국심2007중0143 (2007.12.04)

양도

기각

쟁점부동산은 투기지역에 속한 부동산으로서 양도가액 및 취득가액은 매매사례가액 등 시가에 의하여 산정하여야 함

소득세법 제88조【양도의 정의】 / 소득세법시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

국심2005서3795 / 2007서0191 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 2005.12.15. OOO OOO OOOO OOO OOOOOO OOOOOOOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 당해 주택에 담보된 대출금 채무 94,000천원을 승계하는 조건으로 청구인의 아들 차OO에게 부담부증여한 후, 수증인은 쟁점주택을 시가 150,000천원으로 평가하여 증여세를 신고하고, 청구인은 쟁점주택 중 담보대출금 94,000천원에 상당하는 부분에 대한 양도소득세를 기준시가로 산정하여 2006.1.27. 처분청에 2005년 귀속분 양도소득세 1,123,140원을 신고, 납부하였다.

처분청은 투기지역에 소재하는 부동산을 부담부증여하는 경우의 양도차익의 계산은 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하는 것이라는 사유로 청구인의 신고내용을 부인하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2006.7.16. 청구인에게 2005년 귀속분 양도소득세 3,838,370원을 경정 고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2006.8.30. 이의신청을 거쳐 2007.1.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

부담부증여에 대한 양도소득세 계산시 양도 및 취득가액은 양도자산이 투기지역에 소재하는지 여부에 관계없이 기준시가에 의하여 산정하여야 하며, 증여세 신고시 증여재산가액을 시가로 평가하였으나 단지 주변시세일 뿐 실지거래가액이 존재하는 것은 아니므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 밖에 없다.

나. 처분청 의견

청구인은 증여재산을 시가로 평가하여 증여세를 신고하였고 부담부증여에 대한 양도소득세 계산시에는 기준시가로 양도 및 취득가액을 산정하여 신고하였으나, 소득세법시행령 제159조 및 국세청 예규(OOOOOOOO, OOOOOOOOO)에 의거 증여재산은 시가로 평가된 가액이 있고 쟁점주택의 전 양도자가 양도소득세를 실거래가로 신고하여 취득 당시의 실거래가가 확인되므로 당초 시가 및 실거래가액에 의하여 양도 및 취득가액을 산정하여 고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

투기지역에 소재한 쟁점주택을 부담부증여한 경우 양도차익을 기준시가로 산정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정)

제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1.취득가액

가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2002. 12. 18 개정)

제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29 개정)

소득세법시행령

제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법

제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한시가는불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등대통령령이 정하는 바에 의하여시가로 인정되는 것을 포함한다.

상속세 및 증여세법시행령

제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)(2005.8.5. 개정)

1. 당해 재산에 대한매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.7.9. 쟁점주택을 125,000천원에 취득하였다가 2005.12.15. 아들에게 쟁점주택의 담보대출금 94,000천원을 승계하는 조건으로 부담부증여한 후, 2006.1.27. 쟁점주택의 부담부증여에 해당하는 양도소득세 신고시 양도가액은 양도 당시 쟁점주택의 기준시가에 담보대출금이 쟁점주택의 시가에서 차지하는 비율(94/150)을 곱하여 70,5000천원으로 산정하고 취득가액은 취득 당시 쟁점주택의 기준시가에 위와 동일한 비율(94/150)을 곱하여 63,293천원으로 산정한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 투기지역의 부동산이라 하더라도 부담부증여의 경우에는 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 산정하여야 한다고 하여 이를 살펴본다.

(가) 소득세법 제88조 제1항 후단에 의하면 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 이전되는 것으로 본다고 규정되어 있고, 소득세법시행령 제159조는 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다고 규정하고 있다. 그러므로 자산을 부담부증여한 경우에 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 ‘증여 또는 취득 당시의 당해 자산의 가액 × (채무액/증여재산가액)’에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정하면 될 것이다.

(나) 한편, 상속세 및 증여세법에 의하면 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하여 산정하는 것이 원칙이고, 이 때 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 되어 있으며( 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항), 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에는 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 볼 수 있도록 규정되어 있고( 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항), 또한 소득세법에 의하면 이 건과 같이 투기지역에 소재하는 부동산을 양도한 경우 그 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있으므로( 소득세법 제96조 제1항 및 제97조), 부담부증여에 있어서 양도 및 취득가액 산정을 위한 부담비율(채무액/증여재산가액)을 계산하기 위한 증여재산가액은 매매사례가액 등 시가를 우선 적용하는 것이 관련법령의 올바른 해석이라고 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOO OOO OO OO).

(다) 따라서, 쟁점주택은 투기지역에 소재하는 부동산으로서 그 양도가액 및 취득가액은 매매사례가액 등 시가에 의하여 산정하여야 하는 것인 바, 부담부증여시 수증자가 인수한 채무액 상당액이 실지 양도가액이 되는 것이고, 그에 대응되는 취득가액은 증여(양도) 당시의 채무액이 증여재산가액에서 차지하는 비율을 실지취득가액에 곱하여 산정하여야 하는 것이므로 시가로 산정한 부담비율(94/150)을 양도 및 취득 당시의 기준시가에 곱하여 양도가액 및 취득가액을 산정한 청구인의 주장은 잘못된 것이라고 판단된다.

(3) 처분청이 적용한 증여재산가액 150,000천원은 OOOO이 2005.12.9. 발표한 쟁점주택과 동일 평형의 아파트 시세이고 쟁점주택 증여세 신고시 시가로 적용된 가액으로서 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이라 할 수 있고, 실지취득가액 125,000천원은 청구인이 쟁점주택 취득시 전 양도자가 신고한 실지거래가액이므로, 처분청이 시가에 의하여 산정한 부담비율을 양도 및 취득 당시의 시가에 곱하여 양도가액 및 취득가액을 산정한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다(OO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO OOOO OO O)O

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2007년 12월 4일

주심국세심판관 주 영 섭