[청구번호]조심 2018서1955 (2018. 6. 29.)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후 부동산임대업으로 사업자등록한 사실이 없고, 임차인도 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 사업자등록한 사실이 없는 점, 쟁점오피스텔은 샤워시설, 싱크대, 세탁기, 옷장 등이 붙박이로 설치되어 있어 언제든지 독립된 주거생활이 가능한 것으로 보이는 점, 처분청은 쟁점아파트 양도에 대하여 비과세된다는 공적 견해표명을 한 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

[관련법령] 소득세법 제89조

[참조결정]조심2012서2455

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016.7.1. OOO를 양도하고 양도소득세 신고를 하지 않았다.

나. 처분청은 청구인이 위 아파트를 양도할 당시 청구인과 배우자가 공동 소유한 OOO가 주거용으로 사용되었다고 보아 아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 2017.12.19. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.3.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점오피스텔의 임차인들과 계약을 체결할 때마다 용도를 업무용으로 명확히 제한하였고, 임차인들에게 주민등록전입이 불가한 사항도 알렸으며, 임대인 입장에서는 임차인이 몰래 거주하였는지는 알 수 없다 할 것이다.

쟁점오피스텔은 전용면적이 6.7평에 불과하여 분양 당시부터 설치되어 있는 화장실·간이 싱크대·냉장고·세탁기 등을 제외하면 3평 정도의 공간에 불과하고, 이를 주택으로 사용하기 위하여 침대·식탁·TV 등을 설치할 공간이 부족하며, 세대원이 장기간 거주하기에는 지나치게 협소하여 주거용으로 부적합하다 할 것이다. 또한 임차인 중 김OOO에 거주하면서 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 확인한바 있다.

(2) 조세심판원은 주택이라는 개념이 기본 목적이나 용도에 적합하고, 언제라도 주택으로 이용 가능한 시설상태로 세대원이 독립된 주거생활을 영위하여야 하며, 장기간 주거용으로 사용하는 것을 중요한 판단의 기준으로 삼고 있다OOO. 또한 「주택임대차보호법」제4조 제1항에서 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년 이내로 본다라고 규정한바, 일반적으로 주택이라면 대부분 2년 계약을 하였을 것이나 쟁점오피스텔은 모든 임차 계약이 1년 이내로 단기간이므로 주거용으로 사용되었다고 보기 어렵다할 것이다.

(3) 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 후 OOO세무서 민원실을 방문하여 부동산 임대업 사업자등록을 하고자 하였으나 창구의 여직원이 청구인은 「부가가치세법」제69조의 간이과세자에 대한 납부의무의 면제(소액임대)에 해당하여 사업자등록을 하지 않아도 된다하여 사업자등록을 하지 아니하였던 것이고, 양도한 아파트를 1세대 1주택으로 신뢰하여 양도소득세도 신고하지 않은 바, 청구인은 어떠한 신의성실을 위반한 사실이 없고 모순적 형태가 존재하지 않았다.

또한 청구인이 소유한 주택은 양도한 아파트뿐이고, 가계에 보탬이 될까하여 월세가 OOO에 불과한 쟁점오피스텔을 취득하여 임대하였으며, 쟁점오피스텔의 취득가액은 OOO인 반면 이 건 양도소득세 등의 처분은 약 OOO에 달하는 바, 이 건 과세는 청구인의 주거생활 안정과 주거 이전의 자유를 침해하고, 조세공평주의를 위협하는 결과를 낳게 되며, 합리적인 경제인이라면 누구라도 쟁점오피스텔을 먼저 양도한 후 아파트를 양도하여 1세대1주택 비과세를 적용받았을 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 「부가가치세법」제5조에 사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다고 규정하고 있고, 청구인은 임대수입을 목적으로 쟁점오피스텔을 매입하고 임차인으로부터 보증금과 월세를 받아 임대용역을 제공하였으나 사업개시일부터 현재까지 사업자등록을 한 사실은 없다.

또한 청구인이 임차인들과 체결한 임대차계약서의 특약내용을 보면 ‘주민등록상 전입신고, 확정일자, 세금계산서·소득공제의 발행, 사업자등록을 하지 않는다는 조건’을 기재되어 있는바, 청구인은 임대용역을 제공하고도 사업자등록을 하지 않고 부가가치세, 소득세 및 양도소득세를 탈루할 목적이 있었다 할 것이다.

오피스텔을 업무용으로 사용하는 과세용역을 제공하는 경우 의무적으로 사업자등록을 하여야 하고, 부가가치세 납부의무 면제와 사업자등록 대상여부는 관련이 없으며, 부가가치세의 납부의무가 면제된다 하더라도 부가가치세 신고의무가 면제되지는 않는다.

(2) 쟁점오피스텔은 복층구조로 건축되었고, 내부에는 별도의 화장실(샤워기 등 설치)이 있으며, 냉장고·에어컨·가스레인지·싱크대·세탁기·옷장 등이 붙박이로 설치되어 있어 언제든지 주거용으로 사용이 가능한 상태로 확인된다.

또한 임차인들의 사업자등록이력을 조회한 바, 강OOO 외 4인은 사업자등록 이력이 전혀 없고, 사업자등록 이력이 있는 한OOO는 임차기간과 사업기간이 상이하며, 김OOO 사업자등록상 사업장소재지와 쟁점오피스텔 소재지가 상이하므로 쟁점오피스텔을 임차인들이 업무용으로 사용했다고 볼 근거가 없다.

쟁점오피스텔 임차인들의 임대개시일 현재 주민등록상 주소지가 타 시·도에 위치하는 등 쟁점오피스텔과 원거리이고, 임차인 김OOO을 제외하고는 임차인들의 세대주가 부모로 확인되는바, 전입신고 제한조건으로 인하여 쟁점오피스텔에 전입신고를 하지 못한 임차인들이 부모의 주소지에 주민등록을 유지했다고 판단된다.

(3) 청구인은 쟁점오피스텔의 임대사업등록을 하지 않고, 임대에 대한 부가가치세 신고 및 아파트에 대한 양도소득세를 신고하지 않은 바, 이러한 청구인의 행위가 신의성실의 원칙으로 보호된다고 볼 수 없고, 처분청은 쟁점오피스텔의 사업자등록 대상여부와 아파트의 비과세 여부에 대한 공적인 견해표명을 한 사실이 없으며, 이미 오래 전부터 주택을 양도할 당시 주거용 오피스텔을 보유한 경우에는 양도한 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세적용을 배제해 왔으므로 이 건은 소급과세원칙과 관련이 없다.

또한 청구인은 쟁점오피스텔의 취득가액이나 임대수입금액이 과소함에도 불구하고 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 아파트의 양도에 대하여 고액의 양도소득세를 부과하는 것이 조세평등주의에 위배된다고 주장하나, 1세대 1주택 비과세 요건을 판단함에 있어 주택 수에 포함되는 주택의 거래가액이나 임대수입을 고려해야 할 법적근거가 없으므로 처분청이 조세평등주의를 위배했다고 볼 수도 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점오피스텔을 청구인이 보유한 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조[실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

제15조[신의·성실] 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.

제18조[세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지] ① 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

제19조[세무공무원의 재량의 한계] 세무공무원이 재량으로 직무를 수행할 때에는 과세의 형평과 해당 세법의 목적에 비추어 일반적으로 적당하다고 인정되는 한계를 엄수하여야 한다.

(2) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(3) 소득세법시행령

제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 단서 생략

제154조의2[공동소유주택의 주택 수 계산] 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

(4) 부가가치세법 제69조[간이과세자에 대한 납부의무의 면제] ① 간이과세자의 해당 과세기간에 대한 공급대가의 합계액이 2천400만원 미만이면 제66조 및 제67조에도 불구하고 제63조 제2항에 따른 납부의무를 면제한다. 다만, 제64조에 따라 납부세액에 더하여야 할 세액은 그러하지 아니하다.

② 제1항에 따라 납부할 의무를 면제하는 경우에 대하여는 제60조 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제8조 제1항에 따른 기한까지 사업자등록을 신청하지 아니한 경우(대통령령으로 정하는 고정 사업장이 없는 경우는 제외한다)에는 제60조 제1항 제1호를 적용하되, 제60조 제1항 제1호 중 "1퍼센트를 곱한 금액"은 "0.5퍼센트를 곱한 금액과 5만원 중 큰 금액"으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔 임대차계약 및 특약의 주요 내용은 각 <표1>과 <표2>와 같다.

OOO

(2) 쟁점오피스텔의 공부상 용도는 업무시설로 되어 있으나, 임차인들이 쟁점오피스텔에서 사업자 등록을 한 이력은 나타나지 않는다.

(3) 임차인의 임차기간 소득현황 및 주민등록 현황은 <표3>과 같고, 처분청은 임차인 김OOO은 언니 김OOO과 함께 쟁점오피스텔을 사용한 것으로 확인되나 김OOO은 소득현황이 없고, 언니는 OOO 소재에서 (원천)사업소득이 발생한 것으로 확인되며, 임차인 김OOO 쟁점오피스텔 임대차계약일과 동일자(2015.10.13.)에 OOO으로 전입 신고하였으나 이 주소지는 2015.4.7.부터 2016.3.2.까지 사진스튜디오로 사업자등록이 되었던 장소로 확인된다는 의견이다.

OOO

(4) 임차인 김OOO 작성한 확인서(2017.9.19.)의 주요내용은 아래와 같다.

OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 2011.6.16. 쟁점오피스텔을 취득한 후 지금까지 부동산임대업으로 사업자등록을 하거나 임대 수입에 대한 부가가치세를 신고한 사실이 없는 점, 임차인도 쟁점오피스텔에서 사업자를 등록하거나 사업을 영위한 사실이 나타나지 않고 오히려 다른 곳에서 사업·근로소득 등이 발생하는 점,

청구인과 임차인들이 작성한 계약서에 ”임차인은 주소 전입신고를 안하는 조건“이라는 기재가 있으나, 만약 청구인이 임차인들에게 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하지 못하도록 명백히 하고자 하였다면 위와 같은 사항만으로는 부족하고 ”임차인은 주거전용으로 이를 사용하지 못한다”는 취지의 기재가 있었어야 할 것으로 보이는 점OOO, 또한 쟁점오피스텔은 샤워시설, 싱크대, 세탁기, 옷장 등이 붙박이로 설치되어 있어 언제든지 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있는 점,

처분청은 청구인이 양도한 아파트의 비과세 여부에 대하여 공적인 견해표명을 한 사실이 없고, 이미 오래 전부터 주택을 양도할 당시 주거용 오피스텔을 보유한 경우에는 양도한 주택에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세적용을 배제해 왔으므로 소급과세원칙과도 관련이 없어 보이며, 달리 이 건 과세처분이 청구인의 주거 이전의 자유를 침해하거나 조세공평주의를 위협하는 것으로 보기도 어려운 점 등에 비추어 아파트 양도일 현재 쟁점오피스텔이 사실상 주거용으로 사용된 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.