조심 2020부1096 (2020.08.20)

양도

경정

쟁점건물은 건축시기, 건물의 용도 및 구조가 다르고, 공부상으로도 구분 등재되어 있으며, 개별주택가격의 공시 및 재산세 과세도 쟁점주택(주택분)과 쟁점겸용주택(주택외의 건축물)이 별도로 이루어지고 있는 점, 쟁점주택1층과 2층은 청구인이 주거용으로 임대하고, 쟁점겸용주택은 1층은 상가용으로 2층은 청구인의 주거용으로 사용하는 등 보유기간 중 실제 사용현황도 구분되는 점 등에 비추어 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 사회통념상 하나의 주거생활 단위를 이루고 있다고 볼 수 없으므로 위 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨

국세기본법 제84조의2

조심2016중3574

OOO세무서장이 2019.8.6. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 2018.4.13. 양도한 OOO 지상 2층 주택 145.12㎡과 근린생활시설(겸용주택) 181.82㎡ 중에서 청구인이 선택하는 순서에 따라 각 주택을 양도한 것으로 보아 나중에 양도된 주택인 위 근린생활시설(겸용주택)을 1세대 1주택 비과세 대상으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2015.2.27. 함께 취득한 OOO대지 109㎡ 및 2층 주택 145.12㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다) 및 같은 동OOO대지 93㎡ 및 2층 건물 181.82㎡(이하 “쟁점겸용주택”이라 하고, 쟁점주택과 합하여 “쟁점건물”이라 한다)를 2018.4.13. OOO에 일괄 양도한 후 쟁점건물을 하나의 주택으로 보아 고가주택 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 2019.4.8.∼2019.4.26. 기간 동안 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점건물을 하나의 건물이 아닌 별개의 건물로 보아 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 인정하고, 쟁점겸용주택에 대하여는 과세대상으로 보아 2019.8.6. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.4. 이의신청을 거쳐 2020.3.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점건물은 청구인과 그 가족이 ‘동일한 생활영역’ 내에서 사실상 1주택으로 사용해 왔으므로 전체가 1세대 1주택 비과세 대상이다.

(가) 처분청은 쟁점건물이 별개의 용도로 사용할 목적으로 신축하였다고 주장하나, 쟁점겸용주택의 2층은 사용편의에 따라 수차례에 걸쳐 주택과 근린생활시설로 용도변경하였고, 청구인이 2015년 취득한 이후에는 쟁점겸용주택의 2층을 주택으로 사용해 왔다.

(나) 처분청은 쟁점건물이 각각의 출입문이 있다고 주장하나, 쟁점겸용주택의 상가출입문은 1층 식당홀로 연결되어 식당 손님의 출입문으로만 사용되고, 쟁점겸용주택 2층 주택의 경우 식당 홀을 가로질러 2층 별도계단으로 갈 수 있으나 식당의 영업외 또는 휴무일에는 상가출입구를 폐쇄하므로 주택의 출입문으로 사용할 수는 없는 구조이며, 또한 상가출입문에는 초인종 등의 설치도 없고 내부에서 자동으로 출입문의 시건장치를 열고 닫을 수 있는 구조도 아니다. 따라서 쟁점건물의 주출입구는 1개이고 식당운영의 편의상 보조출입구가 1개 더 있는 구조로서, 그러한 보조출입구의 존재만으로 쟁점건물이 1세대가 사용하는 동일한 생활영역 내의 주택이 아니라고 볼 수 없다.

(다) 처분청은 쟁점주택의 2층을 지속적으로 임대하였으므로 별도의 임대주택으로 보아야 한다고 주장하나, 주택보유자가 여분의 임대가능 주택이 있으면 임대로 활용하는 것이 일반적이고, 1층은 처음부터 절반을 청구인이 직접 사용해 왔으며, 절반에 해당되는 주택부분은 2016년 임차인이 퇴거한 이후에는 처분시까지 청구인의 아들OOO이 거주하여 쟁점주택의 1층 전체는 청구인의 사용주택 및 식당운영 보조공간으로 판단하여야 함이 타당하다. 또한 생계를 같이하는 세대원OOO이 실제 쟁점건물을 동일한 생활영역으로 사용하였으므로 과거의 임대여부는 판단근거가 될 수 없다.

(라) 쟁점건물에 대한 수도계량기는 쟁점주택의 마당에 설치되어 있고 전기계량기도 쟁점주택에 설치되어 있으며, 가스검침계량기는 쟁점주택에서 떨어진 도로변 쟁점겸용주택 외벽에 설치되어 있어 이 또한 쟁점건물이 하나의 생활공간으로 활용되고 있음을 입증하고 있다.

(마) 청구인은 전소유자와 달리, 처음부터 쟁점겸용주택의 2층을 주택으로 수리하여 사용하였고 생계를 같이 하는 아들이 쟁점주택의 1층을 임차인에게 16개월 임차한 후 퇴거한 2016년 10월부터 사용해 왔으며, 이런 경우에 쟁점주택의 일부(2층)를 임대사용 하였다고 하더라도 쟁점주택을 쟁점겸용주택과 함께 하나의 주거공간으로 사용한 것이므로 1주택으로 봄이 타당하다.

(2) 만약 쟁점건물을 하나의 주택으로 볼 수 없다면, 쟁점겸용주택은 상가로 사용하는 1층과 주택으로 사용하는 2층의 면적이 동일하나 2층 주택을 위해서 사용되는 계단면적(13.68㎡)이 있으므로 전체적으로 2층 주택의 면적(104.59㎡)이 1층 상가의 면적(77.23㎡)보다 큰 겸용주택이다. 따라서 「소득세법 시행령」제154조 제9항에 따라 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택으로 보아 비과세할 것이 아니라 쟁점겸용주택의 양도를 1세대 1주택으로 보아 비과세하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택과 쟁점겸용주택을 하나의 주거생활 단위로 볼 수 없으므로 이를 별개의 건물로 보아 청구인의 고가주택 1세대 1주택 신고를 부인하고, 쟁점주택만 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

(가) 청구인은 쟁점건물은 완전히 결합된 1동의 주택이라고 주장하나, 일반건축물대장상 쟁점겸용주택은 1971.6.15. 근린생활시설로 사용승인되었고, 쟁점주택은 1975.7.10. 주택으로 사용승인되어 당초부터 별개의 용도로 사용할 목적으로 각각 신축된 점, 쟁점건물의 출입문이 각각 별도로 있는 점, 쟁점주택 출입문으로 들어가면 쟁점주택 2층으로 올라갈 수 있고 쟁점겸용주택의 출입문으로 들어가면 쟁점겸용주택의 2층으로 올라갈 수 있는 점, 쟁점주택 1․2층의 초인종과 전기계량기가 쟁점겸용주택과 독립적으로 구분되어 있는 점, 쟁점주택과 쟁점겸용주택 사이의 출입문은 쟁점건물의 이용을 편리하게 하기 위해 임의로 만들어 놓은 것으로 보이는 점 등으로 볼 때 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 별개의 건물로 판단된다.

(나) 청구인은 쟁점주택 1층과 쟁점겸용주택 2층을 청구인과 가족이 하나의 주택으로 사용한 점을 근거로 1세대 1주택이라고 주장하나, 쟁점주택 주민등록 전출입 및 임대현황을 보면 2015.2.27. 쟁점주택을 취득한 이후 대부분의 기간을 제3자에게 지속적으로 임대하였고, 청구인의 아들은 2017.5.8.부터 2018.4.10.까지 단기간 거주한 것으로 보이므로 쟁점건물을 하나의 주택으로 사용하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(다) 청구인은 쟁점건물을 취득과 양도시 하나의 단위로 매매된 점을 들어 별도로 처분이 불가하다고 주장하나, 청구인이 하나의 단위로 거래하였다고 하여 두 건물을 구분하여 처분하는 것이 불가능하다는 것은 청구인의 과도한 주장으로 판단된다.

(2) 청구인은 쟁점겸용주택의 상가(1층)와 주택(2층)의 면적이 동일하나 2층 주택을 위한 계단이 주거전용이므로 쟁점겸용주택을 비과세대상으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 당초 제출한 계단사진을 보면 2층으로 올라가는 계단에 상가에서 사용하는 재료들을 쌓아놓는 등 해당 계단을 상가와 겸용으로 사용한 것으로 판단되므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① (주위적 청구) 쟁점주택과 쟁점겸용주택을 하나의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 쟁점주택이 아닌 쟁점겸용주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것)

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 항공사진, 지적도 및 건축물대장, 지방세 과세내역 등을 보면, 쟁점건물은 동일하거나 인접한 두 필지에 위치하고, 건물의 면적, 용도, 구조 및 사용승인일자 등이 서로 다르며, 쟁점주택은 ‘주택’으로, 쟁점겸용주택은 ‘주택이 아닌 건축물’로 재산세가 각 부과되고 있다.

OOO (나) 청구인은 2015.2.27. OOO에 쟁점건물을 일괄 취득하였고, 2018.4.13. 이를 OOO에 일괄 양도한 후 하나의 주택으로 보아 고가주택의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 OOO 초과분에 대해서만 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고․납부하였다.

(다) 처분청의 조사결과, 청구인은 쟁점건물을 취득한 후 쟁점겸용주택의 1층은 음식점 영업을 위한 사업장으로, 2층은 청구인이 거주용도로 사용하였고, 쟁점주택을 주거용으로 임대하였는바, 쟁점겸용주택 2층은 공부상 근린생활시설(일반음식점)로 기재되어 있으나, 청구인의 보유기간 동안 청구인 부부가 실제 거주한 것으로 확인되었다.

OOO

(라) 쟁점겸용주택의 1층은 1971년 신축시부터 음식점으로 사용되었고, 청구인이 2015년 취득한 후 청구인의 아들OOO도 음식점으로 사용하였으며, 청구인이 양도한 이후 현재도 음식점으로 사용되고 있다.

OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물은 청구인과 세대원이 ‘동일한 생활영역’ 내에서 사실상 하나의 주택으로 사용하였으므로 쟁점건물 전체를 1세대 1주택 비과세 대상으로 보아야 한다고 주장하나,

「소득세법」제89조 및 같은 법 시행령 제154조 제3항을 적용함에 있어 한 울타리 안에 2동의 건물이 있는 경우 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 때란 건물의 출입구, 독립성 등에 비추어 2동의 건물이 동일한 생활영역에 있다고 인정될 때인바(조심 2016중3574, 2017.4.10. 같은 뜻임),

쟁점주택과 쟁점겸용주택의 건축물대장에 따르면 쟁점건물은 건축시기, 건물의 용도 및 구조가 다르고, 공부상으로도 구분 등재되어 있으며, 개별주택가격의 공시 및 재산세 과세도 쟁점주택(주택분)과 쟁점겸용주택(주택외의 건축물)이 별도로 이루어지고 있는 점, 쟁점주택1층과 2층은 청구인이 주거용으로 임대하고, 쟁점겸용주택은 1층은 상가용으로 2층은 청구인의 주거용으로 사용하는 등 보유기간 중 실제 사용현황도 구분되는 점, 조사 당시 확보한 사진 등으로 보아 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 별도 건물로 분리되어 있고 출입문이 따로 있으며, 전기계량기 등이 별도로 설치되어 있는 등 생활공간의 분리가 가능한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 사회통념상 하나의 주거생활 단위를 이루고 있다고 볼 수 없으므로 위 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 설령 쟁점주택과 쟁점겸용주택을 동일한 생활영역으로 볼 수 없다 하더라도, 청구인이 공부상 용도와는 달리 실제로는 쟁점겸용주택 2층을 상시 주거용으로 사용하였다는 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 이견이 없고, 청구인과 처분청이 제출한 사진과 도면상 쟁점겸용주택 2층 주택으로 출입하기 위하여는 필수적으로 1층과 2층이 연결된 계단을 이용할 수밖에 없는 구조로서 그 용도가 사실상 주거용으로 보이며(사진상 일부 물품이 적재되어 있다고 하여 주거전용으로 볼 수 없다고 보기 어려움), 비록 1층 계단면적이 구체적으로 확정되지는 아니하나 이를 주택의 면적에 반영하게 되면 적어도 주택의 면적이 주택외의 면적보다 크므로 「소득세법 시행령」제154조 제3항에 따라 쟁점겸용주택 전부를 주택으로 볼 수 있다.

그렇다면 처분청이 당초 1세대 1주택 비과세를 적용한 쟁점주택에 대하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 이 건은 「소득세법 시행령」제154조 제9항에 의한 2개의 주택(쟁점주택과 쟁점겸용주택)을 같은 날에 양도하는 경우에 해당하고, 이 중 청구인이 선택하는 순서에 따라 나중에 양도한 것으로 보는 주택, 즉 쟁점겸용주택에 대하여는 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 대상으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.