는 이유로 양도가액을 쟁점건물의 취득가액으로 환산하여 과세한 이 건 처분은 위법하다.
(2) 제2토지는 주택의 부속토지이므로 처분청이 제2토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다.
나. 처분청 의견
(1) 실거래가액으로 인정받기 위해서는 지급한 거래대금이 객관적이고 구체적이며 신빙성이 있어야 한다. 청구인이 주장하는 쟁점건물의 취득가액 중 금융증빙으로 확인되는 금액은 90백만원에 불과하고 나머지는 당사자간 임의작성이 가능한 확인서, 영수증 등이다. 쟁점건물의 취득가액을 입증할만한 객관적인 근거가 없고, 쟁점건물은 미등기 건물로 취득시기와 양도시기에 차이가 없기 때문에 양도가액을 취득가액으로 환산하여 결정한 것이므로 청구인의 주장은 이유없다.
(2) 주택의 부수토지는 주택과 주거생활에 일체를 이루는 토지를 의미하는 것이다. 제2토지는 신축주택과 인접한 토지이지만, 주택의 부수토지로 이용할 수 없는 상태이고, 신축주택과는 경계가 구분되어 있으며, 경작을 위한 창고가 취득일부터 조사개시일 현재까지 남아 있고, 2006년도 재산세 과세시에도 과세관청에서 제2토지를 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분한 사실로 볼 때 제2토지를 주택의 부수토지로 볼 수 없으므로 청구인의 주장은 이유없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
(1) 쟁점건물의 취득가액이 거래상대방의 확인서 등에 의하여 확인되므로 양도가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
(2) 제2토지는 주택의 부수토지이므로 이를 비사업용토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 소득세법 제80조【결정과 경정】③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.
(2) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(3) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
(4) 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
나. 「지방세법」제182조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별 도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2002.4.18. OOO으로부터 이축권(개발제한구역에서 거주하던 주민이 부득이한 사유로 기존 주택을 계속 유지하기 어려운 경우 인근지역으로 새로 부지를 마련하여 집을 신축할 수 있는 권리를 말하며, 일명 ‘딱지’라고 표현하기도 함)을 매입하고, 제1토지상에 쟁점건물을 신축하고자 2002.5.22. 경기도 OOO OOOO장으로부터 건축허가를 받았으며, 제1토지에 신축 중이던 쟁점건물(사실상 완공되었으나 건축법에 의한 사용검사 또는 사용승인은 받지 못한 상태임)은 2007.1.23. 법원의 임의경매(경매개시일: 2005.9.21.)에 의하여 제1,2토지와 함께 OOO에게 1,100,110천원에 일괄 경락되었다.
(2) 청구인은 경락가액 1,100,110천원을 건물과 토지의 기준시가 기준으로 안분하여 쟁점건물의 양도가액은 220,000천원으로, 취득가액은 이축권 취득비용 90,000천원, 건축공사비용 448,000천원, 합계 538,000천원으로 신고하였다.
(OOO OO)
(3) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다고 보아 양도가액을 취득가액으로 환산하여 결정하고, 제2토지는 비사업용토지에 해당한다고 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세하였다.
(OOO OO)
(4) 처분청은 토지와 건물은 경매에 의하여 일괄양도된 것이므로 실지거래가액은 확인되나, 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 아니하므로 양도가액은 양도당시의 기준시가를 감안하여 토지와 건물에 안분계산하였으며, 쟁점건물은 신축중 경락된 것이므로 취득시기와 양도시기에 차이가 없다 하여 취득가액을 양도가액으로 환산하여 결정하였다.
(5) 한편, 경기도 OOO OOO OOO OOOOO 전 962㎡는 2002.7.23. 2필지로 분할되었는바, 제1토지는 신축주택부지로 사용되었고, 제2토지는 나대지 상태로 2003년부터 2006년까지 종합합산과세대상으로 구분되어 재산세가 과세되었다.
(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다.
(가) 청구인이 주장하는 쟁점건물의 취득가액 및 제출증빙의 내용은 다음과 같다.
(OOO OO)
O OOOOO OOOOO OOOO OOOOO OOOO OOO, OOO, OOO, OOOO
OOOOO OOO OOO OOOO
(나) 이축권 매입비용
매매계약서에 의하면, OOO(OOOO OOO)O OOO으로부터 경기도 OOO OOO OOO OOOOO 단층주택 33.08㎡ 및 우사 15.12㎡를 90,000천원에 매입한 것으로 나타나고,처분청의 답변서에도 당시 인근의 이축권 거래액이 1억원 정도인 것으로 적시되어 있다.
(다) 건물의 신축비용
① 기초ㆍ외벽골조공사(OOO)
청구인은 OOO과 2002년 5월 계약을 체결(공사도급계약서 없음)하여 2003년 9월까지 기초공사 및 외벽 골조공사를 시행하였으나 건축물 구조에 대하여 이견이 발생하여 계약을 파기하였다고 주장하면서, 대금지급 증빙으로 공사를 계속 진행할 수가 없어서 실비용 120,000천원만 받고 공사를 포기했다는 내용의 OOO의 확인서, OOO이 발행한 개인영수증 2매(70,000천원) 및 OOO이 2004.2.24. 공사대금 문제로 청구인 소유인 제1토지에 청구금액 50,000천원의 가압류를 설정하였다가 2004.4.16. 해제한 내용의 등기부등본을 제출하고 있으나, OOO은 처분청 조사시 공사대금을 받았으나 정확한 금액은 기억이 나지 아니하고, 확인서는 청구인이 써 달라는 대로 작성해 주었으며, 영수증도 무슨 내용인지 잘 모르겠다고 진술한 바 있다.
② 내부공사(OOO)
청구인은 OOO과 2003년 11월 계약을 체결(공사도급계약서 없음)하여 2004년 5월까지 기시행된 부분 중 일부를 변경하여 공사를 재개하였으나 OOO이 계약내용과 상이하게 공사를 진행해서 상호합의하에 계약을 파기하였다고 주장하면서, 대금지급 증빙으로 청구인이 OOO에게 220,000천원을 지급하였다는 내용의 OOO(공사계약 파기 협의시 입회인)의 확인서, OOOO(주)가 2004.5.18. 쟁점건물의 내부공사 중도금으로 100,000천원을 영수하였다는 내용(OOOOO OOO의 형이 운영하는 업체임)의 입금표(1매), OOOO OOO의 전화통화 녹취록을 제출하였으나, 거래상대방인 OOO은 청구인의 주장을 인정하지 않고 있다.
③ 내부구조변경 및 내외장 보수공사(OOO)
청구인은 OOO과 2004년 12월 계약을 체결하여 2005년 2월까지 내외장공사를 시행하였다고 주장하면서, 대금지급 증빙으로 금융증빙과 판결문을 제출하고 있는바, 동 자료에 의하면, 청구인이 OOO에게 공사대금 90,465천원(금융증빙 78,500천원, 공사대금 관련 판결문 11,965천원)을 지급한 것으로 나타난다.
④ 내부인테리어 및 건축외부마무리공사(OOO)
청구인은 OOO과 2005년 9월 인테리어공사 및 건축마무리공사 계약을 체결하였으나 경매가 개시되어 공사가 중단되었다고 주장하면서, 대금지급 증빙으로 OOO의 확인서를 제출하고 있으며, OOO은 처분청 조사시 공사계약금으로 30,000천원을 수령하였다고 진술한 바 있다.
(라) 위 내용을 종합하여 보면, 청구인이 거래상대방에게 지급하였다고 주장하는 이축권 매입비용(90백만원)은 당시 인근의 거래가액과 비교하여 볼 때 지급되었을 가능성이 있고, 내부구조변경 및 내외장 보수공사비용(90백만원)은 금융증빙 등에 의하여 대금지급사실이 확인되며, 내부인테리어 및 건축외부마무리공사비용(30백만원)도 거래상대방이 대금수령사실을 인정하고 있으나, 청구인이 주장하는 금액의 대부분을 차지하는 기초ㆍ외벽골조공사비용(120백만원)과 내부공사비용(220백만원)은 거래상대방이 대금수령사실을 인정하고 있지 아니하므로 청구인의 주장금액(550백만원)을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하기는 어려운 것으로 보인다. 또한, 쟁점건물은 미등기 건물로 제1,2토지와 함께 일괄 양도(경매)된 것이며, 취득(신축)과 양도시기에 차이가 없으므로 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 양도가액으로 환산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다.
청구인은 제2토지가 주택의 부수토지에 해당한다고 주장하나, 제2토지는 제1토지와 지번을 달리하고 있고, 그 경계가 명확히 구분되어 있으며, 공부상 지목도 전(田)으로 되어 있는 점, 청구인 보유기간 동안 종합합산대상토지(나대지)로 구분되어 재산세가 과세된 점 등을 감안할 때 주택의 부수토지로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 제2토지를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로「국 세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과같이 결정한다.