조심2010서1151 (2010.06.11)

양도

기각

부동산의 취득가액이 불분명하므로 기준시가에 의한 환산가액으로 부동산의 취득가액을 산정하여 과세한 것은 정당함

소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOO OOO OOO OOO OOOOOO 임야 1,636㎡ 외 6필지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2006.9.29. 양도하고 취득가액을 3억 1,167만원, 양도가액을 5억 6,600만원, 필요경비를 1억 3,150만원으로 하여 양도소득세 과세표준을 예정신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산가액인 2억 6,185만원을 취득가액으로 산정하여 2010.2.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 61,684,340원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 OOOO OOO OOO OOO OOOOO 대지 496㎡(이하 “쟁점토지 및 건물‘이라 한다)의 매매계약서, 입금표, 건축공사도급계약서, 금융거래확인서 등 취득과 관련한 증빙자료를 충분히 처분청에 제시하였는데도 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 신고한 쟁점토지 및 건물의 취득가액과 대차대조표상 건물장부가액이 상이하고, 건물신축공사에 대한 계약 또한 폐업된 업체와의거래로서 실제 공사지급액을 입증할 만한 금융거래자료 등을 제시하지 못하고 있으며, 필요경비도 그 거래 상대방에 대한 지급사실이나타나는 구체적이고 객관적인 증빙서류가 없으므로 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것)

제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1.취득가액

가.제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고,양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정된 것)

제163조【양도자산의 필요경비】⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

1. 토 지

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물

가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서“대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가

제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────

동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────

또는 동항 제2호의 감정가액양도당시의 기준시가(제164조 제8항의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세전적부심사결정서 등 이 건 심리자료에 의하여 쟁점부동산의 내역을 보면, 아래 <표>와 같다.

(OO O O)

(2) 국세통합전산망 조회자료를 보면,청구인의 사업내역은 아래 <표>와 같다.

(3)청구인은 쟁점부동산의 취득가액 및 관련 건물신축공사비가 확인되므로 기준시가에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하는 것은 부당하다고 주장하면서 아래 <표>와 같이 쟁점토지 및 건물의 매매계약서, 입금표, 건축공사도급계약서, 금융거래자료, 기타 공사관련 자료 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(OO O OO)

(가) 쟁점토지 및 건물의 취득가액 1억 2,500만원에 대하여 보면,청구인은 OOOO OOO OOO OOO OOOOO, OOOOO, OOOOO OO의토지를 1억 2,500만원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서를 제출하였는 바, 쟁점부동산 중 쟁점토지 및 건물은 양도소득세 신고시 취득가액으로 1,050만원으로 하였으나, 이 건 심판청구시에는 당초 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 취득가액 1,050만원보다 지나치게 높은 가액인 1억 2,500만원의 매매계약서를 제시하였다.

또한, 기준시가와 비교하면, 실제 거래가액 1억 2,500만원과 기준시가 555만원과는 약 22.5배의 차이가 난다.

(나) OO휴게소 신축공사비 4억 500만원에 대하여 보면, 청구인은 1996.6.1. OO휴게소 신축공사와 관련하여 주식회사 OOOO과 공사계약를 체결하였다고 주장하면서 4억 500만원의 건축공사도급계약서 및 입금표(3매)를 제출하였으나, 입금표에 기재된 공사업체인 주식회사 OOOO의 법인사업자 기본사항을 조회한 바, 사업기간은 1986.4.7.～1992.10.31.으로서 직권폐업된 업체로 확인되고, 영위업종은 서비스 도매시장중개인으로서 건축공사와는 무관할 뿐만 아니라 위 공사도급계약서의 작성일인 1996.6.1.은 이미 폐업된 업체이고, 청구인은 주식회사 OOOO과의 실제 공사사실을 입증할 만한 객관적인 증빙자료를 심리자료로 제시하지 못하고 있다.

또한, 청구인의 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 쟁점부동산의 증축등 청구인이 주장하는 규모의 공사를 한 사실은 나타나지 아니한다.

(다) OO휴게소 신축공사 설계비 1,200만원에 대하여 보면, 청구인은 OO휴게소 건축과 관련한 OOOOOOO 설계비로 1,200만원을 입금하였다고 주장하면서 당해 건축사무소 대표자인 OOO의 확인서 및 입금표를 제출하였으나, OOO의 예금계좌에 직접 이체하거나 입금된 내용은 확인되지 아니하고, OOOOOOO가 청구인과의 거래사실을 신고한 사실도 없으며, 실지 거래사실을 입증할 만한 금융거래자료 등의 객관적인 증빙자료도 제시하지 못하고 있다.

(라) OO휴게소 건축공사 인건비 7,000만원에 대하여 보면, 청구인은 OO휴게소 건축공사과 관련하여 OOO에게 인력수급일체를 의뢰하고, 노무비 7,000만원을 지급하기로 체결한 계약서 및 입금표(4매)를 제출하였으나,입금표(4매)에 입금일, 금액은 기재되어 있으나 공급자의 등록번호, 사업장소재지 등의 기본사항이 기재되어 있지 아니하고, 공사수급자인 OOO의 예금계좌에 직접 이체되거나 입금된 내용이 확인되지 아니하며, 실제 쟁점부동산의 필요경비로 지출된 것인지의 여부가 확인되지 아니한다.

(마) OO주유소 진·출입로 주차장 공사비 7,800만원에 대하여 보면, 청구인은 2003년 3월 OO주유소 진·출입로 신축공사와 관련하여 주식회사 OOO와 공사계약을 체결하였다고 주장하면서 7,800만원의 공사도급계약서, 사업계획서, 도로 등의 연결허가신청서, 도로점용 및 연결허가증, 입금표(1매)를 제출하였으나, 청구인이 과세전적부심사시에는 제출한 입금표는 3매(2004.3.5.자 2,300만원, 2004.4.12.자 2,500만원, 2004.5.10.자 3,000만원)를 제시하였다가 이 건 심판청구시에는 입금표 작성일과 매수가 착오였다고 하면서 작성일이 다른 입금표 1매(2003.9.30.자 7,800만원)만 제시하였다.

이에 대해 처분청이 2010.1.5. 주식회사 OOO OOO OOO와 전화통화를 한 바, 입금표가 직원의 업무처리 오류이므로 정정하였다고하여 입금과 관련한 금융증빙자료를 요구하자 OOO의 처가 청구인의친구임을 확인하면서 주식회사 OOO에서 청구인에게 세금계산서를교부하지 아니하였고 금융거래사실도 없었다고 확인한 것으로 나타난다.

(마)청구인이 제시한 쟁점토지 및 건물의 부동산매매계약서와 OO휴게소 신축공사와 관련한 표준도급계약서의 필체가 동일한 것으로 확인되고, 위의 입금표 모두가 동일인의 필체로 확인된다. 또한, 공사수급자 등 관련인들도 청구인의 친척 또는 친구의 남편 등으로 확인된다.

(바) 청구인은 주유소, OO휴게소 등의 공사와 관련하여 아래 <표>와 같이 본인의 예금계좌에서 출금한 내역 및 대출받은 내역을 제시하고 있는 바, 청구인의 예금계좌에서 아래 금액이 출금되거나 대출받은 내역은 확인되나 구체적으로 공사수급자 및 매도인의 예금계좌에 직접 이체되거나 입금된 내역은 확인되지 아니하고, 청구인이 쟁점부동산의 보유기간 중 다른 주유소를 운영하거나 부동산임대업을 영위한 것으로 확인되고 있어 청구인이 주장하는 공사비, 출금액 등이 어떤 사업에 관련된 것인지의 여부가 확인되지 아니한다.

OOOOOOO OOOO OOOO O OOOOOOOO

(OO O OO)

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 쟁점토지 및 건물의 매매계약서(취득가액 1억 2,500만원)는 당초 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 및 건물의 취득가액(1,050만원)보다 지나치게 높은 가액이고 실지 양수자에게 매매대금을 지급하였다고 볼 만한 금융거래자료를 심리자료로 제시하지 못하고 있는 등 쟁점토지 및 건물의 매매계약서를 실지 계약서라고 보기 어려운 점, 쟁점부동산의 건축관련비용이 양도가액의 93%에 상당하고 건축관련 도급계약서 등도 공사를 착수하기 수 년 전에 이미 폐업된 법인명의 또는 친구의 남편명의로 되어 있으며 신고사실이 없는 개인 또는 간이영수증인 점, 청구인이 쟁점부동산의 보유기간 중 주유소, 휴게소, 각종 부동산임대업을 영위한 것으로 보아 청구인이 주장하는 공사비가 어떤 사업에 관련된 것인지의 여부가 확인되지 아니한 점, 공사계약서 및 입금표 모두가 동일인의 필체인 것으로 보아 신빙성있는 자료로 볼 수 없는 점, 쟁점부동산의 취득가액 및 공사대금에 대한 증빙으로 제시한 출금액은 청구인의 예금계좌에서 인출된 것으로 확인되나 관련 공사와의 연관성이 없고 공사계약서상의 계약금, 중도금, 잔금일자와 상이하고 동 출금액이 쟁점토지의 취득자금 및 공사대금으로 지급되었는지의 여부도 확인되지 아니한 점 등을 고려하여 볼 때 쟁점부동산의 취득가액이 실지로 얼마인지 알 수 없다고 하겠다.

따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산가액으로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.