국심1991서0036 (1991.03.13)

양도

기각

법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 법인과의 거래인 일방가액은 실지거래가액으로 하고, 나머지 일방가액은 환산가액에 의한 기준시가로 하여 양도차익을 산정할 수 있음

소득세법 제170조【질문·조사】 / 소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인 OOO과 청구외 OOO·OOO등 3인은 과천시 OO동 OOO 대지 810.2평방미터를 83.9.19 대한주택공사로부터 999,999,999원에 공동(각 3분의1 지분 소유)으로 취득하여 동 지상에 호텔건물(4,439.4평방미터)를 신축하여 호텔을 경영하여 오던중 89.2.9 이 건 대지·건물등을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있는 바,

처분청은 이 건 토지의 양도에 대하여는 취득가액은 실지거래가액으로 양도가액은 환산가액으로 하고, 건물의 양도에 대하여는 취득 및 양도가액 모두를 기준시가로 하여 이 건 토지와 건물의 각 3분의1 지분에 해당하는 양도차익을 산정하여 90.7.18 청구인에게 양도소득세 184,159,130원 및 동 방위세 36,831,820원을 과세하였다.

2. 청구인 주장

처분청은 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 양도계약서상의 토지가액과 건물가액이 임의구분된 것으로 보아 제출한 증빙을 인정하지 아니하고 토지의 양도가액을 취득가액에 의하여 환산하고, 건물은 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 청구인은 호텔 및 부대사업분에 대한 복식기장을 하고 소득세를 실지조사결정받은 사람으로 이 건 토지의 실지 시세는 장부가액 보다 낮으나 토지의 양도가액을 장부가액으로 하고 건물의 가액은 장부가액에 감가상각을 계산한 거래당시의 시세에 의하여 구분계약을 체결한 것인데 이를 임의로 구분된 것으로 보아 부인한 처분청의 결정은 부당하므로 청구인이 당초신고한 내용과 같이 실지거래가액에 의하여 결정해야 한다고 주장한다.

3. 국세청장 의견

소득세법 시행령 제170조 제1항에서 “... 다만, 제4항 제1호 및 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 제115조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

제4항 제1호에서 국가·지방자치단체 기타 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우”로 규정하고, 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호 다목에서 기준시가는 “제170호 제1항 단서의 경우에는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액에 인근지역의 지가상승율을 감안하여 재무부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”으로 규정하고 소득세법 시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.

청구인은 건물의 취득가액을 실제취득가격으로 하여야 한다고 하면서 신축가액인 취득비 134,390만원 및 설비 및 기물비 17,900만원을 주장하고 있으나 이에 대한 근거 및 증빙의 제시가 전혀 없으며 부동산 매매계약서상 금액은 2,300,000,000원이고, 88.9.23 OO감정원의 감정가액은 2,911,213,600원, 양도 양수계약서상에는 2,515,800,000원으로 실지거래가액이 불분명할뿐더러, 전시 소득세법 제170조 제2항에서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장한다는 것은 합리적인 근거 및 증빙에 의한 구분기장을 뜻하는 것이지, 단지 청구인의 경우와 같이 양도 양수계약서상에 토지가액과 건물가액을 구분하여 기재하였다고 하여 이를 실지거래가액이라고 보기는 어렵다.

그렇다면 토지의 취득가액이 법인(대한주택공사)과의 거래로 실지거래가액이 확인되므로 양도가액을 전시 소득세법 시행령 제170조 제1항 및 동시행령 제115조 제1항 제1호 다목에 의거 환산하여 결정하고, 건물의 취득과 양도가액은 기준시가를 적용하여 결정한 당초처분에는 달리 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 토지와 건물에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있는지 여부를 가리는 데 그 쟁점이 있다.

5. 심리 및 판단

소득세법 제23조(양도소득) 제4항·제45조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항 제1호, 동 법 시행령 제115조(기준시가의 결정) 제1항 제1호·제170조(양도소득금액의 조사결정) 제1항 제2항 제4항 제1호 및 제3호의 규정을 종합하여 보면, 자산의 양도가액과 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 산정하는 것을 원칙으로 하나, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 확정신고시 증빙서류를 제출하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있고 또한 법인과의 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인된 경우에는 법인과의 거래인 일방가액은 실지거래가액으로 하고, 나머지 일방가액은 환산가액에 의한 기준시가로 하여 양도차익을 산정할 수 있으며, 또한 토지와 건물등을 함께 양도한 경우에 그 가액이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임을 알 수 있다.

다음, 이 건의 사실관계를 본다.

청구인등 3인이 이 건 토지 810.2평방미터를 84.1.30 대한주택공사로부터999,999,999원에 취득한 사실 그리고 이 건 토지상에 지상건물 지하2층, 지상6층 4,439.4평방미터를 87.4.16 준공하여 취득한 사실, 청구인등 3인이 이 건 토지와 건물을 89.2.9 청구외 OOO에게 양도한 사실, 청구인이 89.3.31 이 건 토지와 건물의 양도에 대한 자산양도차익예정신고를 하면서 토지의 양도가액이 취득가액과 동일하게 하여 333,333,333원(전체 999,999,999원의 3분의1 소유 지분해당)으로 하여 양도차익이 없는 것으로 하고, 건물의 양도가액은 447,666,666원(전체 1,343,000,000원의 3분의1지분)으로, 취득가액은 684,897,408원(전체 2,054,692,314원의 3분의1지분)으로 신고한 사실이 인정된다.

청구인은 위와 같이 자산양도차익예정신고를 하였으므로 이를 인정하여야 한다고 주장하나,

첫째, 88.9.23자로 이 건 부동산에 대하여 감정평가한 OO감정원의 감정가액이 토지분 1,296,160,000원, 건물분 1,615,053,600원으로 집기·비품을 제외하고, 2,911,213,600원인데 청구인이 제출한 양도 양수계약서상의 양도가액은 집기 비품을 포함하여 2,515,800,000원으로 되어 있고, 88.11.10자 작성된 매매예약서에는 예약금액이 2,300,000,000원으로 되어 있으며, 또한 이 건 토지와 건물의 취득자인 청구외 OOO에 의하면 토지와 건물가액의 구분은 전소유자(청구인등)들의 요구에 의하여 전소유자의 매입가액대로 구분하여 작성한 사실을 확인하고 있는 점,

둘째, 이 건 부동산중 토지의 양도가액이 취득후 5년 이상이 경과하였음에도 취득가액과 동일한 가액으로 그대로 양도했다는 계약서의 내용은 청구인이 보유했던 동기간 전국의 부동산가격이 급격히 상승했던 점과, 이 건 토지의 과세시가표준액이 202.2% 상승한 점으로 볼 때 신빙성이 없어 보이는 점,

셋째, 이 건 건물의 취득가액(신축비용) 2,054,692,314원에 대한 구체적인 증빙이 없는 점 등,

위의 관련법규정과 사실관계를 모두어 판단할 때 청구인이 자산양도차익예정신고시 제출한 증빙은 신빙성이 없으므로 처분청이 토지분은 법인(대한주택공사)으로부터 취득하여 실지거래가액이 확인되므로 그 가액을 취득가액으로 하고 양도가액은 환산하여 양도차익을 산정하고, 건물분은 양도 및 취득가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분에 아무런 잘못이 없다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.