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[사건번호]
국심1998경3086 (1999.08.11)
[세목]
양도
[결정유형]
취소
[결정요지]
청구인이 비록 건설업(주택신축판매)으로 사업자등록은 하지 아니하였다 하더라도 실질적으로 연립주택을 신축 판매한 사실이 인정됨
[관련법령]
소득세법 제4조【소득의 구분】 / 소득세법시행령 제33조【건설업의 범위】
[주 문]
부천세무서장이 1998.8.2 청구인에게 한 1994년 귀속분 양도소득세 166,419,980원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 기초사실 및 원처분 개요
청구인은 1980.3.19 청구외 OOO, 같은 OOO과 사이에 동인들의 소유인 경기도 부천시 소사구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 327㎡(1986.8.20 환지처분에 의하여 변경되기전의 지번 및 지적이 같은동 OOOO OO 잡종지 350㎡이었던 것으로 이하 “쟁점토지”라 한다) 등 총 6개 필지 토지(환지 처분후 합계 면적 2,264.8㎡로 이하 “이 건 전체토지”라 한다)를 145,800,000원에 매수하기로 하는 내용의 계약을 체결하고 동 매매계약에 의하여 이 건 전체토지를 인도받아 그 지상에 OOOOOO이라는 이름의 연립주택 6동 48세대(건평 12.5평형)를 건축하여 1980년 8월부터 1981년 4월까지 사이에 청구외 OOO 등에게 분양하였다.
그 후 사정변경(1982.1.29～1986.12.31 관할 행정청의 토지구획정리사업시행에 의한 도로계획선 변경 등으로 인하여 등기에 필요한 건물준공을 필하지 못하게 된 일)으로 청구인과 위 연립주택 피분양자 24인 사이에 연립주택 및 그 대지권에 관하여 소유권이전등기 문제로 분쟁이 야기되자 1990.2.17 양측은 이 건 전체토지를 2등분하여 2분의 1씩을 각 소유로 하는 내용의 토지분할약정을 체결하였다.
그러나 이러한 토지분할약정은 이 건 전체토지의 대금이 청산되지 아니했던 관계로 별도의 절차로서 필요케 된 법원판결(인천지방법원 제6민사부 소유권이전등기 90가합20462, 1993.1.28)에 따라 청구인이 1993.7.6 미지급분 토지 잔대금 80,350,000원 등을 청구외 OOO등에게 지급·청산한 뒤 비로소 이행되었다.
이로써 이 건 전체토지중에서 다른 3개필지 1,132.4㎡를 연립주택 피분양자들에게 소유권이전한 것과 상환하여 쟁점토지가 포함된 3필지(1,132.4㎡)를 그의 몫으로 분할받게 된 청구인은 그 위에 1980.3.19(당초 토지매매계약일임) 매매를 원인으로 하는 1994.5.4자 소유권이전등기를 각 경료하였다가 그 중 쟁점토지에 관하여 1994.5.12 청구외 OOO, 같은 OOO에게 1994.4.6 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 하였다.
처분청은 쟁점토지가 취득(1993.7.6)후 1년 이내 양도(1994.5.12)되었다하여 실지거래가액(취득가액 : 21,051,130원, 양도가액 : 252,190,000원)으로 양도차익을 계산하여 1998.8.2 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 166,419,980원을 결정·고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 1998.9.3 심사청구를 거쳐 1998.12.8 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점토지 등 6개 필지상에 연립주택 6동 48세대(각 건평 12.5평형)를 신축하여 분양하였으나 토지구획정리지구(환지예정지)로 지정되는 등의 사정변경으로 일체의 건축관련허가사항변경이 중지되었던 관계로 위 연립주택이 건축허가를 위반한 불법건축물로 되어 준공 및 그에 따르는 보존등기를 하지 못하게 되었고 그로 인해 피분양자들은 분양받은 연립주택 및 그 대지권에 관한 소유권이전등기문제로 분쟁이 생기게 되자 청구인과 사이에 이 건 전체토지 면적 합계 2264.8㎡중에서 2분의 1에 해당하는 토지를 분할하여 피분양자들에게 그 소유권을 이전해주기로 하는 내용의 분할약정을 체결·이행받았으며 이때 청구인 몫으로 돌아온 2분의 1 부분중에 포함되어 있던 쟁점토지를 그 위의 연립주택 1동과 함께 양도케 된것인 만큼 주택신축판매업에 의한 사업소득으로 과세하여야 함에도 주택존재 사실이 등기부 등 관련 공부에 의해 확인 되지 않는다 하여 나대지 만의 양도로 단정하고 실지거래가액에 의해 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 실질과세원칙 등에 어긋나는 부당한 처분으로서 취소되어 마땅하다.
(2) 나대지만의 양도로 보아 과세하는 경우에도 등기부상 보유기간만 1년이 안될 뿐이지 쟁점토지는 위의 사실관계에서 알 수 있는 바와 같이 1981년도부터 이 건 양도일인 1994.5.12까지 연립주택의 부속토지로 이용되어 온 사실이 분명하거니와 그 양도케 된 이유 또한 연립주택 피분양자들에 의해 대납된 환지과도대금의 상환에 충당한 때문이었으므로 투기목적의 단기 양도의 경우로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수는 없는 것이므로 기준시가에 의하여 과세하는 것이 정당하다.
(3) 투기목적의 부동산 단기양도로 볼 경우에도 토지취득과 관련한 환지과도대금지급분 12,306,000원, 등록세 및 동 교육세·취득세 및 동 농특세 지급분 합계 금3,591,230원과 토지대금지연이자지급분 19,878,042원 등을 취득가액 및 필요경비로 인정해주어야 한다.
나. 국세청장 의견
(1) 청구인은 쟁점토지 지상에 OO맨션 8세대를 1980년도에 신축하여 1980년～1981년 사이에 분양하였으므로 주택신축판매업자로 보아 과세하여야 한다는 주장에 대하여 살펴보면
첫째, 청구인이 제시하고 있는 매매약정서의 내용 및 인천지방법원 제6 민사부 판결문(90가합20462, 1993.1.28)에 의하면, 청구인이 환지전의 토지인 경기도 부천시 OO동 OOOOOO외 6필지 810평(이하 “환지전토지”라 한다)을 청구외 OOO외 1인으로부터 145,800,000원 매수하기로 1980.3.19 매매계약을 체결하고 계약일에 10,000,000원, 1차중도금 19,890,000원은 계약일로부터 10일이내에, 2차중도금 19,530,000원은 계약일로부터 20일이내에, 3차중도금 33,480,000원은 계약일로부터 80일이내에, 잔금 62,900,000원은 계약일로부터 5개월이내에 각각 지급하기로 약정되어 있고, 위 매매대금중 계약금 및 1차중도금은 약정기일에 지급하였으나, 2차중도금은 같은해 6.23에야 지급하였고, 3차중도금은 1980.12.6 16,030,000원, 합계 65,450,000원을 지급한 사실이 확인되고 나머지 잔액 80,350,000원과 지연손해금 80,025,199원 합계 160,375,199원을 지급하라는 판결에 의하여 잔금을 1993.7.6 지급하고 1980.3.19 매매를 원인으로 1994.5.4 소유권이전등기한 사실이 확인된다.
둘째, 청구인은 이 건 전체토지 지상에 OOOO맨션 연립주택 6동 48세대(12.5평)를 건축하여 분양하였으나 건축허가 조건에 위배되어 준공검사를 받지 못하자 연립주택을 분양받은 청구외 OOO외 23인은 1990.2.7 환지후 토지면적 1,134.4㎡를 분할하여 분양자들에게 소유권을 이전해주기로 하는 내용의 분할약정을 체결하였다.
위의 사실관계를 종합하여 본 바, 쟁점토지 지상에 연립주택 8세대를 신축 분양하였으나 불법건물신축등으로 준공검사를 받지 못하게 되자 분양자들이 당초 분양계약을 포기하였으며, 연립주택과 관련 재산세 등을 납부한 사실이 없는 점과 쟁점토지와 주택을 같이 양도하였다는 사실을 입증할 구체적인 자료(매매계약서등) 제시가 없고 공부상 나대지 상태로 양도한 사실을 미루어 보아 주택신축판매업자로 보아야 한다는 청구주장은 신빙성이 없다.
(2) 쟁점토지 취득후 1년이내 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분이 정당한지에 대하여 살펴보면
첫째, 청구인이 쟁점토지를 1994.5.12 청구외 OOO외 1인에게 252,190,000원에 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
둘째, 쟁점토지 취득일 및 취득가액에 대하여 보면, 청구인이 환지전토지 810평을 145,800,000원에 매수하기로 1980.3.19 매매계약을 체결한 후 토지대금 일부인 65,450,000원을 매도자에게 지불하고 나머지 토지대금을 미지급하자 소송에 의거 토지대금과 지연손해금을 합한 금액을 1993.7.6 지급하고 소유권이전등기한 사실이 판결문에 의하여 확인되므로, 이건 쟁점토지의 잔금청산일은 1993.7.6일임이 확인된다.
셋째, 청구인은 쟁점토지 취득가액을 적용함에 있어 1980년 3월에 거래된 금액을 1993.7.6 취득한 가액으로하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이나, 청구인이 환지전토지 810평(환지후면적 : 2,264.8㎡)을 145,800,000원(145,800,000÷2,264.8㎡=64,377원/㎡)에 취득하였음이 매매계약서에 의하여 확인이 되고 이를 근거로 쟁점토지(327㎡)의 실지 취득가액이 21,051,130원(327㎡×64,377원/㎡)임이 인정되며, 취득후 1년 이내에 양도하였음이 확인된다.
위의 사실관계와 관계법령을 종합하여 보면 쟁점토지의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 자산의 대금을 청산한 날로 규정하고 있고, 단기차익을 목적으로 취득후 1년이내에 부동산을 양도한 경우에는 실지거래가액으로 과세하도록 규정하고 있는 바, 이건의 경우 청구인이 전소유자 명의로 연립주택 건축허가된 쟁점토지외 6필지를 1980.3.19 취득함에 있어 토지대금중 중도금, 잔금을 지급약정일에 지급하지 못한 상태에서 허가면적을 초과한 불법건물 신축으로 준공검사 를 받지 못한 상태에서 주택을 분양함으로써 분양자들로부터 고소를 당한 후 판결에 의거 손해배상을 하였고, 토지대금 잔금도 1993.7.6 지급한 사실이 판결문에 의하여 지급한 사실을 미루어 보아 전소유자 명의로 주택을 신축 불법으로 분양한 것은 투기목적이 있는 것으로 판단되며 또한 쟁점토지를 취득한 후 1년이내에 양도하였고 실지취득가액 및 양도가액이 관련서류에 의하여 확인이 되므로 이건 실지거래가액으로 과세한 당초 처분은 정당하다.
(3) <필요경비의 추가인정에 관한 주장 부분은 심사청구시 없었던 관계로 이에 대한 국세청장 의견은 없음>
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
(1) 청구인이 쟁점토지를 나대지 상태에서 취득한 후 1년이내 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부(주위적 청구)
(2) 양도소득세를 과세하는 경우라 할지라도 기준시가에 의하여 과세할 수 있는지 여부(예비적 청구)
(3) 실지거래가액에 의해 과세한다 하더라도 환지과도대금, 등록세, 취득세 및 법원판결에 따른 토지대금지연이자지급분 등을 취득가액 또는 필요경비로 추가 인정하여 과세표준과 세액을 고쳐 산정할 수 있는지 여부(예비적 청구)
나. 관계법령
소득세법(1994.12.22 법률 제 4803호로 개정되기 전의 것) 제4조(소득의 구분) 제1항에 “거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.”라고 규정하고 같은 항 제3호(양도소득)에는 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에는 “양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”라고 규정하고 있다.
구 소득세법 시행령 제33조(건설업의 범위) 제2항에는 “주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 본다. 이 경우에 그 주택에는 이에 부수하는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제15조 제9항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.”라고 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지의 거래가 나대지의 단기 양도로서 실지거래가액 적용 대상인지 여부(쟁점①)에 대하여:
(가) 일 건 서류에 의하여 이 건 과세근거, 경로 및 경위 등을 보면 처분청은 청구인이 쟁점토지 위에 연립주택 8세대를 신축·분양하였으나 불법건물신축 등으로 준공검사를 받지 못하게 되자 분양자 들이 당초 분양계약을 포기하였으며 달리 쟁점토지가 그 위의 주택과 함께 양도되었다고 볼 구체적인 증빙자료가 없다하여 쟁점토지의 양도를 나대지의 단기(1년 이내)거래로 보고 이를 전제로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 투기 목적의 단기 양도에 따르는 중과세율을 적용하는 등으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음을 알 수 있다.
(나) 청구인은 토지구획정리사업시행으로 인하여 설계변경 등이 허가되지 아니하는 등의 사정변경으로 신축·분양한 연립주택에 대하여 건물 및 그 대지권에 관한 소유권이전등기를 경료할 수 없었던 것이 사실이긴 하나 실질적으로는 쟁점토지 등에 사업상 연립주택을 신축하여 분양한 것이지 나대지 만을 취득후 1년 내에 거래한 것이 아닌 만큼 이 건 과세소득은 사업소득(건설업중 주택신축판매업)으로서 거기에 종합소득세가 부과된다면 모르되 양도소득으로보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다면서 그 입증자료로 관련 법원판결문(인천지방법원 제6민사부 90가합20462 소유권이전등기, 1993.1.28 선고), 부동산소유권이전등기 청구권가압류결정서(인천지방법원 93카합1749, 1993.7.6결정), 매매약정서(청구인이 1980.3.19 이 건 전체토지를 청구외 OOO외 1인에게서 취득할 당시의 것으로 공증인가 변호사 OOO 등의 인증이 되어 있는 것), 토지건물매매계약서(청구인이 1980년8월～1981년4월 연립주택을 분양할 당시의 것으로 청구외 OOO 등의 연립주택 피분양자 들과 각 체결한 것), 도로점유면적배치도, 지적현황측량도, 환지예정도,현장조사서 및 특정건축물 동별개요서(쟁점토지 지상에 연립주택 1동 8세대분 연면적 332.8㎡의 건물이 건축된 사실이 나타나 있는 것)등을 제출하고 있으므로 이를 인정할 수 있는지 여부를 검토한다.
첫째, 청구인은 1980.3.19자 토지매매계약(청구외 OOO외 1인과 체결된 것)의 내용에 따라 이 건 전체토지(주택건축허가가 1978.5.16 기히 나 있던 상태의 것)를 인도받아 그 위에 연립주택 6동 48세대(쟁점토지 만에는 1동 8세대)를 신축하여 1980년 8월부터 1981년 4월까지의 기간에 걸쳐 OOOOOO이라는 이름으로 이를 분양하였으나 『불법건물신축 등으로 준공검사를 받지 못하게 된』점에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼이 없다.
그리고 보존등기 등에 필요한 준공검사필증이 교부되지 아니한 것은 1981.1.24 부천시 공고 제162호로 이 건 전체토지 일대가 토지구획정리지구 환지예정지로 고시되어 동 토지구획정리사업이 시행(시행기간:1982.1.29～1986.12.31)됨에 따라 변경된 도로계획선(종전의 4m에서 8m로 확장예정고시된 것)에 위 분양연립주택이 저촉되게 되는 등의 사정변경이 있었기 때문인 것으로 특정건축물신고서 및 현장조사서(1982년 11월 부천시장에게 제출된 것)와 부천시 공문(위민 22107-1292, 1987.5.18)에 의하여 확인되고 있다.
둘째, 공소장(수원지방검찰청인천지청 1982형8252호, 1982.6.15),신원증명서(경상남도 남해군 서면장 발급 증명번호 제351호, 1984.6.19) 및 지적도등본 등에 의하면 당시 건축관련 허가가 청구인이 아닌 청구외 OOO외 1인(토지 전소유자)의 명의로 되어있음에도 불구하고 사실상 청구인이 건축업자로서 1980.4.2부터 1981년 4월경까지 이 건 전체토지위에 허가받은 면적 이상으로 연립주택을 신축하여 준공검사필증을 교부받지 못한 상태에서 1980년 6월경부터 1981.3.17까지의 기간중에 청구외 OOO(쟁점토지 의 경우 청구외 OOO, 같은 OOO)등 10세대를 입주시켜 사용케 함으로써 건축법 제54조 및 형법 제37조 등을 위반하였다하여 1982.10.14 청구인에게 징역 8월 집행유예 2년의 형이 선고·확정된 사실이 확인된다.
셋째, 토지등기부등본(갑구부분에 1994.6.7자 소유권일부가처분결정이 기재된 것), 법원판결문(인천지방법원 제6민사부 90가합20462 소유권이전등기, 1993.1.28) 및 주민등록초본 기재에 의하면 쟁점토지 소재 지번에는 이 건 양도일(1994.5.12)현재까지 청구외 OOO, 같은 OOO 등 연립주택 피분양자 들이(위 OOO의 경우 1981.2.13부터 1994.12.15까지)계속 거주하고 있었던 사실이 확인되거니와 다른 한편으로는 쟁점토지 위에 철근콘크리트조 슬래브지붕의 공동주택(4층 규모의 다세대주택 연면적 605.14㎡)이 1995.11.27자로 그 대지권과 함께 보존등기가 등재된 점으로 보아 이 건 양수인인 청구외 OOO외 1인이 쟁점토지를 양수한 후 그 때까지도 준공미필을 사유로 보존등기 등이 되어 있지 아니한 채 그 위에 존재하고 있던 이 건 연립주택을 멸실하고 재건축된 위 새로운 주택으로 이를 대체한 사정이 인정되고 달리 반증은 없다.
넷째, 청구인의 경우 위 연립주택의 신축·분양에 불구하고 등기부상 쟁점토지의 양도(1994.5.12 청구외 OOO외 1인 앞으로 청구인이 경료한 소유권이전등기로 이 건 과세원인이 되는 것)에 앞서 1994.5.4 이 건 전체토지 중 연접의 다른 2필지와 함께 쟁점토지(이상 3필지 총 면적 1,132.4㎡로 이 건 전체토지 6필지 면적 합계 2,264.8㎡의 2분의1에 해당함)에 관하여 매도인(전소유자)청구외 OOO 등 2인으로부터 1980.3.19(당초의 토지 매매계약일임)매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 자신의 명의로 경료해온 것으로 나타나 있다.
그러나 이는 위에서 본바와 같은 사정으로 분양연립주택이 그 대지권과 함께 소유권이전등기가 불가능하게 됨에 따라 연립주택 피분양자와 사이에 발생한 분쟁을 해결하기 위하여 청구인이 1990.2.17 양자 합의하에 당초의 위 분양계약 내용을 토지분할약정으로 변경·전환하고 그 내용에 따라 청구인이 이 건 전체토지 중에서 쟁점토지가 속하지 아니한 2분의1 부분의 3필지 면적 합계 1,132.4㎡를 분할하여 청구외 OOO 등 24인의 연립주택 피분양자 들에게 그 소유권을 이전해 준 결과임이 위 법원판결문(신축분양주택의 준공이 불가능하게 되는 등 사업진도의 부진으로 청구인이 그때까지도 토지대금을 전소유자에게 청산하지 못하였던 관계로 연립주택 피분양자 들이 위 토지분할약정의 이행을 청구인에게 강제하기 위하여 별도로 청구인과 토지 소유명의자인 전소유자를 공동 피고로 하여 제기한 소유권이전등기소송에 대한 것으로 인천지방법원 제6민사부 90가합20462 ,1993.1.28 선고)에 의하여 확인되고 달리 당초의 연립주택분양계약이 파기되었다거나 또는 연립주택 피분양자 들에 의해 일방적으로 포기되었다고 볼만한 아무런 자료(예컨대 민법 제104조 및 제109조에서 정하고 있는 불공정행위 및 법률행위의 중요부분에의 착오 등 이른바 계약의 무효 또는 취소사유에 해당하는 사실에 대한 증거 또는 근거자료)도 나타나 있지 아니하므로, 쟁점토지가 나대지로 거래(양도)되었다고 보기는 어렵다고 인정된다.
다섯째, 우리 심판소에서 처분청에 조회한 결과(부천세무서장 재산 46300-954, 1999.5.25)에 의하면 청구인과 연립주택 피분양자들 간의 토지분할약정 내용에 따라 쟁점토지와 함께 청구인에게 분할·배당된 다른 연접토지(경기도 부천시 소사구 OO동 OOOOO 소재 대지 402.7㎡)는 청구인이 면세사업자로서 이를 사업장으로 하여 거기에서 1995.4.3부터 1998.11.5까지의 기간 동안 OO주택이라는 상호로 건설업(주택신축판매)을 영위한 사실이 확인되고 있다.
(다) 위 확인사실들의 취지를 모두 종합할 때 청구인이 비록 건설업(주택신축판매)으로 사업자등록은 하지 아니하였다 하더라도 실질적으로 연립주택을 신축 판매한 사실이 인정된다. 따라서 이 건 과세소득구분을 사업소득으로 고쳐 과세하는 것은 별론으로 하더라도 등기부 등 공부상의 기재만에 의하여 쟁점토지의 거래를 나대지의 단기 양도로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 과세처분은 취소함이 타당하다고 판단된다.
(2) 기준시가에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부(쟁점②)에 대하여:
위에서 검토한 바와 같이 쟁점①에 관한 청구주장이 받아들여져 예비적청구로서의 쟁점②는 더 이상 심리할 필요성 또는 실익이 없게되었으므로 그 심리를 생략한다(이하 쟁점③ 또한 같음).
라. 결론
이 건 심판청구는 청구인의 주장에 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.