조심 2020중0705 (2020.11.20)

양도

기각

청구인과 그의 前배우자는 종합소득세 신고시 쟁점①부동산의 취득가액 및 감가상각비를 계상한 대차대조표 등을 제출하였던바, 쟁점장부가액을 명백한 근거 없이 부인하기 어려운 점, 쟁점시행사가 발급한 건물분 세금계산서의 공급가액과 쟁점분양계약서상 건물분 매입가액이 상이하여 쟁점분양계약서를 그대로 신뢰하기 어려운 점, 쟁점분양계약서상 가액을 뒷받침하는 금융거래 증빙이 제시되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

소득세법 제97조

조심2018중3404

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인의 전(前) 배우자인 OOO(이하 “전 배우자”라 한다)은 2002.9.2. 주식회사 OOO(이하 “쟁점시행사”라 한다)로부터 OOO, OOO 및 OOO(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)를 분양받고, 2006.6.8.에는 위 OOO 및 OOO(이하 “쟁점②부동산”이라 하고 쟁점①부동산을 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 매수하였다.

나. 이후 청구인은 2010.4.30. 명의신탁해지를 원인으로 쟁점①․②부동산을 전 배우자로부터 취득한 다음 2017.5.10. 법원 경매로 양도한 후 2017.7.31. 아래 OOO과 같이 2017년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였다.

OOO

다. 처분청은 2018.12.20.～2019.1.8. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 쟁점①부동산의 취득가액(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)이 전 배우자가 제출한 2002년 귀속 종합소득세 신고서상 장부가액인 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원, 이하 “쟁점장부가액”이라 한다)임에도 청구인이 사실과 다른 분양계약서(이하 “쟁점분양계약서”라 한다)를 제출하여 해당 매입가액을 과다신고하는 한편, 청구인이 OOO(이하 “쟁점사업자”라 한다)에게 지급한 쟁점부동산의 인테리어 비용(이하 “쟁점수선비”라 한다)이 세금계산서상 공급가액인 OOO원임에도 청구인이 사실과 다른 계약서(이하 “쟁점수선계약서”라 한다)를 제출하여 필요경비를 과다공제한 것으로 보아 이들을 취득가액 및 필요경비에서 감액하여 2019.6.4. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.9. 이의신청을 거쳐 2020.1.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점취득가액은 쟁점시행사와 전 배우자가 작성한 쟁점분양계약서의 공급가액인 OOO원임에도 이를 부인하고 쟁점장부가액으로 경정결정한 이 건 처분은 부당하다.

(가) 처분청은 쟁점①부동산 중 1층과 지하 1층의 분양가액이 2층 및 3층에 비해 높다는 이유로 쟁점분양계약서를 부인하고 있으나 이는 상관행에 맞지 아니하여 불합리하다.

1) 쟁점①부동산 중 1층은 전면 상가로 OOO 역세권(직선거리 136m, 도보 3분)인 특급상가이므로 2층 및 3층보다 분양가액이 높은 것이 상관행이다.

2) 쟁점①부동산 중 지하 1층은 일반 근린생활시설이 아닌 위락시설(제1종 유흥주점)로 쟁점시행사는 관련 법률에 따라 더 높은 주차대수를 확보해야 하므로 1층 상가면적을 줄여 분양해야 한다. 그럼에도 불구하고 쟁점시행사가 지하 1층을 위락시설로 분양한 이유는 더 높은 분양가액을 받을 수 있기 때문이며 이로 인해 지하 1층의 분양가액이 2층 및 3층보다 높다.

(나) 처분청은 쟁점시행사의 대표이사가 OOO임에도 쟁점분양계약서상 대표이사는 전 대표이사인 OOO로 되어 있어 쟁점분양계약서를 신뢰할 수 없다고 주장하나 이는 부당하다.

1) 청구인과 같은 수분양자의 입장에서는 쟁점시행사의 분양팀에서 이미 작성해 놓은 분양계약서에 인적사항을 기재하고 날인할 수밖에 없는바 쟁점시행사가 대표자 성명을 착오로 잘못 기재하였는지 또는 사실상 표현대리인지 여부는 이 건 심판청구와 별개의 사안이므로 이를 이유로 쟁점분양계약서의 매입가액을 부인한 이 건 처분은 부당하다.

2) 쟁점분양계약서상 쟁점시행사의 인감도장과 다른 수분양자와 체결한 쟁점시행사의 인감도장이 동일하다.

(2) 쟁점수선비는 쟁점수선계약서상 공사금액인 OOO원임에도 이를 부인하고 세금계산서상 공급가액인 OOO원으로 경정결정한 이 건 처분은 부당하다.

(가) 쟁점부동산의 지하 1층은 고급 룸싸롱으로 많은 룸으로 분할되어야 하고, 내부를 화려하게 꾸며야 하며, 룸마다 화장실을 개별적으로 시설해야 하는 등 여타의 상가 인테리어와는 달리 자재와 공사기간의 소요가 상대적으로 많다.

(나) 청구인은 일반적인 제1종 유흥주점보다 고급화(일명 : 텐프로)하기 위해 고급 대리석 자재와 고음질 음향시설을 포함하여 쟁점수선비를 쟁점수선계약서와 같이 평당 OOO원(약 300평, 총 OOO원)으로 계약하였고 경험칙상 이는 높은 금액이 아니다.

(다) 처분청이 주장하는 쟁점수선비는 세금계산서상 금액인 평당 약 OOO원(총 OOO원)인데 이는 일반 카페의 인테리어 비용(OOO원 수준)과 비교할 때도 터무니없이 낮은 금액이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점취득가액은 쟁점장부가액으로 봄이 타당한바, 쟁점분양계약서상 매입가액을 부인한 이 건 처분은 정당하다.

(가) 쟁점장부가액은 취득세 및 등록세 과세표준액 OOO원에 취득세, 등록세 및 부가가치세 상당액 OOO원과 기타 부대비용을 합한 금액으로 보인다.

(나) 전 배우자가 그의 명의로 운영하던 개인사업장을 폐업한 이후 청구인이 새로운 사업을 개시하면서 쟁점장부가액을 종합소득세 신고시 그대로 계상하였다.

(다) 청구인은 쟁점장부가액은 쟁점취득가액이 아니라는 점에 대하여 대금증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 아니하고 있다.

(라) 쟁점시행사가 쟁점①부동산을 전 배우자에게 공급한 시기인 2002년 제1기～2003년 제1기 부가가치세 과세기간의 건물분 세금계산서 공급가액의 합계액은 OOO원에 불과하나 쟁점분양계약서상 건물가액의 합계는 OOO원으로 과다하여 쟁점분양계약서를 신뢰할 수 없다.

(마) 전 배우자가 쟁점①부동산을 취득한 이후 설정된 근저당권의 채권최고액은 OOO원으로 여기에 할증률 130%를 적용하면 해당 근저당권의 피담보채권액은 OOO원(OOO원÷130%)으로 추정되고 이는 쟁점장부가액과 유사하다.

(바) 쟁점①부동산은 대로변 방향이 적거나 지하 1층임에도 쟁점분양계약서상 분양가액은 동일 건물의 다른 층과 비교할 때 아래 OOO와 같이 과다하다.

OOO

(2) 쟁점수선비는 쟁점사업자가 전 배우자에게 발급한 세금계산서 공급가액인 OOO원으로 봄이 타당하므로 쟁점수선계약서상 공급가액 OOO원을 부인한 이 건 처분은 정당하다.

(가) 청구인은 쟁점수선비가 OOO원이라 주장하나 쟁점사업자는 부가가치세 신고시 쟁점수선비와 관련한 매출금액을 OOO원으로 신고하여 이를 신뢰할 수 없다.

(나) 청구인은 쟁점수선비가 얼마인지 입증할 수 있는 대금증빙 등 객관적인 지출증빙을 제시하지 못하고 있으므로 「소득세법」상 지출증명 중의 하나인 세금계산서로 확인할 수 있는 OOO원을 쟁점수선비로 봄이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점분양계약서상 매입가액이 쟁점①부동산의 취득가액이라는 청구주장의 당부

② 쟁점수선비가 쟁점수선계약서상 공사금액이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서

2. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서

3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시·금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 "현금영수증"이라 한다)

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 그 주요내용은 아래 OOO과 같다.

OOO

(나) 쟁점부동산의 집합건축물대장에 의하면, 지하 1층의 용도는 ‘기타위락시설’로, 1층은 ‘기타제2종근생 및 차고’로, 2층 및 3층은 ‘기타일반업무시설 또는 교육연구시설’로, 4층～7층은 ‘업무시설(오피스텔)’로 기재되어 있다.

(다) 쟁점시행사가 전 배우자와 체결한 쟁점분양계약서의 주요내용은 OOO와 같다.

OOO

(라) 2002.4.29. 체결한 쟁점분양계약서의 매도인 란에는 쟁점시행사의 법인명판과 도장이 날인되어 있고 그 대표자는 OOO로 기재되어 있으나 당시 법인등기부등본 및 사업자등록 이력상 대표자는 OOO로 나타나며(2002.7.2. OOO로 변경), 해당 쟁점시행사의 도장은 다른 수분양자와 체결한 분양계약서상 쟁점시행사의 도장과 동일하다는 점에 대해서는 다툼이 없다.

(마) 쟁점시행사가 발급한 건물분 세금계산서의 공급가액은 총 OOO원으로 구체적인 내역은 아래 OOO와 같다.

OOO

(바) 국세청 전산자료에 의하면, 쟁점부동산의 취득과 관련하여 납부된 취득세 및 등록세 등의 내역은 아래 OOO과 같다.

OOO

(사) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인과 전 배우자는 쟁점부동산에서 아래 OOO과 같이 사업자등록하고, 표준대차대조표에 토지 및 건물의 가액을 쟁점장부가액으로 계상하였다.

OOO

OOO (아) 쟁점사업자가 2002.8.10. 전 배우자와 체결한 쟁점수선계약서의 주요내용은 다음과 같고, 쟁점사업자는 2019.7.24. 해당 계약이 사실임을 확인하는 확인서를 작성하였다.

(자) 쟁점사업자가 쟁점수선비와 관련하여 전 배우자에게 발급한 2002년 제2기 및 2003년 제1기 세금계산서의 공급가액의 합계액은 OOO원이다.

(2) 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 가목 및 제2호는 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산 취득에 든 실지거래가액과 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고, 해당 위임을 받은 같은 법 시행령 제163조 제3항은 “법 제97조 제1항 제2호에서 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것이란 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제160조의2 제2항 제2호는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서를 위 증명서류의 하나로 규정하고 있다.

과세관청은 납세의무자가 작성한 장부의 기재내용을 실지취득가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하면 족하고, 그러한 상당한 사정이 증명된 때에는 장부가액을 부인하려는 납세의무자가 장부가액을 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 증명하여야 할 것이다(조심 2018중3404, 2018.11.5. 같은 뜻임).

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점취득가액이 당사자들인 쟁점시행사와 전 배우자가 작성한 쟁점분양계약서상의 공급가액인 OOO원이라는 주장이나, 청구인과 전 배우자는 종합소득세 신고시 쟁점①부동산의 취득가액 및 감가상각비를 계상한 대차대조표 등 결산서를 스스로 작성하여 첨부한 이상 쟁점장부가액을 명백한 근거 없이 부인하기 어려운 점, 쟁점시행사가 발급한 건물분 세금계산서의 공급가액은 총 OOO원이나 쟁점분양계약서상 건물분 매입가액은 OOO원으로 상이하여 해당 계약서를 신뢰하기 어려운 점, 쟁점분양계약서상 매입가액이 실제 지급되었다는 금융거래 증빙 등 객관적인 입증자료가 제시되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대해 살피건대, 청구인은 쟁점수선비가 쟁점수선계약서상 공사금액인 OOO원이라는 주장이나, 쟁점사업자가 쟁점수선비와 관련하여 전 배우자에게 발급한 세금계산서의 공급가액의 합계액은 OOO원으로 쟁점수선계약서상 공사금액과 상이하여 해당 계약서를 신뢰하기 어려운 점, 쟁점수선계약서상의 공사금액이 실제로 지급되었음을 입증하는 금융거래 증빙 등의 객관적인 자료가 제시되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점취득가액을 쟁점장부가액으로 보고 쟁점수선비를 세금계산서상 공급가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.