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[사건번호]
[사건번호]조심2013서4036 (2013.12.10)
[세목]
[세목]양도[결정유형]기각
[결정요지]
[결정요지]쟁점부동산과 취득시 교환한 모텔건물의 교환가액은 처분청이 경정한 가액이 실지거래가액으로 보임
[관련법령]
[관련법령] 국세기본법 제14조
[참조결정]
[참조결정]조심2011부2333
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2012.10.29. OOO포 6가 74-1 소재 토지 429.51㎡ 및 지상 건물 1,498.4㎡의 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도하고, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시(2012.12.31.) 양도가액을 OOO억원으로, 취득가액을 OOO만원(매입가액 OOO억원 + 취·등록세 OOO만원 + 중개료 OOO만원 + 교환차액 OOO만원 포함)으로 하여 신고(양도차손 OOO만원)하였다.
나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 청구인이 쟁점부동산의 취득가액신고시 매매계약이 취소된 양수인 허OOO과 임OOO 명의의 거래금액 OOO원(교환차액 OOO원만 포함)의 허위 계약서를 제출하여 취득가액을 OOO억원 상당을 과다신고되었음을 확인하고, 부정과소신고가산세(40%)를 적용하여 양도가액을 OOO억원으로, 취득가액을 OOO만원(교환 취득가액 OOO억원 + 교환차액 OOO만원)으로 보아 2013.8.21. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
다.청구인은 이에 불복하여2013.9.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) (주의적 청구)청구인은 2006.4.7. 청구인 소유의 OOO동 147-20 외 2필지 소재 OOO모텔(이하 “OOO모텔”이라 한다)과 재단법인 OOO직업전문학교(대표 이OOO, 이하 “직업전문학교”라 한다) 소유의 쟁점부동산을 교환하기로 하는 교환계약서를 작성한 후 교환차액으로 OOO만원을 직업전문학교 이OOO에게 현금으로 지급하였으며, 부동산 실거래가 신고시 취득금액을 OOO억원으로 신고하였으나, 이는 등기라는 형식적 요건충족을 위해 소유권이전 업무를 맡았던 법무사가 기재한 숫자에 불과한 것으로, 교환계약서에는 거래금액이 표시되어 있지 않으며, 2002.12.26. OOO모텔을 OOO억원에 오OOO로부터 취득하였고, 3년 후 이 건 교환시 OOO만원을 추가적으로 직업전문학교 이OOO에 지급하였기에 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원(OOO모텔취득가액 OOO억원 + OOO원 추가지급액)임에도 OOO모텔 취득 후 쟁점부동산과 교환계약을 체결할 때까지 약 3년 사이에 시가하락을 고려하여 취득가액을 OOO억원에 신고한 것이다.
따라서 양도가액 OOO억원에서 취득가액 OOO만원을 빼면 양도차손이 발생하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
(2) (예비적 청구1) 설령, 쟁점부동산의 교환가격 OOO만원을 인정할 수 없다면, 교환계약일인 2006.3.7.과 근접한 2006.1.25. 감정평가액이 OOO억원에 이르므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 경정되어야 한다.
(3) (예비적 청구2)처분청은 쟁점부동산의 취득가액 과다신고 금액 OOO억원에 대해 부정과소신고가산세(40%)를 적용하여 결정하였으나, 청구인이 취득금액 OOO억원 상당의 계약서를 제출하여 양도소득세 신고를 한 이유는 청구인과 부동산을 교환한 직업전문학교 이OOO이 OOO모텔의 등기이전을 지연하며, 수차례에 걸쳐 청구인에게 매도용 인감증명서를 요청하며 미등기전매를 시도하였고, 양도소득세 신고시 제출한 계약서는 청구인이 작성한 것이 아니라 직업전문학교 이OOO이 작성한 계약서로 청구인은 이를 실제계약서로 오인하여 양도소득세 신고를 한 것이므로 부정과소신고가산세(40%)를 적용하여 과세함은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) (주의적 청구) 자산을 교환한 경우 양도가액 또는 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것( 「소득세법」제96조 내지 제97조, 국세청 부동산거래관리과-75, 2011.1.27.참조)으로, 청구인은 쟁점부동산의 실제 교환거래가액이 OOO만원이라고 주장하나, 2006.4.15. 청구인과 직업전문학교 이OOO이 작성한 교환계약서에는 청구인이 쟁점부동산을 취득하는 대가로 이OOO에게 교환차액으로 OOO만원을 지급하는 것으로 기재되어 있으며,청구인은 2007.5.22. OOO모텔에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO억원으로 취득가액을 OOO억원, 양도차손 OOO억원으로 신고하였고, 부동산 소유권이전등기에 따른 국토해양부 실거래금액 신고시에도 OOO모텔의 양도가액을 OOO억원으로 신고하였으며, 청구인에 대한 양도소득세 조사시 처분청이 직업전문학교 이OOO에게 확인한 거래금액 또한 교환차액을 제외하고 OOO억원으로 확인되는바, 쟁점부동산의 취득가액은 OOO억원이다.
(2) (예비적 청구1)청구인은 예비적으로 감정가액에 의거 취득가액 OOO억원으로 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 감정평가법인의 감정평가액은 쟁점부동산 감정가액 평균액이 OOO원이며 실제 거래금액 OOO만원(교환차액 OOO만원 포함)과 별다른 차이가 없는 점으로 보아도 쟁점부동산의 실제거래금액은 OOO억원으로 봄이 타당하다.
(3) (예비적 청구2)청구인은 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 제출한 OOO억원의 취득계약서는 청구인이 작성한 것이 아니라 직업전문학교 이OOO이 작성한 계약서로 청구인은 인감증명서를 교부해준 것에 불과하므로 부정과소신고가산세 대상이 아니라고 주장하나, 청구인이 주장하는 바와 같이 스스로 매도용 인감증명서를 직업전문학교 이OOO에게 교부해 주었으며, 매매계약서에도 청구인의 도장이 날인되어 있으며, 청구인의 주장대로 위 계약서가 허위의 계약서라면, 양도소득세 신고시 실제 계약서를 제출하여야 마땅하나, 허위의 계약서를 근거로 양도소득세 신고를 하여 양도차익을 산정하였으므로 이는 부정과소신고가산세 적용대상에 해당한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
ⓛ 쟁점부동산의 취득가액이 OOO만원이라는 청구주장의 당부(주위적 청구)
② 쟁점부동산의 취득가액을 감정가액 OOO억원으로 보아 이를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구1)
③ 부정과소신고가산세 적용의 당부(예비적 청구2)
나. 관련 법령
제97조(취득가액)① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각 호의자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
(2) 소득세법 시행령제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
③법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(괄호생략)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(괄호생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
(3)국세기본법제47조의3 (과소신고가산세)① 납세자( 「부가가치세법」제29조에 따라 납부의무가 면제된 자는 제외한다)가 법정신고기한 내에 세법에 따른 과세표준신고서를 제출한 경우로서 신고한 과세표준이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준에 미달한 경우에는 과소신고한 과세표준 상당액이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "일반과소신고가산세액"이라 한다)을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. (단서 생략)
② 제1항의 규정에 불구하고 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준이 있는 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다.
1.부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 대한 가산세액 : 과세표준 중 부당한 방법으로 과소신고한 과세표준에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고과세표준"이라 한다)이 과세표준에서 차지하는비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 40에 상당하는 금액(이하 이 항에서 "부당과소신고가산세액"이라 한다). (단서 생략)
2. 제1호 외의 부분에 대한 가산세액 : 과소신고한 과세표준 상당액중 부당과소신고과세표준을 차감한 과세표준이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액
다. 사실관계 및 판단
(1)처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 OOO억원이고, 허위계약서 제출로 부정과소신고가산세(40%) 대상이라며, 양도소득세 결정결의서, 부동산물물교환계약서(2006.3.7.), 양도소득세 조사복명서, 양도 및 취득시 매매계약서, 이OOO과 허OOO 및 임OOO 거래가액조회서, 양도소득세 신고서, 국토해양부실거래가 조회서, OOO씨앤디 법인등기부등본, 이OOO의 확인서 및 청구인 OOO은행거래내역서 등을 제출하였다.
(가) 부동산물물교환계약서(2006.3.7.)를 보면,청구인과 직업전문학교(대표 이OOO)는 청구인 소유 OOO모텔과 직업전문학교 소유의 쟁점부동산에 대해 부동산물물교환계약서를 2006.3.7. 작성하였고, 교환차액 OOO만원(2006.3.7. OOO만원, 2006.4.15. OOO억원 지급)을 직업전문학교 이OOO에게 지급한 것으로 작성되어 있다.
(나) 양도소득세 조사복명서(2013.8. 처분청 조사공무원)를 보면, 청구인은 2012.10.29. 쟁점부동산을 노OOO에게 OOO억원에 양도하였으며, 양도시 작성한 매매계약서가 중개사 작성계약서로 후 소유자에 대한 거래가액 확인 및 등기부기재가액 등에 의해 확인한 바, 양도가액이 적정 신고된 것으로 확인되고, 또한 직업전문학교 이OOO과 교환계약을 함에 있어 자신이 소유한 OOO모텔 가격을 OOO억원에 실제 거래하였음이 관련 계약서 및 양도소득세 신고내용 등에 확인되며, 교환계약 3개월 전인 2006.1.26. OOO감정평가법인으로부터 쟁점부동산을 OOO억원에 감정평가받았고, 교환계약 직후인 2006.5.9. 은행대출목적으로 OOO감정평가법인으로부터 OOO만원에 감정평가 받았고, 그 감정평가 평균액이 OOO만원이고, 실제 거래가액이 OOO만원(교환차액 OOO만원 포함), 교환으로 지급한 건물거래가OOO으로 시가에 의해 거래하였음이 확인되나, 청구인은 양도소득세 신고시 계약이 취소된 양수인 허OOO, 임OOO 명의의 거래금액 OOO억원 상당의 양도계약서를 기초로 취득가액을 OOO만원(교환차액 OOO만원 포함)으로 신고하여 취득가액을 OOO억원 과다신고하였음이 확인되어, 쟁점부동산 전 소유자인 직업전문학교(대표 이OOO)는 2006.4.7. OOO만원에 청구인에게 양도하고도 이에 대한 양도소득세 신고를 이행하지 아니하였음이 확인되므로 관할 OOO세무서에 자료통보하고자 한다고 기재되어 있다.
(다) 양도계약서를 보면, 청구인은 2012.10.29. 쟁점부동산을 노OOO에게 OOO억원(2012.10.5. 계약금 OOO만원, 2012.10.29. 중도금 OOO억원, 2012.11.25. 잔금 OOO만원)에 양도하였고, 취득계약서(2007.3.12.)를 보면, 청구인이 OOO모텔을 2007.3.12. 허OOO 및 임OOO에게 OOO억원에 양도한 것으로 되어 있으나 이는 매매계약이 취소된 것으로 나타남에도 이를 양도소득세 신고시 처분청에 제출한 것으로 나타난다.
(라) 양도가액조회서를 보면, 처분청은 2013.7. 직업전문학교 대표 이OOO에게 쟁점부동산을 얼마에 양도하였는지 이OOO에게 공문으로 조회하였고, 이에 이OOO은 쟁점부동산과 OOO모텔을 교환(등가교환)함에 있어 OOO억원으로 양도하였으며, OOO만원은 교환차액으로 양 건물(쟁점부동산 및 OOO모텔)의 임대보증금 및 은행차입금 등을 상호공제한 후 잔액처리 하였다고 회신한 것으로 나타난다.
(마) 취득가액조회서를 보면, 처분청은 2013.7. 허OOO과 임OOO에게 OOO모텔을 얼마에 취득하였는지 공문으로 조회하였고, 이에 허OOO과 임OOO은 OOO모텔 계약서 작성시 오빠와 중개사 두 분이 작성하여 청구인을 본 적도 없고 우리하고는 돈 거래가 없어 계약서를 쓰고 바로 취하되었다고 회신한 것으로 나타난다.
(바) 양도소득세 신고서를 보면, 청구인은 2007.5.31. OOO모텔에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO억원으로, 취득가액을 OOO억원(계약서 첨부)으로 하여 양도차손 OOO억원을 신고한 것으로 나타난다.
(사) 국토행양부 실거래가 신고자료를 보면, 청구인은 직업전문학교 대표 이OOO에게 쟁점부동산을 OOO억원(2007.3.25. 계약금 OOO억원, 중도금 OOO만원, 2007.4.24. 잔금 OOO만원)에 양도한 것으로 기재되어 있다.
(아) OOO씨앤디 등기사항일부증명서를 보면, OOO씨앤디는 2002.11.18. 등기되었고, 대표이사는 최OOO이 2002.11.19. 취임하여 2008.4.15. 퇴임한 것으로 기재되었으나, 이OOO에 대한 기록은 기재되어 있지 아니한 것으로 나타난다.
(2)청구인은청구인소유OOOO모텔과 직업전문학교(대표 : 이OOO) 소유의 쟁점부동산을 교환 취득시 교환차액으로 OOO만원을 이OOO에게 현금지급하였고, 교환계약서에 거래금액이 표시되어 있지 않으며, 2002.12.26. OOO모텔을 OOO억원에 취득한 점에서 쟁점부동산의 취득가액은 OOO만원OOO인데도 처분청이 취득가액으로 인정한 OOO억원은 부당하고, OOO모텔의 양도가액을 OOO억원에 신고한 것은 김OOO 외 2인이 취·등록세 절감을 위해 OOO억원으로 양도가액을 낮게 신고한 사실을 알게 되어 부득이하게 이에 맞춰 신고한 것일 뿐이며,설령 취득가액 OOO만원을 인정하지 못한다면 감정가액 OOO억원을 쟁점부동산의 취득시가로 인정하여야 하고, 직업전문학교 대표 이OOO이 작성한 OOO억원의 계약서로 이를 실제 계약서로 오인하여 양도소득세 신고를 한 것이므로 부정신고가산세(40%) 적용은 부당하다며, 부동산매매계약서 사본OOO, 자기앞수표사본, 정OOO 계좌조회, 영수증사본, 등기사항전부증명서(OOO모텔, 쟁점부동산), 부동산물물교환계약서 사본, 영수증, 사무실빌딩매매계약서, 영수증, 양도소득세 과세표준신고서, 감정평가서(OOO감정평가법인), 인감증명발급내역, 영수증(취득시 중개수수료) 및 출금내역 등을 제출하였다.
(가) 부동산매매계약서 사본OOO을 보면, 청구인은 2002.12.11. 오OOO로부터 OOO모텔을 OOO억원(계약금 OOO만원, 2002.12.20. 중도금 OOO만원, 2002.12.26 잔금 OOO억원, 자기앞수표 OOO억원 + 정OOO계좌 OOO억원 + 영수증 OOO억원)에 취득한 것으로 기재되어 있다.
(나) 감정평가서를 보면, OOO지점장의 의뢰에 따라 OOO감정평가법인 주식회사는 2006.1.25.자 기준으로 쟁점부동산을 OOO억원으로, 주식회사 OOO상호저축은행의 의뢰에 따라 2006.5.8.자 기준으로 하여 쟁점부동산을 OOO만원으로 평가한 것으로 나타난다.
(다) 등기사항전부증명서OOO를 보면, 전 소유자 오OOO는 2003.1.22.(등기원인 2002.12.11. 매매) 청구인에게 OOO모텔을 소유권 이전하였고, 청구인은 2007.4.24.(등기원인 2007.3.26. 매매) 동 OOO모텔을 김OOO 외2인에게 소유권 이전하였으며, 2007.3.26. 거래가액이 OOO억원으로 기재되어 있다.
(라) 등기사항전부증명서(쟁점부동산)를 보면, 전 소유자 직업전문학교는 2006.4.24.(등기원인 2006.4.7. 매매) 청구인에게 쟁점부동산을 소유권이전하고, 청구인은 2012.10.29.(등기원인 2012.10.5. 매매) 노OOO에게 이를 소유권 이전한 것으로 나타나나, 거래가액 표기는 없는 것으로 나타난다.
(마)양도소득세 과세표준신고서(2012.12.31.)를 보면, 청구인은 2006.4.7.OOO만원에 쟁점부동산을 매매에 의해 취득하여 2012.10.29. OOO억원(취득가액 OOO억원 + 취·등록세 OOO만원 + 취득중개수수료 OOO만원)에 매매로 양도하였다고 양도소득세 신고(양도차손 OOO만원)한 것으로 나타난다.
(3) 주위적 청구에 대하여 본다.
청구인이 처분청에 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제출한 OOO만원(취득가액 + 교환차액 OOO만원) 상당의 취득계약서는 계약이 취소된 것으로 나타나는 반면에, 청구인이 쟁점부동산 취득시 교환한 OOO모텔에 대한 양도소득세 신고를 함에 있어 OOO모텔의 양도가액을 OOO억원으로 신고하였고, 국토해양부 실거래가 신고자료에 OOO억원으로 기재된 점,등기사항전부증명서OOO기재가액이 OOO억원으로,이OOO이 확인한 양도가액 조회에서 쟁점부동산을 OOO억원에 거래하였다고 회신한 것으로 일관되게 쟁점부동산의 취득가액이 OOO억원(교환차액 포함하면 OOO만원)으로 나타나는 점, 또한 교환매매로 그 가액이 불분명하여 취득가액에 대해 감정가액을 적용한다 하더라도 평균 감정가액이 OOO만원으로 이 건 처분청이 결정한 취득가액 OOO만원(취득가액 OOO억원 + 지급한 교환차액 OOO만원)과 감정가액이 유사한 것으로 나타나는 점 등에서 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다.
(4) 예비적 청구1에 대하여 본다.
「소득세법」제97조(취득가액) 제1항 제1호의 규정에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산 취득에 든 실지거래가액에 의하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 정한다고 규정되어 있는 점에서 이 건은 주의적 청구에서 살펴본 바와 같이청구인 스스로 OOO모텔의 양도가액을 OOO억원으로 신고하였고, 국토해양부 실거래가 신고시 OOO억원으로, 이OOO이 확인한 양도가액 조회에서 쟁점부동산을 OOO억원에 거래하였다고 회신한 것으로 일관되게 쟁점부동산의 취득가액이 OOO억원(교환차액 포함하면 OOO만원)으로 나타나는 점 등에서 실거래가액이 확인되는 점에서 감정가액을 적용하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다.
(5) 예비적 청구2에 대하여 본다.
「국세기본법」제47조의2와 제47조의3 및 같은 법 시행령 제27조 제2항의 규정에서 납세자가 국세의 과세표준 또는 세액계산의 기초가 되는 사실의 전부 또는 일부를 은폐하거나 가장하는 것에 기초하여 부당한 방법으로 국세의 과세표준을 과소 신고한 경우에는 부정과소신고가산세액을 합한 금액을 납부할 세액에 가산하도록 규정하고 있는바,청구인은 쟁점부동산에 대한 취득가액이 OOO만원(취득가액 OOO억원 + 교환차액 OOO만원)임에도 매매계약이 취소된 OOO억원짜리(교환차액 OOO만원을 포함하면 OOO만원)의 허위계약서를 제출하여 신고한 점에서 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다(조심 2011부2333, 2011.11.18. 외 다수, 같은 뜻).
따라서 처분청이취득가액을 OOO만원(교환차액 OOO만원 포함)으로 보아 부정과소신고가산세를 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.