[사건번호]조심2011서2513 (2012.06.11)

[세목]양도[결정유형]기각

[결정요지]시가 평가기간을 벗어난 인근토지 매매사례가액과 건물 신축가액을 쟁점부동산 수증당시 시가(취득가액)로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움

[관련법령] 소득세법 제97조

[참조결정]조심2010구3486

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 1998.4.30. OOO 대지 307㎡와 그 지상건물 332.75㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여를 원인으로 취득하였으며, 1998.12.12. OOO 1필지 토지 214㎡를 매매로 취득하고, 1999.4.6. 당해 토지상에 건물 70㎡(이하 모두 합하여 “양도부동산”이라 한다)를 신축한 후 2010.6.15. 위의 부동산 전부를 양도하고서 양도가액을 OOO으로, 취득가액을 OOO으로 산정하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 뒤 쟁점부동산의 취득원인이 증여이고, 「상속세 및 증여세법」상 평가방법 중에서 매매사례가액 등이 없는 경우로 보아 기준시가에 의하여 취득가액을 산정하여 2011.4.11. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.7.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 청구인은 쟁점부동산 중 토지의 취득가액을 산정하면서 청구인이 1998.12.12. 취득한 OOO 토지(이하 “인접토지”라 한다)와 면적·위치·용도가 동일하거나 유사하므로 당해 토지의 취득가액을 매매사례가액으로 하여 산정하였는바, 비록 인접토지를 취득한 시점이 평가기간을 벗어난 시기라 하더라도 쟁점부동산중 토지와 인접토지는 수년동안 개별공시지가가 동일한 점과 시간경과나 주위환경변화 등 가격변동에 특별한 사정이 없는 점을 감안하면 인접토지의 취득가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점부동산 중 토지의 취득가액을 산정한 것은 적정하다고 할 것이며, 쟁점부동산 중 건물의 경우에도 청구인의 배우자가 1997.8.14. 신축하여 1998.4.30. 청구인에게 증여한 것으로 신축 후에 가격변동에 특별한 사정이 없으므로 당해 신축시 공사도급금액을 쟁점부동산 중 건물의 취득가액으로 평가하여 양도소득과세표준 신고를 한 것은 적정한 시가를 반영한 것으로 보아야 할 것인데 처분청이 일방적으로 기준시가에 의하여 취득가액을 산정하여 이 건 부과처분을 한 것은 부당하다.

(2) (예비적 청구) 쟁점부동산 중 토지의 경우 청구인의 배우자가 이를 취득한 가액이 존재하고 비록 청구인이 증여받은 시점이 배우자가 취득한 시점에서 6년 이전이라 하더라도 쟁점부동산 소재지는 대학생들의 MT장소로 사용되는 민박촌으로 개별공시지가는 상승세이지만 실제 매매가액은 변동이 없는 상황이었으므로 배우자가 취득한 가액을 매매사례가액으로 볼 수 있다 할 것이며, 건물의 경우에도 배우자가 취득한 가액(공사도급금액)을 매매사례가액으로 볼 수 있으므로 이를 쟁점부동산의 취득 당시 적정한 시가로 보아야 할 것이고, 이를 인정할 수 없다면, 쟁점부동산에 대하여 2개 감정평가법인이 증여시점의 감정가액을 평가한 감정가액이 있으며, 비록 당해 감정가액이 소급감정한 가액이라 하더라도 다수의 판례에서도 소급감정을 인정한 사례가 있는 점에 비추어 당해 감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구) 청구인은 쟁점부동산 중 토지의 시가를 인접토지의 취득가액(매매사례가액)으로 보아야 한다고 주장하나, 인접토지의 취득시기가 청구인이 쟁점부동산 중 토지를 증여받은 시점에서 평가기간 6개월을 벗어난 시기의 가액으로서 평가기간을 벗어난 시점의 가액을 시가로 보는 경우 과세관청의 재량권이 지나치게 확대되어 과세예측가능성이 저해되며, 납세자는 증여세 등의 산정에 있어서 이를 고려하여 신고가액을 산정하여야 하는 등의 문제점이 있으므로 평가기간을 벗어난 시점에 취득한 인접토지의 취득가액을 쟁점부동산 중 토지의 시가로 볼 수 없고, 쟁점부동산 중 건물의 경우에도 배우자가 이를 취득하였다가 청구인에게 증여한 시점이 평가기간을 경과한 시점이므로 이를 적용할 수 없다.

(2) (예비적 청구) 또한, 청구인은 쟁점부동산을 배우자가 취득할 당시의 가액 또는 취득일로부터 12년이 경과하여 양도한 쟁점부동산에 대하여 소급감정한 가액을 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 이들 가액은 모두 평가기준일 전후 3개월의 평가기간을 벗어난 거래가액이거나 소급감정가액으로 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항의 평가원칙에 위배되므로 이를 쟁점부동산의 적정한 시가로 인정할 수 없다 할 것이므로 이 건 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 청구인이 매매사례가액으로 제시한 평가기준일로부터 평가기간(3개월)을 벗어난 매매사례가액 및 건물신축가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

② 증여로 취득한 부동산에 대하여 당초 증여자가 취득한 가액이나 소급감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(3) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정되기 전의 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산과 비교대상 부동산(연접토지 및 지상건물 등)의 취득 및 양도내역은 다음〈표〉와 같다.

〈표〉쟁점부동산과 비교대상 부동산 취득 및 양도내역

(2) 청구인은 양도부동산에 대하여 양도소득 과세표준신고를 하면서 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로, 취득가액의 경우 쟁점부동산 중 토지에 해당하는 부분은 청구인이 1998.12.20. 취득한 인접토지의 취득가액을 매매사례가액으로 보아 OOO으로, 건물의 경우 건물신축비용 OOO을 매매사례가액으로 하여 각각 산정하였으며, 양도부동산 중 2-25 토지와 지상건물은 실제 매매계약서상 토지 취득금액 OOO, 건물신축비용 OOO으로 각각 취득가액으로 하여 산정하고, 이러한 취득가액 외에 취득과 관련한 지방세 및 자본적 지출액 등을 필요경비로 공제하여 신고하였다.

(3) 쟁점부동산(2-23)중 토지와 비교대상토지(2-25)은 모두 청구인이 소유한 토지로서, 2-23은 배우자로부터 증여받고, 2-25는 매매로 취득한 토지인데 이를 동시에 양도한 후 양도소득 과세표준신고를 한 것에 대하여 처분청에서는 쟁점부동산에 대하여는 취득원인이 증여이고 매매사례가액이 없는 경우로 보아 기준시가로 취득가액을 산정하고, 인접토지와 지상건물에 대하여는 실지 취득 및 양도가액으로 신고한 것을 청구인이 제시한 증빙에 의하여 인정한 것으로 나타난다.

(4) 쟁점부동산 중 건물의 신축과 관련하여 공사비로 지출한 증빙내역을 보면, 도급계약서에는 공사수급자가 조선호이고, 도급금액은 OOO이며, 지급사실이 입증되는 공사비지급액은 OOO이고, 당해 도급공사와 별도로 건물의 내부수리공사 및 샤워장 설치공사와 관련하여 OOO 및 OOO와 공사계약을 체결하고 OOO에게 OOO(OOO : 수기영수증), OOO에게 OOO(무통장입금증 확인금액)을 각각 지급한 것으로 나타난다.

(5) 청구인이 제시한 개별공시지가 자료에 의하면 쟁점부동산 중 토지의 경우 증여당시인 1998.1.1. 기준 개별공시지가는 OOO/㎡로서 연접한 2-24 토지 및 2-25 토지와 동일한 금액이고, 그 이후연도에도 개별공시지가가 지속적으로 상승하였지만 연접한 토지들과 유사한 금액인 것으로 나타나며, 청구인이 매매사례가액 대상토지로 삼은 2-25와는 계속하여 동일한 금액이었던 것으로 나타난다.

(6) 청구인의 배우자는 쟁점부동산 중 건물에 대하여 1997.8.14. 사용승인을 받아 취득하였고, 당해 건물은 지상 3층의 건물로서 용도가 1층은 일반음식점, 2층은 침술원, 3층은 종교집회장인 것으로 건축물대장에 나타난다.

(7) 청구인의 의뢰에 따라 쟁점부동산에 대하여 가격시점을 1998. 4.30.로 하여 OOO이 OOO으로, OOO이 OOO으로 각각 소급감정평가를 한 것으로 나타나며, 감정평가의 주요내용은 다음과 같다.

(가) OOO의 감정평가 내용을 보면, 쟁점부동산 중 토지에 대하여 비교표준지는 쟁점부동산 인근의 11-7 토지(답)을 비교표준지로 선정하였고, 이러한 비교표준지의 가격에 지가상승율, 인근토지의 매매사례가액 등을 고려하여 산정하였으며, 건물의 가격은 1998년의 건물신축표준단가에 따라 산정한 것으로 나타난다.

(나) OOO의 감정평가내용을 보면, 비교표준지의 경우 위의 비교표준지와 동일한 토지를 기준으로 하였고, 매매사례가액도 동일한 사례가액을 적용하였으며, 지가변동율과 생산자물가지수를 적용하는 부분에서만 차이가 있고, 건물의 경우 동일한 건물신축표준단가를 적용하여 산정한 것으로 나타난다.

(8) 청구인은 쟁점부동산 중 토지를 당초 배우자가 1992.3.16. 매매계약을 체결하여 취득할 당시 매매대금이 OOO이라는 매매계약서와 인접토지(2-25)를 OOO에 취득하였다는 매매계약서를 각각 제시하고 있다.

(9) 쟁점①(주위적 청구)에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인은 인접토지의 취득가액과 쟁점부동산 중 건물의 당초 신축가액을 매매사례가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(나) 청구인이 주장하는 가액을 보면, 토지의 경우 쟁점부동산을 증여받고 8개월이 경과할 무렵 쟁점토지와 인접한 토지를 취득한 가액이고, 건물의 경우 청구인의 배우자가 이를 1997.8.14. 신축한 이후 6개월이 경과할 무렵 청구인이 이를 증여받은 것으로서 모두 상증법 시행령 제49조 제1항의 평가기간을 벗어난 매매사례가액이고, 2003.12.30. 대통령령 제18177호로 상증법 시행령 제49조 제1항이 개정되면서 단서 규정이 신설되어 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 OOO의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는 것으로 개정되고 그 부칙 제1조에서 2005.1.1. 개정규정을 적용하도록 하였는 바, 당해 단서규정이 신설되기 이전에 취득한 부동산을 양도하는 경우에 있어서는 종전의 규정에 의하여 취득가액을 산정하여야 할 것으로서OOO, 청구인이 주장하는 토지의 매매사례가액이나 건물신축가액은 종전규정에서 정한 평가기간을 벗어난 가액이므로 이를 매매사례가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

(10) 쟁점②(예비적 청구)에 대하여 살펴본다.

(가) 우선, 청구인은 쟁점부동산 중 토지의 경우 당초 배우자가 취득한 가액을 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인의 배우자는 쟁점부동산 중 토지를 1992.3.16. 매매계약을 체결하여 취득하였고, 이를 6년이 경과한 1998.4.30. 청구인에게 증여한 것으로서 당초 취득가액을 증여가액으로 인정하기에는 시간적 간격이 지나치게 차이가 있으므로 현황이나 시가가 동일하다고 볼 수 있는 특수한 사정이 없는 한 이를 인정하기 어렵다 보여진다.

(나) 다음으로 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 감정가액의 경우 토지는 지목이 대지인데 비하여 비교표준지는 답으로서 서로 상이한 지목을 기준으로 평가한 점과 건물의 경우에도 청구인의 배우자가 건물신축과 관련하여 체결하였다는 공사도급계약서상 도급금액이 OOO인데 감정평가액의 평균액이 이와 유사한 OOO이라는 점에서 도급계약서나 감정평가액의 신빙성이 부족한 측면이 있고, 쟁점부동산을 양도받은 후 12년 이상 경과되어 평가한 가액으로서 증여 당시와는 주위 현황이 상당히 차이가 발생할 수 있는데 이러한 측면이 감정평가액에 정상적으로 반영되었다고 인정하기 어려운 것으로 보여진다.

(다) 따라서, 당초 증여자가 취득한 가액이나 소급감정평가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.