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[청구번호]
조심 2018부4326 (2019.04.05)
[세 목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
건축물대장에 의하면 쟁점건물 중 주택면적은 293.92㎡, 상가면적은 299.626㎡로 등재되어 있는 점,청구인은 2013.4.24. 쟁점건물 중 상가 1층에 6.555㎡를 증축하였고, 2013년 과세기간부터 관할 지방자치단체장이 이를 반영하여 지방세를 과세하였음에도 이에 대한 다툼이 없었던 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[관련법령]
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2003.6.16. 부(父) OOO(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 OOO 토지 456㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 지상의 주택용 건물 293.92㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다) 및 근린생활시설용 건물 293.07㎡를 상속을 원인으로 취득하고, 2013.4.24. 근린생활시설용 건물 1층에 사무소 6.555㎡를 증축(증축 후 299.625㎡를 이하 “쟁점상가”라 하고, 쟁점주택과 합하여 “쟁점건물”이라 한다)하였다.
나. 청구인은 2017.5.17. 쟁점토지와 쟁점건물을 OOO 대표 OOO에게 OOO원에 일괄 양도하고, 쟁점주택 면적이 상가 면적보다 크다는 전제하에 쟁점건물 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
다. 처분청은 2018.2.23.부터 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점상가 면적이 주택면적보다 크다고 보고, 쟁점건물 중 주택부분에 대해서만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 2018.5.10. 청구인에게 2017년 귀속분 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2018.5.15. 이의신청을 거쳐 2018.9.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 먼저, 항공사진에서 알 수 있듯이, 쟁점주택의 실제 면적이 쟁점상가의 면적보다 크다는 사실을 육안으로도 쉽게 확인할 수 있다(OOO OOO 참조). 아래 사진은 청구인이 OOO에게 쟁점토지 및 쟁점건물을 일괄하여 양도한 때인 2017년에 촬영된 것으로서 좌측 부분이 쟁점주택이고, 우측 부분이 쟁점상가이다.
(2) 위와 같이 쟁점주택과 상가의 면적이 확연히 차이가 남에도 불구하고, 건축물대장 등 공부에는 쟁점주택의 면적이 293.92㎡, 쟁점상가의 면적이 299.625㎡로 등재되어 있는데, 이는 측량상의 오류로 보이나 정확한 이유는 알 수 없다. 피상속인은 1971년 쟁점주택을 신축하였고, 이어 1974년 쟁점상가를 신축하였는데, 쟁점주택 및 쟁점상가에 대한 측량이 이루어진 시점이 다르고, 쟁점주택의 경우 층마다 면적이 달라 정확한 면적측량이 되지 않았을 가능성을 배제할 수 없다.
(3) 청구인은 과세처분 이전에 쟁점주택의 실제 면적이 공부와 달리 쟁점상가의 면적보다 크다는 사실을 밝히기 위해 3차례에 걸쳐 측량을 의뢰하였고, 그 측량결과 자료를 처분청에 제출한 바 있다. 청구인이 의뢰한 곳은 OOO, ㈜OOO, OOO(구 OOO)이며, 각 측량 결과는 아래 ＜표＞에서 알 수 있듯 주택 면적이 상가 면적보다 크다는 내용이었다.
＜표＞ 쟁점건물(주택, 상가) 측량결과
(4) 과세처분은 과세를 할 당시의 실제 사실관계에 기초하여 이루어져야 함은 당연하다. 이 건처럼 주택 면적과 상가 면적의 대소가 문제될 경우에도 당연히 부과처분 당시의 실제 면적의 대소에 따라야 한다. 그런데 이 건의 경우 실제 면적과 공부상 표시 면적이 달라진 사유가 어떻든 간에 처분 당시 주택 면적이 상가 면적보다 큼이 명백하다. 따라서「국세기본법」상 실질과세의 원칙에 따라 쟁점건물 전체는 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 받는 주택에 해당한다. 이와 달리 쟁점주택 면적이 쟁점상가 면적보다 작다는 전제에서 부과된 이 건 양도소득세는 사실오인에서 비롯된 위법한 처분이므로 취소하여야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점주택의 바닥 면적이 최대인 곳은 지상 1층으로서 그 면적이 123.21㎡이고, 쟁점상가의 바닥 면적이 최대인 곳은 지상 1층으로서 그 면적이 104.245㎡로 확인되므로 공중에서 촬영한 항공사진상으로는 주택 면적이 상가 면적보다 더 크게 보이는 것은 당연한 현상이다.
(2) OOO(건축사 OOO)의 실측도면은 처분청에서 청구인의 양도소득세 신고를 대리한 OOO 세무사에게 신고 내용의 잘못을 지적한 후 세무조사가 예견된 상태에서 OOO 세무사가 자신의 실수를 만회하고자 OOO에게 의뢰한 것이므로 그 의도를 의심하지 않을 수 없고, 세무조사가 종료된 후 다시 ㈜OOO과 OOO에 실측을 의뢰한 것도 청구인 스스로 객관적인 자료라고 믿을 수 없었기 때문인 것으로 보인다.
(3) 쟁점주택 및 쟁점상가의 부속토지는 평지가 아니라 쟁점주택 방향으로 경사를 이루고 있어 주택은 자연적으로 지하에서부터 건물이 건축되어 있다. 따라서 쟁점주택 지하 1층은 건물을 최초로 신축한 후부터 양도할 때까지 증축을 할 수 없어 건물 면적에 변화가 일어날 수 없는데도, OOO의 실측면적은 122.08㎡, ㈜OOO의 실측면적은 176.15㎡, OOO의 실측면적은 175㎡로 작성 순서에 따라 점점 면적이 증가됨을 알 수 있고, 공부상 면적(100.2㎡)과 최고 74.8㎡의 편차를 보이고 있다.
(4) 쟁점주택 지상 1층의 경우 건축사 OOO이 작성한 도면과 ㈜OOO이 작성한 도면은 공부상 면적과 큰 차이를 보이지 않으나, OOO가 작성한 도면과는 12.79㎡를 보이고 있고, 양도소득세 신고 후 건물의 면적에 대하여 문제점이 도출된 후 자유의사에 따라 3번에 걸쳐 작성한 실측도면들 조차 서로 큰 면적 차이를 보이고 있어 계측 오차의 범위를 넘어 측정의 목적을 의심하지 않을 수 없다.
(5) 다음으로 쟁점주택 지상 2층에 대하여 보아도, 공부상 면적과 최대 20.15㎡의 차이를 보이고 있고, 청구인이 제출한 실측 중 건축사 OOO이 작성한 면적과 OOO가 작성한 면적이 8.56㎡ 차이를 보이고 있어 3개의 도면 중 어떤 회사의 측정도면이 실체적 진실을 반영한 실측도면인지 알 수도 없다.
(6) 쟁점상가 면적에 대하여 보면, 건축사 OOO이 작성한 도면은 공부상 면적보다 오히려 줄어들어 신뢰할 수 없고, OOO가 작성한 실측 면적은 청구인이 2013.4.24. 상가 1층에 6.555㎡를 증축하여 2013년 과세기간부터 OOO이 이를 반영하여 지방세를 과세하고 있어 지상 1층의 경우 그 면적이 지상 2층 및 지상 3층과 분명한 차이가 있고, 육안으로도 식별이 가능함에도 불구하고 각 층 모두 동일한 108㎡로 측정된 것으로 볼 때, OOO가 작성한 도면 역시 부정확한 실측 면적으로서 신뢰할 없다.
(7) 마지막으로 쟁점주택의 면적과 상가의 면적에 대하여 OOO이 지방세를 과세하면서 그 면적에 대하여 한 번도 서로 다툼이 없었고, 청구인과 양수자 OOO 사이에 작성된 매매계약서상의 건물의 양도면적도 공부상 면적과 일치한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
주택면적이 주택 외 면적보다 크므로 쟁점건물 전부를 주택으로 하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령 등
(1) 소득세법
제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
＜표1＞ ＜표2＞