[청구번호]조심 2015중1627 (2015. 11. 25.)

[세목]상속[결정유형]기각

[결정요지]청구인이 제시한 감정가액은 평가기간을 벗어난 기간에 작성된 소급감정가액에 해당하여 이를 상증법상 시가로 보기 어려운 점, 상증법상 보충적 평가방법에 의한 쟁점부동산의 평가액이 시가로 인정하기 부적당하다고 볼 만한 근거가 부족한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

[관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 / 상속세 및 증여세법 제61조 / 상속세 및 증여세법 시행령제49조

[참조결정]조심2013중4695

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 배우자 OOO이 사망하기 전인 2012.9.11. OOO으로부터 OOO 외 1필지 제지1층 제지1호 대지권 562분의 108.75 및 건물 148.38㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받아 소유권 이전등기하였으나 증여세 신고를 하지 아니하여 2013.9.25. 처분청은 기준시가에 의하여 쟁점부동산을 OOO원으로 평가하여 증여재산공제 한도액 미달로 증여세를 결정하였다.

나. 2013.9.24. OOO이 사망하자, 청구인을 포함한 상속인 3인(이하 “상속인들”이라 한다)은 쟁점부동산이 사전증여재산에 해당한다고 보았고, 쟁점부동산의 가액에 대해서는 2개의 감정평가법인이 2014.1.14.과 2014.2.4. 각 감정평가한 가액의 평균액인 OOO원으로 평가한 후, 이를 상속세 과세가액에 포함하여 상속세 과세가액을 OOO원으로, 상속공제한도금액을 OOO원으로, 납부세액은 없는 것으로 하여 2014.3.24. 상속세 신고를 하였다.

다. 처분청은 상속세 조사를 실시한 결과, 위 상속인들이 신고한 쟁점부동산 평가액은 평가기준일(상속개시일)로부터 3개월을 경과하여 소급감정한 가액이므로 이를 시가로 인정할 수 없다고 보았고, 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법(기준시가)으로 평가한 가액이 적법한 합산대상 사전증여재산가액이라고 보아 이를 상속세과세가액에 산입하여 2015.3.5. 상속인들에게 상속세 OOO원을 경정·고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2015.3.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 쟁점부동산에 대하여 상증법상 보충적 평가방법인 기준시가로 상속재산가액을 결정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.(주위적 청구)

(가) 상증법 제32조 및 제60조에 따르면, 증여세의 과세가액이 되는 증여재산의 가액은 원칙적으로 증여 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 보충적으로 같은 법 시행령 제49조 제2항내지 제5항에 따른 방법에 의하도록 하고 있는바, “시가”라 함은 원칙적으로는 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하는 것이지만 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력있는 감정기관이 감정평가한 가액(소급감정에 의한 것도 무방함)도 시가로 볼 수 있다는 것이 대법원이 취하고 있는 견해이다.

(나) 시가(감정평가법인 2곳의 평균가)는 OOO원인데 기준시가는 OOO원으로 시가의 OOO배에 해당하고, 시가 초과분 OOO원은 가공자산에 해당하여 실질과세원칙에 위배된다.

(다) 기준시가에 의한 임대소득률이 OOO%로 통상의 임대소득률에 과도하게 미치지 못하며 그 수익률이 2012년 증여 이후 2015년 현재까지 변동없이 지속되는 점 등에 비추어 기준시가가 실질가치를 반영하지 못하고 있음이 확인되고, 소규모상가의 1층과 지하층의 기준시가(토지)가 동일하고 이 기준시가가 실질가치를 반영하였다라고 함은 사회통념에 반하는 것이며, 증여 당시의 기준시가가 현재 시가를 초과하였다고 보여지므로 기준시가로 과세함이 부당함을 방증한다.

(2) 청구인이 2곳의 감정평가법인으로부터 감정평가를 받아 제시하였음에도 이를 인정할 수 없다면, 처분청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰하여 평가하여야 한다.(예비적 청구)

(가) 상증법 시행령 제49조에서는 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 공시지가 및 기준시가 등의 가액과 유사재산에 매매사례가액의 OOO%에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우 세무서장이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰하여 감정한 재감정가액과 납세자가 신고한 감정가액 중 높은 감정가액으로 평가한다라고 열거되어 있다.

(나) 쟁점부동산이 지하층이므로 처분청도 기준시가가 과다하다는 사실을 인지하고 있는데 보유세 개념의 지방세와 달리 국세의 경우 과세소득이 있어야 과세하는 특성에 비추어 실질증여소득이 없음에도 과세함은 부당하고, 청구인이 2곳의 감정평가법인으로부터 감정평가를 받아 제시하였음에도 이를 부인하므로 처분청이 재감정하여 재결정하여야 한다.

나.처분청 의견

「상속세 및 증여세법」 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의하고, 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 3개월, 평가기간) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액은 시가에 포함되는 것으로 규정하고 있다.

청구인이 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 재산가액으로 신고한 쟁점감정가액은 시가 평가기간 이후의 소급 감정가액이므로 이를 시가로 인정할 수 없다 할 것이며, 기타 시가로 인정할 수 있는 매매 등 가액이 없으므로 보충적 평가방법(기준시가)에 의한 평가액을 쟁점부동산에 대한 증여일 현재의 시가(증여재산가액)로 보아 상속재산가액에 가산하여 상속세를 결정하는 것이 타당하다(재산세과-171, 2011.4.1. 및 조심 2013중4695, 2013.12.30., 같은 뜻임).

3. 심리 및 판단

가.쟁점

(1) 청구인이 제시한 감정평가금액을 상증법상 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부(주위적 청구)

(2) 처분청이 다른 감정평가기관에 재감정을 의뢰하여 평가하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

나. 관련 법령 등 : <별지> 기재

다.사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인 및 상속인들에 대한 상속세 결정·고지와 관련하여 처분청 및 청구인이 제시한 자료는 다음과 같다.

(가) 처분청이 청구인에게 과세한 상속세 결정내역을 살펴보면 다음 <표1>과 같다.

<표1> 상속세 결정내역

(나) 쟁점부동산의 집합건축물대장 주요기재사항은 다음과 같다.

(다) 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 감정평가서 중 OOO감정원 감정평가법인 OOO의 감정평가서의 주요내용은 다음과 같다.

(라) 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 감정평가서 중 OOO 감정평가법인 OOO의 감정평가서의 주요내용은 다음과 같다.

(2) 쟁점부동산과 위 각 감정평가서에 기재된 유사거래사례 부동산의 증여일(2012.9.11.) 현재 기준시가를 비교해 보면 다음 <표2>와 같이 나타난다.

<표2> 쟁점부동산과 각 감정평가서 유사거래사례 부동산의 증여일 현재 기준시가 비교

(3) 청구인은 쟁점부동산의 상증법상 임대료 등의 환산가액은 OOO원으로 기준시가의 약 OOO% 정도이고, 기준시가에 의한 임대소득률은 OOO%에 불과하다며 그 근거로서 부동산 임대차계약서 사본 2부 및 재산세 과세증명서 사본 1부를 제출하였으며, 그 주요내용은 다음 <표3>·<표4>와 같다.

<표3> 쟁점부동산의 작성시기별 부동산 임대차계약서 주요내용

<표4> 쟁점부동산의 지방세 세목별 과세증명서 주요내용

(4) 피상속인 OOO 및 청구인의 쟁점부동산에 대한 부가가치세 신고현황은 다음 <표5>와 같다.

<표5> 피상속인 OOO 및 청구인의 쟁점부동산에 대한 부가가치세 신고내역

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 감정기관의 감정가격이 시가로 인정되기 위해서는 그 가액이 증여일 전후 3개월 이내의 기간에 평가된 가액이어야 할 것인바, 청구인이 제시한 감정가격은 증여일인 2012.9.11.로부터 3개월 이상이 지난 뒤 소급하여 감정한 가액이어서 이를 상증법상 시가로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산에 대해 상증법상 보충적평가방법으로 평가한 가액으로 하여 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인이 제시한 감정가액은 상증법 시행령 제56조의2 및 국세청 훈령(재산평가심의위원회운영규정)에 따른 요건을 충족하지 못하고 있는 점, 처분청이 산정한 상증법상 보충적 평가방법에 의한 쟁점부동산의 평가액이 시가로 인정하기에 부적당하다고 인정할 만한 근거가 부족해 보이는 점 등에 비추어 처분청이 다른 감정기관에 재감정을 의뢰하여 평가하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본?법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(각 목 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑦ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

제56조의2(평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등) ① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각 호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 "납세자"라 한다)가 법 제67조에 따른 상속세과세표준신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세과세표준신고기한 만료 70일 전)까지 제54조부터 제56조까지에 따라 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 "평가심의위원회"라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조부터 제56조까지의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 그 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 이 경우 납세자는 동일한 사안에 대하여 국세청평가심의위원회와 지방청평가심의위원회에 중복하여 신청할 수 없다.

⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항에 따른 평가와 관련한 심의 외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장·지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자를 말한다.

③ 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관"이라 한다)의 감정가액이 동항의 규정에 의하여 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 원감정기관이 평가하는 감정가액은 1년의 범위안에서 부실감정의 고의성·미달정도 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기간동안 이를 시가로 인정되는 감정가액으로 보지 아니한다. 이 경우 그 기간은 세무서장등의 의뢰를 받은 다른 감정기관이 감정가액평가서를 작성한 날부터 기산한다.

(4) 재산평가심의위원회운영규정(국세청 훈령 제2027호, 2014.1.1. 시행)

제1조(목적) 이 규정은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제56조의2에 따른 재산평가심의위원회의 설치 및 운영, 비상장중소기업의 주식에 대한 평가신청대상 및 반려의 기준, 평가방법, 평가신청절차, 상속재산 및 증여재산의 평가에 대한 자문 등에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제12조(비상장주식에 대한 평가신청) ① 납세자는 영 제56조의2 제1항에 따라 비상장주식에 대한 평가를 신청하는 경우에는 상속세과세표준신고기한 만료 4월 전(증여의 경우에는 증여세과세표준신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할지방국세청장에게 신청하여야 한다.

제14조(요건심사와 보정요구) ① 납세지 관할지방국세청장은 제12조에 따른 비상장주식 평가신청에 대하여 신청내용을 검토하기 전에 청구요건을 검토하여야 한다.

② (삭 제)

③ 납세지 관할지방국세청장은 평가신청이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 반려한다.

1. 영 제56조의2 제1항에 따른 신청기한을 경과하여 신청하는 경우

제22조(시가인정 자문 대상) ① 지방청평가심의위원회는 영 제56조의2 제7항 및 제10항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장(이하 "세무서장등"이라 한다)의 자문에 응할 수 있다.

1. 영 제49조 제1항 본문에도 불구하고 평가기준일 전 2년 이내의 기간(상속개시일 전 6개월 이내의 기간 및 증여일 전 3개월 이내의 기간(이하 "평가기간"이라 한다)을 제외한다) 중에 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매등의 가액을 시가에 포함할 경우

2. 영 제49조 제1항 제2호에 따른 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조에 따라 평가한 가액과 유사매매사례가액에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액 이상이지만 담보제공목적 등 시가평가 외의 목적으로 감정을 받은 경우로서 그 감정가액이 해당 재산의 시가로 인정되기에는 부적정하다고 판단하여 다른 감정기관에 감정을 의뢰할 경우

3. 상속·증여세 외의 타세목 과세목적으로 재산평가를 하는 경우로서 해당 법령에서 영 제49조 및 제56조의2 규정을 준용하는 경우(2012.1.2. 신설)

4. 영 제49조 제1항 제1호 나목에 따라 비상장주식에 대한 거래가액이 소액(액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액과 3억원 중 적은금액 미만의 금액을 말한다)인 경우로서 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있는지에 대한 판단이 필요할 때(2013.1.1. 신설)

5. 그 밖에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요할 때(2013.1.1. 호번호 개정 : 종전 4호)

② 제1항 제1호를 적용함에 있어 세무서장등은 다음 각 호의 사항을 증명하여야 하고, 지방청평가심의위원회는 증명내용의 신빙성 및 객관적 교환가치 등을 감안하여 시가 인정 여부에 대한 자문에 응하여야 한다.

1. 재산의 형태 및 이용상태 등에 대한 동일성이 유지되고 있다는 점

2. 부동산의 경우 주위환경의 변화가 없다는 점

3. 주식의 경우 주식발행회사의 재무상태, 경영상태 및 주요업종의 변동 등이 없다는 점

4. 그 밖에 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점