국심1997부0122 (1997.05.24)

양도

기각

취득가액으로 신고한 감정평가액은 ‘실지거래대금’아니므로 실지거래가액에 해당않고 검인계약서상 양도가액은 실지거래가액으로 확인안되므로 기준시가로 과세함

소득세법 제96조【양도가액】 / 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

청구인은 92.4.10 이혼위자료로 받은 경상남도 김해시 OO동 OOOOO 대지 456.4㎡ 동 지상건물 975.28㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 92.10.20에 양도하고 92.11.23 양도·취득가액을 기준시가에 의하여 평가하여 자산양도차익 예정신고를 하였다가 92.12.24 양도가액은 검인된 부동산매매계약서상의 매매가액을, 취득가액은 감정기관의 평가액을 각각 실지거래가액이라고 하여 수정신고를 하였다.

처분청은 이혼위자료로 받은 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 아니하며 양도시의 검인계약서상의 가액 또한 실지거래가액으로 볼 수 없다하여 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 평가하여 96.9.16 청구인에게 92년 귀속 양도소득세 59,943,210원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.10.21 심사청구를 거쳐 96.12.24 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견

가. 청구인주장

92.12.24 자산양도차익 수정신고시 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였으며, 취득가액은 취득시 한국감정원의 평가액이 있으므로 그 가액도 실지거래가액에 해당하므로 양도·취득시의 실지거래가액이 모두 확인되므로 실지거래가액으로 신고한 청구인의 신고를 시인하여 결정하여야 함에도 쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 평가하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 청구외 OOO과 이혼하면서 위자료와 자녀부양비로 92.4.10 쟁점부동산을 취득한 후 92.10.20 청구외 OOO에게 양도하고 취득가액은 한국감정원의 감정가액인 536,924,200원으로 하고 양도가액은 검인계약서상의 가액 513,860,000원으로 하여 수정신고를 하였다.

처분청은 감정가액은 취득시의 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세하였는바, 소득세법 제96조 및 97조와 동법시행령 제166조를 모두어 보면, 토지와 건물의 양도에 따른 양도소득금액을 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도 또는 취득 당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하고, 다만 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정하도록 규정하고 있다.

한편, 양도차익산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미한다(대법원 88누12011, 1989.7.11 같은 뜻임)고 판시하고 있다.

따라서 이혼위자료로 받은 쟁점부동산의 경우 취득당시의 한국감정원의 감정가액을 취득당시의 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 과세시(96.9.16) 적용된 소득세법 제96조 제1호, 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 및 같은법시행령 제166조 제4항의 규정을 모아보면 양도소득세 과세대상인 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서의 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하지만 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단

(1) 청구인은 이혼위자료 및 자녀교육비 등으로 받은 쟁점부동산을 92.10.20 양도하고 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 92.11.23 처분청에 자산양도차익예정신고를 하였다가 92.12.24 수정신고를 하면서 쟁점부동산의 실지양도가액을 513,860,000원으로 하고 취득가액은 536,924,200원으로 하였으며, 처분청은 청구인의 위 수정신고가 있은 후인 96.9.16 쟁점부동산에 대한 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정하였으므로 청구인이 92.12.24 처분청에 제출한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 전시소득세법령의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여야 할 것이다.

(2) 청구인이 처분청에 신고한 취득가액 536,924,200원은 한국감정원이 92.4.10을 가격시점으로 하여 92.12.15 평가한 쟁점부동산의 감정가액임이 청구인이 처분청에 제출한 증빙에 의하여 인정되고 있다.

그런데 전시 한국감정원의 감정가액은 감정시점의 객관적 교환가치를 반영하는 가액으로써 쟁점부동산에 대한 감정평가 기준시점의 시가에 해당된다 하겠다. 그러하지만 전시 소득세법령에서의 실지거래가액이라 함은 객관적 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것(대법원 88누12011, 89.7.11 같은 뜻임)이므로 전시 한국감정원의 감정가액을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다.

(3) 한편 청구인이 주장하는 쟁점부동산에 대한 실지양도가액 513,860,000원은 쟁점부동산의 양도당시에 작성되어 관할 지방자치단체장이 검인한 계약서상의 가액이다. 그런데 부동산거래에 있어서 거래당사자간에 계약당시에 실매매거래에 따른 매매계약서가 작성되고 이에 따라서 대금이 수수되지만 잔금이 수수될 때에 취득세·등록세등의 경감을 위하여 실지거래에 따른 매매계약과는 다른 등기이전을 위한 계약서를 작성한 후 이를 관할 지방자치단체장으로부터 검인 받아 이를 첨부하여 등기소에 제출하여 이전등기하는 것이 일반적인 거래관행인 점으로 보아 검인된 계약서만으로는 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인하기 어렵다 하겠다.

그러하다면 청구인은 쟁점부동산의 양도에 따른 실지거래가액을 확인할 수 있는 다른 거증을 제출하여야 할 터인데도 검인된 계약서만을 제출하고 있으므로 이에 의하여는 실지양도가액이 확인되기 어려운 경우에 해당된다 하겠다.

위와 같이 청구인이 처분청에 제출한 증빙에 의하여는 실지거래가액이 확인되기 어려운 경우에 해당된다고 보이는 이 건에 대하여 처분청이 양도 및 취득가액을 기준시가로 하여 과세한 처분에는 잘못이 있다 하기 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 청구주장 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.