[사건번호]조심2013중0213 (2013.04.10)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]처분청의 소득세법 제99조 및 소득세법 시행령 제164조에 따른 쟁점아파트 취득당시 기준시가 산정에 잘못이 없어 보임

[관련법령] 소득세법 제99조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1994.11.11. 매매로 취득한 OOO 115-5번지 OOO아파트 818-801(대지 46.441㎡, 건물 96.359㎡ 이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2011.11.28. 양도하고 양도가액은 OOO원, 취득가액은 불분명하다 하여 2006.4.28. 건설교통부장관이 공시한 주택가격을 기준으로 환산한 OOO원으로 하여 양도소득 과세표준을 신고(과세전적부심사청구시 OOO원으로 변경)하였다.

나. 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 1995.4.1. 국세청장이 최초 고시한 가격을 기준으로 환산한 OOO원으로 계산하여 2012.9.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인의 쟁점주택 취득일인 1994.11.11.에는 국세청장 기준시가가 존재하지 아니하였으므로 처분청이 쟁점주택에 대한 국세청장의 최초 고시가액 OOO원(1995.4.1. 고시)을 인용하여 취득가액을 산정하는 것은 부당하며, 설령 취득당시 국세청 기준시가가 있었다 하더라도 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제17조 제1항에 따라 국세청장과 국토해양부장관이 협의하여 공동주택가격을 별도로 제정한 것을 인용할 수 있다는 것이지 국세청장이 1995.4.1. 고시한 쟁점주택 가격을 인용하라는 의미는 아닌 점, 2005.7.13. 개정된 「소득세법」부칙 제5조에 제99조 제3항 개정규정을 적용함에 있어 종전의 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 산정·고시한 공동주택가액을 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격으로 보는 것으로 되어있으나, 「소득세법」제99조 제3항 제2호에서 규정하는 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 의미는 동 법 시행일(2005.7.13.)이후 취득한 주택으로 새로운 법에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 주택을 의미하는 점, 주택공시가격은 실지 시가의 90%, 국세청 기준시가는 시가의 80%로 책정되었으므로 쟁점주택의 환산가액에 대한 처분청의 의견은 환산가액 산정이론에 부합되지 아니하며, 청구인의 쟁점주택 환산방식은 주택공시가격제도에 앞서 시행된 토지 공시지가 제도를 제정할 당시 토지 공시지가가 최초로 공시전 취득한 토지에 대한 취득가격 산정방식과 법리상 같은 점 등을 종합하면, 처분청은 법령해석에 오류가 있으므로 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

공동주택가격은 2005.4.29. 이전까지는 동(洞)별·단지별·등급그룹별 또는 동(棟)·호(戶)별로 아파트 및 연립주택의 기준시가를 국세청장이 고시하였으나, 2005.7.13. 이후부터는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제17조에 의하여 공동주택가격을 국토해양부장관이 공시하도록 「소득세법」 제99조 제1항 라목이 2005.7.13.에 개정되었으며, 「소득세법」 부칙(2005.7.13. 법률 제7579호) 제5조는 「소득세법」제99조 제3항의 개정규정을 적용함에 있어서 종전의 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액은 이를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격으로 보는 것으로 규정하고 있는바, 기존의 1995.4.1. 국세청장이 최초 고시한 공동주택가격을 기준으로 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 취득가액 산정시, 취득 당시 기준시가를 국세청장이 최초 고시한 공동주택가격을 기준으로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.7.13. 제7579호로 개정된 것) 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

② 제1항 제1호 가목 단서에서 "배율방법"이라 함은 양도·취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가·개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

소득세법(2011.7.25. 제10898호로 개정된 것) 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

② 제1항 제1호 가목 단서에서 "배율방법"이란 양도ㆍ취득 당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 따라 평가하는 방법을 말한다.

(2) 소득세법 부칙(2005.7.13. 제7579호로 개정된 것) 제3조【공동주택가격이 없는 공동주택의 기준시가 산정·고시에 관한 특례】이 법 시행 당시 제99조 제1항 제1호 라목의 개정규정에 의한 공동주택가격이 없는 경우 그 공동주택의 기준시가 산정·고시에 관하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 당해 공동주택가격을 결정·고시하기 전까지는 제99조 제1항 제1호 라목의 개정규정에 불구하고 종전의 제99조 제1항 제1호 다목의 규정을 적용한다.

부칙 제5조【국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액에 관한 경과조치】제99조 제3항의 개정규정을 적용함에 있어서 종전의 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 산정·고시한 공동주택의 가액은 이를 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격으로 본다.

(3) 소득세법 시행령(2005.8.5 제18988호로 개정된 것) 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】 ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×당해 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및 상업용건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

소득세법 시행령(2011.09.15. 제23139호로 개정된 것) 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

(4) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(2005.1.14. 제7335호로 개정된 것) 제17조 (공동주택가격의 공시) ①건설교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "공동주택가격"이라 한다)을 조사·산정하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 건설교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정·고시하는 경우를 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세청 전산망 등에 의하면, 쟁점주택에 대한 연도별 주요 고시(공시)가격은 아래와 같다.

( 단위 : 천원 )

(2) 제시된 심리자료에 의하면, 쟁점주택 취득가액 계산내역은 아래와 같다.

(가) 청구인은 양도소득 과세표준 신고시 쟁점주택의 환산취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, 과세전적부심사청구시 OOO원으로 계산하였으며, 상세 계산내역은 아래와 같다.

1) 취득당시 기준시가 : OOO원

* 1995.4.1. 국세청장이 최초로 고시한 기준시가를 적용함

2) 환산 취득가액 : OOO원

(나) 처분청이 산정한 쟁점주택의 환산취득가액은 OOO원으로 계산내역은 아래와 같다.

1) 취득당시 기준시가 : OOO원

* 1995.4.1. 국세청장이 최초로 고시한 기준시가를 적용함

2) 환산 취득가액 : OOO원

(3) 2005.8.5 대통령령 제18988호로 개정된 「소득세법 시행령」제164조의 개정취지(2005간추린 개정세법, 재정경제부 참조)를 보면, 가격공시 전에 취득한 단독주택 및 다세대·연립의 취득당시 공시가격은 기존의 아파트 등 취득당시 기준시가 환산방식과 일관성을 감안하여 2005.4.30. 최초로 고시한 개별주택 또는 공동주택(아파트 및 고급연립주택 제외)가격 × (취득당시 토지·건물 기준시가 합계액)/(2005.4.30 최초 고시당시 토지·건물 기준시가 합계액)으로 하여, 2005.8.5. 이후 양도하는 분부터 적용하도록 하였다.

(4) 살피건대, 청구인은 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 기준시가 계산 산식을 인용하여, 2006.4.28. 건설교통부장관이 최초 공시한 쟁점주택 공시가격에, 취득당시 쟁점주택 기준시가를 1995.4.1. 국세청장이 최초로 고시한 기준시가로 보아 동 가액을 최초 공시 당시 공동주택 기준시가로 나눈 금액을 곱하여 산출한 가액을 쟁점주택 취득당시 기준시가로 보았으나, 동 계산방식은 관련 법령에 규정되지 아니한 방법인 점, 쟁점주택은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택(부수되는 토지를 포함)으로서, 국세청장이 쟁점주택에 대하여 최초로 고시(1995.4.1.)한 기준시가에, 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액을 쟁점주택에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액으로 나눈 금액을 곱한 가액을 취득당시의 기준시가로 하는 것인 점(서면인터넷방문상담4팀-498, 2007.02.06. 참조) 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다 고 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 국세청장이 최초 고시한 가격을 기준으로 환산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.