국심1991광1354 (1991.12.14)

양도

기각

양도시의 거래가액이 불분명한 경우로 보아 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 환산가액을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움

소득세법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

국심1991광0532

심판청구를 기각합니다.

1. 사실

청구인은 OO직할시 북구 OO동 O OOOO 소재 임야 17,752㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 4/24지분(2,958.67㎡)을 89.3.29(등기접수일) 취득하여 89.8.30(등기접수일) 청구외 주식회사 OO건설에 양도한 사실이 있는 데

처분청에서는 당초 쟁점토지의 취득가액을 450,000,000원으로 하고 양도가액을 532,560,000원으로 하여 양도소득세를 과세하였으나 탈세제보에 의해 쟁점토지의 양도가액이 1,207,000,000원으로 조사됨에 따라 청구인에게 89년귀속 양도소득세 73,620,940원 및 동 방위세 14,561,710원을 91.3.16 경정 결정하여 고지하였는 바,

청구인은 이에 불복하여 91.4.16 심사청구를 거쳐 91.6.27 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장

(1) 당초 쟁점토지 매매계약시에는 쟁점토지의 공유자 대표인 청구인과 주식회사 OO건설 사이에 쟁점토지의 거래가액을 1,207,000,000원으로 하여 89.5.11 계약을 체결하였으나 동 토지내에 있는 많은 분묘와 아파트신축을 위해 많은 비용이 필요한 지형 등을 이유로 이 거래가액이 과다하다하여 말썽이 일어남에 따라 해약하고, 감정평가사가 감정한 가액에 의하여 거래하기로 함에 따라 감정가액인 532,560,000원에 89.7.26 재계약을 하여 쟁점토지를 양도한 것이고 탈세제보자도 검찰조사시에는 당초 탈세제보가 사실이 아니었다는 번복진술을 한 사실이 있으며, 쟁점토지의 양도가액이 532,560,000원인 사실은 양수인인 주식회사 OO건설의 장부와 법인세 신고시 제출한 대차대조표, 전남OO신문에 90.3.29 게재한 결산공고, 한국감정원 OO지점의 감정평가서 등에 의하여 입증되므로 허위의 탈세제보에 근거하여 과세한 처분청의 과세처분은 취소하여야 하고,

(2) 쟁점토지의 경우 취득시 실지거래가액 450,000,000원에 대하여는 다툼이 없으나, 양도시의 실지거래가액에 대하여 다툼이 있는 데 만일 청구인이 주장하는 532,560,000원을 청구인이 제시한 증빙에도 불구하고 믿을 수 없다면, 처분청의 과세가액인 1,207,000,000원 역시 과세근거는 탈세제보자가 제출한 당초매매계약서와 진술뿐이며 실지거래가액을 객관적으로 입증하는 서류가 없으므로 양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 소득세법시행령 제170조 제1항 단서 및 제115조, 동법시행규칙 제56조의5의 규정에 따라 환산계산한 가액을 적용하여 자산양도차익을 계산(국심 91광532호, 91.6.15 참조)하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견

쟁점토지거래 중개인의 진술내용과 당초매매계약서등에 의하면 양도가액이 1,207,000,000원으로 확인되는 점, 양수인인 주식회사 OO건설이 매수당일(89.8.30 등기접수일)에 주식회사 OO은행 OO지점에 채권최고액 1,300,000,000원에 근저당권을 설정하고 대출을 받은 점, 쟁점토지의 가격이 특별히 하락할 사유도 없는 데 양도가액을 당초에는 1,207,000,000원으로 계약한 뒤 다시 532,560,000원으로 재계약하였다는 것은 상거래의 일반관행으로 보아 믿기 어려운 점 등으로 볼 때 쟁점토지의 양도시 실지거래가액을 1,207,000,000원으로 보아 자산양도차익을 계산한 처분청의 과세처분에 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 양도시 실지거래가액을 1,207,000,000원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 과세처분이 타당한지의 여부를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인은 89.5.11 쟁점토지를 1,207,000,000원에 양도하기로 주식회사 OO건설과 계약을 체결하였으나 양수인이 계약체결후 현지에 임하여 본 후, 쟁점토지내에 많은 분묘가 있고 아파트 건축을 위해 많은 비용이 소요되는 지형이라는 이유로 양도가액이 과다하다고 주장하는 등 말썽이 생김에 따라 이를 해약하고 감정평가사의 감정가액에 의하여 거래하기로 하여 감정가액인 532,560,000원에 재계약하였고 이 재계약금액은 양수인인 주식회사 OO건설의 장부, 법인세신고시 제출한 대차대조표, 신문이 공고한 결산공고, 한국감정원 OO지점의 감정평가서 등에 의하여 입증되므로 허위의 탈세제보에 근거하여 과세한 처분은 취소되어야 하고,

만일 위와같은 증빙이 있음에도 불구하고 청구주장을 믿을 수 없다면 처분청의 과세근거도 당초매매계약서와 탈세제보자의 진술뿐이고 객관적인 거증자료는 없으므로 양도시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당되는 것으로 보아 환산가액을 적용하여 달라는 주장이다.

살피건대,

(1) 양도시의 실지거래가액이 532,560,000원이라는 주장에 대하여 보면, 청구인은 처분청에서 입수한 부동산매매계약서 작성후 거래가액에 말썽이 생겨 감정평가가액으로 재계약하였다는 주장이지만, 청구인과 청구외 OOO 및 중개인에 대한 OO지방검찰청 및 관할세무서의 조사과정에서 나타난 이들의 진술에 의하면 89.5.11 계약체결시 계약금으로 120,000,000원을 OO시내 구OO전기부근의 여관에서 청구인이 받은 것으로 일치되고 있으나 양수인인 주식회사 OO건설의 장부상에는 동 계약금의 지급 및 회수 사실이나 정산에 관한 기록이 나타나지 않고, 또한 거래통념에 의하여 볼 때 재계약시의 매매계약서상에도 당연히 기수수한 계약금의 처리에 관한 약정이 있어야 할 것인데 동 금액의 정산처리에 대하여는 전혀 기록이 보이지 아니하므로 주식회사 OO건설의 장부 및 그에 기초한 세무신고서류와 청구인이 제출한 재계약서는 진실한 증거서류로 믿고 받아들이기 어렵다고 본다.

그외에도 청구인은 쟁점토지 양도시 수령한 금액이 얼마인지를 객관적으로 입증하여 주는 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 재계약한 사유를 보더라도 계약금을 수수한 후 양수인인 주식회사 OO건설의 실무자가 현지에 임하여 본 결과 분묘가 많고 지형이 아파트 건축에 좋지않은 상태라는 것이었으나 건설업체인 양수인 회사가 주택사업용으로 취득하는 토지를 현지에 가보지도 아니한 채 아파트 신축부지로 매매계약을 체결하고 계약금을 건네 주었다는 것은 일반 상거래관념에 비추어볼 때 납득하기 어려운 설명이라 할 것이다.

따라서 청구인이 주장하는 재계약시 양도가액 532,560,000원은 양도시 실지거래가액으로 믿고 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 처분청 과세가액도 실지거래가액으로 보기 어려우므로 환산가액을 적용하여 달라는 주장에 대하여 보면,

청구인은 처분청에서 과세시 실지거래가액으로 적용한 1,207,000,000원의 과세근거도 부동산매매계약서와 탈세제보자의 진술뿐이므로 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당된다고 주장하지만 쟁점토지를 1,207,000,000원에 양도하기로 계약한 사실 및 동 계약에 따른 계약금으로 89.5.11 청구인이 120,000,000원을 수령한 사실등은 청구인 및 거래관련자 및 탈세제보자의 진술이 일치하고 있어 사실임을 알 수 있고, 동 계약을 해제하고 재 계약하였다는 청구주장은 위에서 살펴본 바와 같이 인정하기 어려운 점이 있으며, 현재 쟁점토지는 청구인 등으로부터 소유권이전되어 주식회사 OO건설의 소유로 되어 있는 바,

그렇다면 청구인의 주식회사 OO건설은 당초계약대로 쟁점토지를 1,207,000,000원에 거래한 것이라고 볼 수 밖에 없으므로 양도시의 거래가액이 불분명한 경우로 보아 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의거 환산가액을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

6. 결론

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.