실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부(경정)

북인천세무서장이 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO외 5필지 대지 2,498.4㎡(청구인 지분 282.43㎡) 및 지상건물 6,314.83㎡(청구인 지분 1,262.97㎡)의 양도에 대하여 97.6.1 청구인에게 부과한 94년귀속 양도소득세 201,133,143원의 처분은 건물의 양도차익을 양도가액 560,000,000원, 취득가액 1,233,402,866원으로 OO하여 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요

청구인은 72년부터 76년까지 취득한 서울특별시 강서구 OO동 OOOOO 외 5필지 대지 2,498.4㎡(청구인 지분 282.43㎡)지상에 청구인 외 3인 공동으로 92.3.10 호텔 건물 6,314.83㎡(OOOO 호텔, 청구인 지분 1,262.97㎡, 이하 위 대지와 함께 “쟁점호텔”이라 한다)를 신축하여 경영하다가 94.11.1 청구외 OOO에게 양도하였으며, 95.5.30 쟁점호텔의 건물에 대하여만 실지거래가액(양도가액 560,000,000원, 취득가액 1,233,402,866원)으로 양도차익을 OO하여 양도소득세확정신고를 하고 토지는 미신고하였다.

처분청은 청구인이 신고한 건물의 실지양도가액이 신빙성이 없는 것으로 보고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 미신고된 청구인의 토지지분의 양도차익과 합산하여 97.6.1 청구인에게 94년귀속 양도소득세 201,133,143원을 결정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 97.7.30 심사청구를 거쳐 97.11.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

쟁점호텔의 총 양도가액중 토지·건물가액의 구분은 당사자간의 합의에 의해 결정된 것이므로 청구인이 신고한 건물의 실지양도가액은 정당한 가액으로 인정하여야 하며, 설령 처분청 주장대로 토지·건물의 가액구분이 신빙성이 없어 이를 인정할 수 없다면 토지·건물의 가액구분이 불분명한 경우로 보아 소득세법시행령 제170조 제2항(94.12.22 개정이전의 것)의 규정에 따라 총양도가액을 토지·건물의 기준시가로 안분하여 토지·건물의 실지양도가액을 OO하고 취득가액은 청구인이 신고한 실지가액으로 하여 건물의 양도차익을 OO하여야 함에도 처분청이 총양도가액중 토지·건물가액의 구분이 불분명하다는 이유로 기준시가에 의해 건물의 양도차익을 OO한 것은 부당하다.

또한, 처분청은 당초 이 건을 결정할 당시는 위에서 본 바와 같이 청구인이 주장하는 총양도가액 84억원을 인정하고 다만, 토지·건물가액의 구분이 불분명하기 때문에 건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하였다고 주장하다가 동 결정사유가 잘못되었음을 인지하고 심사청구중에 형식적인 재조사를 통하여 총양도가액이 실지거래가액과 부합하지 않는다는 이유를 추가함으로써 기준시가에 의해 건물의 양도차익을 OO한 당초 결정사유를 정당화하려고 하나 총양도가액 84억원은 제반 입증자료에 의해 확인이 가능한 진실된 가액이므로 청구인이 신고한 건물의 실지양도가액을 인정하던지 아니면 총양도가액 84억원을 토지·건물의 기준시가에 의해 환산한 건물가액을 실지양도가액으로 하여 건물의 양도차익을 산정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

양도소득금액은 양도자산별로 OO하여야 하므로 실거래가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 경우 전체의 실거래가액이 확인되는 경우에 한하여 적용될 수 있는 것으로 청구인이 제출한 양도가액은 처분청에서 조사한 쟁점부동산의 양도가액과 부합되지 아니하고, 감정가액 10,800,695천원보다 낮게 84억원에 매각한 것이 파산위기였다는 사실에 대한 입증자료가 불충분하며, 건물가액이 현저히 낮은데 대하여 합리적인 설명을 하지 못하고 있을 뿐만 아니라 쟁점부동산의 총매매대금에 대한 수령액에 대한 금융자료등 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있는 바 청구인이 제출한 서류만으로는 청구인이 신고한 양도가액을 실거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이므로 소득세법시행령 제166조 제5항 제2호의 규정에 해당되어 실거래가액 적용대상에서 제외하고, 기준시가에 의하여 양도소득세 결정한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

실지거래가액에 의한 신고를 부인하고 기준시가에 의해 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

구소득세법(93.12.31 개정이전의 것) 제23조 제4항에서 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하고 제1호에서 토지·건물의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,

같은법 제45조 제1항에서 거주자의 양도차익의 OO에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하고 제1호 가목에서 토지·건물의 경우에는 취득당시의 기준시가에 의한 금액, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며,

같은법시행령 제170조 제2항에서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 OO한 가액에 비례하여 안분OO한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해자산의 가액에 비례하여 안분OO한다고 규정하고 있고, 제4항에서 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고, 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인은 쟁점호텔의 양도에 대하여 건물에 대하여만 양도가액 560,000,000원(전체 2,800,000천원), 취득가액 1,233,402,866원(전체 6,167,035천원)으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세확정신고를 하고 토지에 대하여는 신고하지 않았다.

처분청은 건물의 양도가액이 장부가액(5,388,443천원)이나 감정가액(5,304,215천원)과 비교하여 낮게 평가되었다 하여 전시한 청구인이 신고한 건물의 실지거래가액에 의한 양도차익OO을 부인하고, 기준시가에 의해 건물 및 토지의 양도차익을 OO하여 97.6.1 양도소득세를 결정고지하였으며, 이에 대하여 청구인이 심사청구를 제기하자 처분청은 심사청구심리중에 총양도가액에 대한 재조사를 하여 청구인이 제시한 계약서상의 총양도가액 84억원이 사실과 다른 금액이므로 청구인이 신고한 건물등의 실지양도가액을 인정할 수 없다 함으로써, 기준시가에 의해 쟁점건물의 양도차익을 결정한 이유를 추가 내지는 변경하였고, 위와 같은 사실은 등기부등본, 과세자료 및 심리자료에 의하여 확인되고 있다.

(1) 먼저 총양도가액에 대하여 보면,

첫째, 처분청은 청구인이 잔금수령액을 985,981천원이라고 주장하고 있으나 잔금수령일자에 양수인인 청구외 OOO의 거래은행 계좌에서 인출된 금액이 1,803,700천원으로 이는 청구인이 주장하는 위 잔금수령액을 훨씬 초과함에도 동 초과금액에 대한 사용처가 확인되지 아니하므로 청구주장 총양도가액은 사실과 다르다는 의견인 바,

잔금지급일인 90.10.31 청구외 OOO의 거래은행 인출내역을 보면 OO은행 OO지점 1,200,000천원, OO은행 OO지점 578,700천원, OO은행 OO지점 25,000천원 계 1,803,703천원으로 이는 처분청 조사서에 의해 확인되며 이에 대하여는 다툼이 없다.

94.10월 경인지방국세청에서 쟁점호텔의 실지거래가액 조사시 양수인 OOO의 거래은행 계좌 추적조사시 징취한 OOO 발행수표 사본 및 동 수표에 대하여 양수인 OOO가 확인한 자료에 의하면 청구인등 양도자가 이서인으로 되어 있는 자기앞수표로 870,000천원(OO은행 OO지점 320,000천원, OO은행 OO지점 550,000천원), 청구외 OOO 및 OOO의 사용인이 이서인으로 되어 있는 자기앞수표로 760,000천원(OO은행 OO지점 740,000천원, OO은행 OO지점 20,000천원) 계 1,630,000천원이 확인된다. 또한 국심46830-2017(97.12.16)에 의해 양수인 OOO의 장부 및 회계전표등을 조회한 바에 의하면 잔금지급일인 94.10.31 OOO의 거래은행 인출금은 전시한 처분청 조사서상 금액과 동일하고 그 사용처는 호텔매수 잔금지불 985,981,000원, OO은행 채무인수용 적금불입액 446,211,000원, 등록세 및 공채구입비 328,373,500원, 화재보험료 및 여직원숙소 임차보증금 43,134,500원 계 1,803,700,000원으로 확인된다. 위와 같은 사실로 볼 때 잔금일자에 양수인인 청구외 OOO가 거래은행에서 인출한 금액이 청구주장 잔금수령액을 훨씬 초과하고 있고 동 인출금에 대한 사용처가 불분명하다 하여 청구주장 총양도가액을 인정하지 않은 처분청 처분은 잘못이 있다 하겠다.

둘째, 처분청은 청구인이 제시하고 있는 양도계약서와 양수인인 청구외 OOO가 제시하고 있는 양도계약서가 상이하여 청구주장 총양도가액을 인정할 수 없다는 주장이며, 이에 대하여 청구인은 청구인이 제시한 계약서는 당초 작성한 것이며 양수인이 제시한 계약서는 대금정산등의 사유가 생겨 재작성한 계약서로 두 계약서의 총양도가액은 동일하다는 주장인 바,

청구인이 제시한 계약서는 94.9.2 작성한 것으로 동 계약서 본문에 의하면 계약금 840,000천원, 중도금 1,000,000천원, 잔금총액 6,560,000천원(금융기관 대출금 5,274,410천원, 임대보증금 652,000천원, 현금수령액 633,590천원) 총매매대금은 84억원으로 되어 있고, 특약사항으로 잔금지불시 위 금융기관 대출금 및 임대보증금을 공제하고 대출적금 및 보험료 767,933천원을 포함하여 잔금으로 1,401,523천원을 지급하기로 약정하였음이 확인되며, 양수인이 제시한 계약서는 94.10.18 작성한 것으로 동 계약서 본문은 전시한 94.9.2 작성한 계약서의 내용과 동일하고 다만, 특약사항으로 양도인이 가입한 대출적금 및 보험료는 양도인이 직접 해약처리하고 양수인에게 인계하지 않는 것으로 되어 있음이 확인된다.

위와 같은 사실로 볼 때 청구인이 제시한 계약서는 가계약서이며 양수인이 제시한 계약서는 재작성한 계약서로 두 계약서의 총양도가액은 변동이 없다 하겠으며 다만, 자산 및 부채의 인계 인수에 대한 특약사항 일부만 변경된 것으로 확인되고 있다.

셋째, 처분청은 매매계약서 및 현금정산에 의하여 실지 총양도가액이 아래와 같아야 함으로 청구주장 총양도가액은 사실과 다르다는 주장인 바,

처분청(A)

청 구 인(B)

차 이(B-A)

인수금융채무

6,042,343,618원

5,016,019,000원

△1,026,324,618원

임대보증금

652,000,000원

558,000,000원

△94,000,000원

현금정산액

2,825,981,000원

계

9,520,324,610원

8,400,000,000원

△1,120,324,618원

처분청은 양수인의 인수금융채무는 OOOO은행 융자금 2,774,410,000원, OOOO은행적금 624,433,618원, OOOO보험융자금 2,500,000,000원, OOOO보험 보험료 143,500,000원, 계 6,042,343,618원으로 청구주장 인수금융채무액과는 차이가 난다는 주장이나, 청구인은 위 인수금융채무는 OOOO은행 융자금 2,516,019천원(당초 계약시 2,774,410,000원이었으나 258,391천원 변제함), OOOO보험 융자금 2,500,000천원, 계 5,016,019천원 뿐이라고 주장하며 이에 대한 입증서류로 94.9.2 작성한 매매계약서 및 OOOO은행 부채잔액증명서를 제시하고 있는 바, 처분청은 전시한 OOOO은행 적금, OOOO보험 보험료를 양도인의 자산으로 양수인에게 인계하는 조건으로 하고 동 적금 및 보험료의 불입액을 청구인이 양수인으로부터 받기로 약정한 것을 처분청은 이들 적금 및 보험료를 청구인이 양수인에게 인계하는 채무로 오인하여 양도대금에 포함한 사실이 매매계약서 특약사항에 의해 확인되며, OOOO은행 융자금 잔액이 2,516,019천원임은 94.10.31 OOOO은행 부채잔액증명서에 의하여 확인되는 것으로 보아 인수금융채무는 5,016,019천원으로 봄이 타당하다 하겠다.

또한 처분청은 임대보증금 652,000천원을 양수인 OOO에게 인계한 것으로 보고 있고, 청구인은 잔금정산 이전에 일부 임대보증금을 반환하였으며, 당초계약시 일부 누락된 금액이 있어 임대보증금이 558,000천원으로 감소하였다고 주장하고 있는 바, 그 감소내용을 보면 일식관 임대보증금 반환 100,000천원, 당초계약시 누락된 연회장밴드 보증금 3,000천원 및 토산품 임대보증금 증가액 3,000천원(차이 94,000천원)으로 이와 같은 사실은 청구인 제시 임대보증금상황내역, 양수인 장부 및 대체전표에 의해 확인되고 있어 임대보증금은 558,000천원으로 봄이 타당하다 하겠다.

위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 처분청에서 청구인이 주장하는 쟁점호텔의 총양도가액 84억원이 사실과 다르다 하고 총양도가액을 9,520,324,610원으로 본 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점호텔의 총양도가액에서 토지·건물가액구분이 적정한지 여부에 대하여 보면,

처분청은 쟁점호텔의 총양도가액중 건물가액이 장부가액, 감정가액과 비교하여 상대적으로 낮게 책정되어 있어 청구인이 실지거래가액으로 신고한 건물의 양도가액은 신빙성이 없다는 주장이고, 청구인은 이에 대하여 양도자산의 가액구분은 당사자간의 합의에 의해 결정된 정당한 가액이라는 주장인 바,

쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 토지 5,000,000천원, 건물·구축물·기계장치 2,800,000천원, 비품 600,000천원 계 8,400,000천원으로, 토지가격은 공시자가(4,588,012천원)보다 다소 높게 책정되어 있고 건물·구축물·기계장치가액은 장부가액(5,388,443천원)이나 감정가액(5,304,215천원)보다 낮게 책정된 것은 사실이라 하겠으나, 부동산매매시 총양도가액에서 토지가액을 제외한 나머지를 건물가액으로 하는 것이 일반적인 거래관행이고, 양수인인 청구외 OOO의 장부상 토지취득가액·건물·구축물·기계장치의 취득가액이 청구주장 양도가액과 일치함이 청구외 OOO의 94년 재무제표확인원등에 의하여 확인되는 것으로 보아 청구주장 양도자산의 가액구분을 인정하지 않을 수 없다고 본다.

또한, 청구인등이 토지·건물등의 가액 구분을 하지 않고 쟁점호텔을 양도하였다면 토지·건물의 기준시가에 의하여 안분한 가액을 실지양도가액으로 하여 양도차익을 신고할 수 있는 이 건의 경우, 청구인이 신고한 건물등의 양도가액이 기준시가에 의해 안분한 건물등의 양도가액보다 큰 것으로 보아 청구인이 조세를 부당히 감소시키려는 목적으로 건물의 양도가액을 낮추어 신고하였다고 볼 수도 없음을 감안할 때 청구인이 신고한 건물등의 양도가액이 비록 객관적인 가액과 상당한 차이가 있다 하여도 이를 인정하지 않을 수는 없다고 판단된다.

위와 같은 사실을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점호텔의 총양도가액이 사실과 다르며 토지·건물등의 양도가액 구분이 신빙성이 없다고 보아 청구인이 신고한 건물등의 양도차익을 인정치 않고 기준시가에 의해 양도차익을 결정한 처분청 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

-소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호

-소득세법 시행령 제170조

-소득세법 시행령 제170조 제2항

유사 판례