조심 2018중4257 (2018.12.20)

양도

기각

쟁점토지의 분양계약서 및 전소유자의 양도소득세 신고내역에 의하면, 쟁점토지 실지취득가액이 ▣▣▣,▣▣▣,▣▣▣원인 것으로 나타나는 점, 청구인의 동생과 어머니의 금융계좌에서 출금된 ◎◎◎,◎◎◎,◎◎◎원은 전소유자에게 지급되었는지 구체적인 증빙서류로 확인되지 아니하고, 영수증은 사인 간에 임의로 작성이 가능하므로 이를 객관적인 자료로 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

소득세법 제97조 / 소득세법 제114조 / 소득세법 시행령제163조

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.7.23. OOO(이하 “전소유자”라 한다)로부터 OOO가 소유한 OOO 잡종지 2,500.1㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 토지매수인 지위를 인수하여 2003.7.29. 소유권이전등기를 한 후 2015.12.30. OOO원에 양도하고 2016.2.29. 취득가액을 환산가액인 OOO원, 그 외 필요경비를 OOO원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

나. OOO장(감사관)은 처분청에 대한 정기감사를 실시한 결과, 전소유자가 쟁점토지를 OOO에 양도한 것으로 신고한 사실을 확인하고 이를 청구인의 실지취득가액으로 보아야 한다는 처분지시를 하였고, 처분청은 이에 따라 2018.8.20. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법」제114조 제7항은 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 결정할 수 있다고 정하고 있는바,

쟁점토지는 OOO가 OOO을 조성하여 분양하는 주차장용지로서 OOO는 청구인이 전소유자로부터 쟁점토지 매수인지위를 인수할 때 프리미엄을 수수해서는 안된다고 안내하였고, 이에 따라 청구인은 전소유자가 2002.4.12. 쟁점토지를 분양받은 가액인 OOO원으로 OOO와 매매계약을 하였으며, 2003년 기준으로 개별공시지가에 의한 취득가액은 OOO원, 시가표준액은 OOO원인 쟁점토지를 전소유자가 청구인에게 OOO원에 양도하였다고 보는 것은 상식적으로 납득하기 어려운 점, 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위하여 지출한 것으로 현재 확인되는 금액만을 집계해 보아도 적어도 OOO으로 처분청이 제시한 실지거래가액OOO을 크게 상회하는 점, 처분청은 청구인이 동생 OOO과 어머니 OOO의 금융계좌에서 인출하여 지급한 OOO원은 청구인, OOO, OOO이 공동으로 2003.11.18. 취득한 ‘OOO 대지 990.2㎡’의 취득비용이라는 의견이나, 동 토지의 취득대금은 쟁점토지 취득과는 별도로 납부된 사실이 금융거래내역에서 확인되는 점 등에 비추어 쟁점토지 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 이 건의 경우 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

전소유자는 2002년 4월 OOO로부터 쟁점토지를 OOO원에 분양받고, 2003.7.23. 청구인과 쟁점토지를 분양권 상태로 매매하면서 양도차익을 OOO원으로 하여 2003.9.25. 양도소득세를 신고한 것으로 나타나므로 쟁점토지의 실지취득가액은 OOO원(분양가액+전소유자 양도차익분)으로 보아야 하는바, 금융거래내역을 보면, 청구인의 금융계좌에서 쟁점토지 등기접수일인 2003.7.23. 인출된 OOO원은 전소유자가 2003.7.23.까지 미납한 중도금 및 이자를 포함한 금액인 OOO원과 거의 일치하므로 동 금액은 쟁점토지 취득과 관련된 비용으로 보이나, 청구인이 이와 별도로 동생 OOO과 어머니 OOO 명의의 금융계좌에서 인출하여 전소유자에게 지급하였다고 주장하는 OOO은 사인간 임의작성이 가능한 확인서 외에 전소유자에게 동 금원을 송금하였다는 금융증빙이 없고, 이는 청구인, OOO, OOO이 공동으로 2002.6.21. 분양받아 2003.11.18. 소유권을 이전등기한 ‘OOO 대지 990.2㎡’의 취득대금으로 사용된 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지 분양가액 OOO원과 분양권(계약금만 지급) 상태로 매매되어 발생한 양도차익OOO을 합한 OOO원을 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지 취득시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2015.05.13. 법률 제13282호로 개정된 것)

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2015.10.23. 대통령령 26600호로 개정된 것)

제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 토지

　취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 관련 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래 ＜표1＞과 같은바, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액을 OOO으로 보아 이 건 처분을 하였다.

＜표1＞ 양도소득세 신고 및 경정 내역

(2) 전소유자의 쟁점토지 매매계약서, 양도소득세 신고내역을 보면, 전소유자는 2002.4.12. OOO로부터 쟁점토지를 OOO에 분양받고, 이를 2003.7.23. 청구인에게 양도하면서 2003.9.25. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원(계약금으로 보임), 양도소득 OOO원으로 하여 2003년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.

(3) 청구인이 제출한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다.

(가) 청구인이 2003.7.23. OOO, 전소유자와 체결한 권리의무승계계약서의 주요내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 권리의무승계계약서

(나) 청구인이 소유권이전등기 신청시 첨부한 OOO와 2002.4.12. 체결한 등기신청용 토지매매계약서에 의하면, 매도인은 “OOO”, 매수인은 “청구인”, 매매대금은 원금 OOO원이고, 동 대금이 2003.7.23. 완납된 것으로 나타난다.

(다) OOO에 제출된 “시가표준액 및 국민주택채권매입금액” 서류, 납부영수증 등에 의하면, 쟁점토지의 시가표준액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(라) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2003.7.29. OOO로부터 쟁점토지를 2002.4.12. 매매를 원인으로 소유권이전등기하고, 2015.12.30. 양도한 것으로 나타난다.

(마) 청구인의 지방세 세목별 과세증명서를 보면, 청구인은 쟁점토지의 과세표준액을 OOO원(분양가액)으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.

(바) 청구인은 쟁점토지를 취득하기 위하여 지출한 금원이 적어도 아래 ＜표3＞의 OOO원으로, ①과 ②의 OOO원은 동생OOO과 어머니 OOO의 금융계좌에서 인출하여 전소유자에게 지급하고, ③의 OOO원은 청구인과 어머니의 금융계좌에서 인출하여 OOO에 지급OOO하였으며, 국민주택채권매입비용 등 ④의 필요경비가 소요되었다고 주장하며, 전소유자 확인서 2매, 청구인․OOO, OOO의 금융거래내역 등을 제출하였다.

＜표3＞ 청구인이 주장하는 취득 관련 비용

(사) 청구인은 위 ＜표3＞의 ①과 ②의 금원이 청구인이 동생 OOO․어머니 OOO과 공동으로 취득한 다른 토지OOO의 취득금액OOO과 관련되어 있다는 처분청의 의견에 대하여 위 ＜표3＞의 ①과 ②의 금원은 동 토지의 취득비용과는 관련이 없다고 주장하며, 청구인이 2002.6.21.부터 2003.10.31.까지 위 토지취득대금을 5회에 걸쳐 별도로 납부한 금융거래내역을 제출하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지의 분양계약서 및 전소유자의 양도소득세 신고내역에 의하면, 쟁점토지 실지취득가액이 OOO원인 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점토지를 취득하며 확인되는 최소한의 비용OOO이 처분청이 실지거래가액으로 본 OOO원을 크게 상회한다고 주장하나, 청구인의 동생과 어머니의 금융계좌에서 출금된 OOO원은 전소유자에게 지급되었는지 구체적인 증빙서류로 확인되지 아니하고, 영수증은 사인 간에 임의로 작성이 가능하므로 이를 객관적인 자료로 보기 어려우며, 국민주택채권 매입비용인 OOO원은 해당 채권이 매각된 사실이 확인되지 아니하므로 매각차손이 아닌 매입비용을 필요경비로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지 실지취득가액을 OOO원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.