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[사건번호]
조심2008서3905 (2009.12.17)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
소유권 이전등기 당시 지급받지 못한 양도대가의 일부를 추후 재건축사업의 이익금에서 보전받는 조건하에 매매가액을 임의로 정하였음이 확인되므로 기준시가로 양도세를 과세한 처분은 정당함
[참조결정]
조심2008서0276 /
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인들은 1995.9.19. 취득한 서울특별시 OOO OOO OOOOOO 소재 대지 297.9㎡ 및 건물 270.22㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.8.28. 주식회사 OOOO(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 541백만원에 양도한 것으로 하여 양도소득세는 납부할 세액이 없는 것으로 보아 무신고하였다.
나. 서울지방국세청장은 청구인들과 함께 재건축사업을 추진하면서 쟁점부동산 인근의 같은 곳 1464-9 대지 268.8㎡를 청구외법인에게 양도한 사실이 있는 김OO에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 김OO외 6명(청구인들 포함)이 청구외법인에게 양도한 토지(6필지)와 관련하여 신고한 매매계약서상의 매매가액을 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 보아 이에 관한 과세자료를 처분청에 통보하였다.
다. 처분청은 위 서울지방국세청장이 통보한 과세자료 내용에 따라, 위 김OO의 토지와 동일 양도건인 쟁점부동산에 대하여 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 청구인들의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하고 2008.10.6. 청구인들에게 2006년 귀속 양도소득세 6,318,800원(OOO O,OOO,OOOO, OOO OOO,OOOO)을 결정·고지하였다.
라. 청구인들은 이에 불복하여 2008.11.13. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
가. 청구인들 주장
부동산을 양도한 납세의무자가 증빙서류를 갖춘 실지거래가액에 의하여 양도차익 예정신고를 하였다면, 그 증빙서류가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 증빙서류에 의한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 그러한 특별한 사정이있다는 점은 과세관청이 입증하여야 함에도 처분청은 쟁점부동산의양도가액이 기준시가에 훨씬 못미치고 인근 부동산의 매매사례에비추어 지나치게 낮은 가액이라는 이유만으로 매매 당사자의 사정은 전혀 고려하지 아니한 채, 매매 당사자간에 진정 성립된 매매가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
청구인들과 쟁점부동산 인근 5필지의 토지 소유자들(이하 “청구인 등”이라 한다)은 노후화된 기존주택을 재건축하기 위하여 사업실적이 없는 청구외법인을 활용하기로 하고 청구인 등이 소유한 부동산(쟁점부동산을 포함하며, 이하 “쟁점부동산 등”이라 한다)을청구외법인에게 양도하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하였는 바, 청구인들이쟁점부동산의 실지 양도가액으로 신고한 금액은 시세반영 등 명확한 기준이나 근거없이 임의 산정한 것으로 기준시가 및 감정평가액에도 못 미치는 금액이며, 청구인 등이 토지의 소유권을 청구외법인에게 이전하는 과정에서 소유권이전등기 당시 지급받지 못한 양도대가의 일부를 추후 재건축사업의 이익금에서 보전받는 조건하에 매매가액을임의로 정하였음이 서울지방국세청장의 조사자료에 의하여확인되나,추후 보전받기로 한 금액에 대하여 이를 확인하기 어려운 점 등에비추어 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 청구인들이 주장하는 매매계약서상 가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련법령
제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1.법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여계산한 가액
③법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 등은 노후화된 기존주택을 재건축하기로 합의하고, 관리형 신탁방식으로 재건축을 추진하고자 하였으나, 재건축 규모가 작고 개인 자격으로는 금융기관 대출 등에 제약이 있어 ‘부동산개발업’으로 사업자등록한 청구외법인을 활용하여 재건축을 추진하기로 하고 청구인 등은 청구외법인의 주주 겸 이사로 등록하였음이 청구인 등 중 김OO에 대한 서울지방국세청장의 과세전적부심사결정서 등 이 건 심리자료에 나타난다.
(2) 위 서울지방국세청장의 과세전적부심사결정서 등에 의하면, 청구인 등은 재건축사업 추진을 위하여 금융기관으로부터 대출을 받고자 하였으나 개인 자격으로는 대출이 불가하여 청구외법인의 명의로 대출을 받되, 청구인 등이 개인재산인 쟁점부동산 등을 담보로 하여 등기이사 자격으로 대출보증을 서고, 기존 주주들은 인보증을 서기로 하였으며, 청구외법인은 2006.2.10. OOOOOOOO으로부터 60억원을 대출받아 그 중 일부는 건축허가를 받기 위한 설계비 등 제반 경비로 사용하고, 일부는 청구인 등에게 대여하여 이주비용, 세입자와의 임대차계약 해지 및 근저당권 말소비용 등으로 사용하도록 한 것으로 나타난다.
(3)청구인 등은 2006.3.9. 청구인 등의 개인 공동명의로 쟁점부동산등에 연면적 5,791.91㎡의 아파트(1개동 6층 19가구 평균전용면적204㎡형)를 신축하는 내용의 건축허가를 득하였다가 2006년 8월건축주를 청구외법인으로 변경하고, 2006.12.29. 공사에 착공하였으며, 19가구 중 7가구는 청구인 등이 분양받고 나머지 12가구는 일반분양하여 그 이익금을 청구외법인의 기존 주주들과 배분한다는 조건에 합의한 사실이 서울지방국세청장 조사자료, 청구인들의 진술서 등에 나타나나, 이익금의 배분방법 등을 정한 약정서는 제출되지 아니한 것으로 나타난다.
(4) 청구외법인은 재건축과 관련하여 시공사를 OOOO주식회사로 선정하고, 주거래은행을 OOOO으로 선정하면서 모든 자금의 집행을 OOOO의 승인하에 사용하는 조건과 청구인 등 명의의 쟁점부동산 등을 청구외법인의 명의로 소유권 이전등기한 후 OOOO의 자회사인 OOOO에 신탁하는 조건으로 2006.8.28. 170억원을 대출받았으나, OOOOOOOO의 대출금을 상환하고, 앞으로 발생할 공사비를 통장에 예입하고 보니 청구인 등에게 토지매매대금을 지급할 여유가 없게 되자, 추후 재건축사업이 완료되어 이익이 발생하면 배당으로 이익을 실현하기로 하고 OOOOOOOO의 차입금에서 청구외법인으로부터 대여받은 각자의 차입금을 토지 매매대금으로 하여 쟁점부동산 등을 청구외법인의 명의로 소유권 이전등기하기로 한 바 있다.
(5)청구인들과 청구외법인간에 체결된 쟁점부동산의 매매계약서(2006.8.28.)에 의하면, 매매대금은 541백만원으로 계약시 전액을 지불하는 것으로 기재되어 있으며, 청구인 등이 2006.8.28. 각각 청구외법인에게 양도한 토지의 내역은 쟁점부동산 등에 대한 처분청의 실지거래가액 검토조서, 감정평가법인의 감정평가서 등에 의하여 아래 <표>와같이 나타난다.
OOOOOOOOO OOO OO OOOO OO(OOOOOOOOOO)
(OO O OO, O)
O」OOOOO OOO OOO
(6)상기 청구인 등의 토지양도 현황과 관련한 처분청 조사내용은다음과 같다.
(가) 청구인 등은 청구외법인으로부터 각자 대여받은 금액을 양도가액으로 하여 부동산 매매계약서를 작성하였는 바, 각 부동산의매매계약서에 기재된 양도가액은 기준시가의 약 44～61% 수준이고, 쟁점부동산(토지)의 경우, 양도당시 기준시가가 1㎡당 약2,970천원인 884,763천원인데 비하여 청구인들이 주장하는 실지거래 양도가액은 1㎡당 약 1,816천원 수준인 541,000천원으로 기준시가의 약 61% 수준이다.
(나) 청구인 등은 재건축에 참여하지 않은 백OO으로부터 2006.2.10. 같은 곳 1464-49 대지 279.9㎡를 1,693,400천원에 취득하여 2006.8.28. 쟁점부동산 등과 함께 청구외법인에게 양도하면서 취득가액과 같은 가격으로 양도한 사실이 있는 바, 동 양도가액은 1㎡당 약 600만원 수준으로 기준시가인 772,524천원의 약 2.2배로 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인 등은 재건축에 참여하지 아니한 백OO으로부터 취득하여 쟁점부동산과 함께 청구외법인에게 양도한 쟁점부동산 인근의 같은 곳 1464-49 대지 279.9㎡의 양도가액이 기준시가의 약 2.2배에 달하였던데 비하여, 청구인들이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 공신력있는 감정평가기관 감정평가액의 40% ～ 46%, 기준시가의 약 61% 수준으로 지나치게 낮은 가액으로 나타나는 점, 청구인들이 쟁점부동산의 소유권을 청구외법인으로 이전하는 과정에서 소유권 이전등기 당시 지급받지 못한 양도대가의 일부를 추후 재건축사업의 이익금에서 보전받는 조건하에 매매가액을 임의로 정하였음이 처분청의 조사자료에 나타나나, 동 이익금 배분에 관한 약정서 등 증빙이 제시되지 아니하여 청구인들이 추후 보전받기로 한 금액이 구체적으로 얼마인지 여부를 확인하기 어려운 점, 기타 청구인들이 실지거래가액으로 주장하는 이 건 매매계약서상의 양도가액과 관련하여 동 매매계약이 진정으로 성립하였음을 인정할 수 있는 객관적인 증빙이 제시되지 아니하는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO O).
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.