국심1995경1987 (1995.11.18)

양도

경정

무조건 취득가액이 불분명한 경우이므로 취득가액을 환산하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없음.

소득세법 제23조【양도소득】

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

1. 원처분 개요

청구인은 경기도 용인군 구성면 OO리 O OOOOO 임야 54,050㎡를 89.6.29 취득(취득가액 2억원)하여 그 O 16,500㎡(이하 “쟁점 1토지”라 함)를 청구외 OOO 등 12인에게 매매가액 799,000,000원에 임야를 공장부지로 조성하여 양도하기로 하고 90.2.28 잔금 전액을 수령하였고, 92.3.14 합의약정에 의하여 위 쟁점1토지의 공장부지 조성공사 지연등에 대한 손해배상조건으로 8,264㎡(이하 “쟁점 2토지”라 함)를 추가로 등기이전하여 주기로 추가약정하고, 나머지 정지작업은 매수자가 하기로 하였고, 이에 대한 소유권이전등기 소송제기에 따라 법원판결(수원지법 92가11292, 93.4.20)이 93.5.9 확정되었다.

처분청은 쟁점1, 2토지 24,264㎡의 양도시기를 당초 잔금지급일인 90.2.28로 보아 토지면적으로 안분하여 취득가액을 계산하고, 정지작업 필요경비로 325,108,060원을 인정하는 등 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하여, 95.1.16 청구인에게 90귀속 양도소득세 275,224,880원 및 동 방위세 55,044,970원을 결정고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 95.3.15 심사청구를 거쳐 95.6.28 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

1) 청구인이 89.6.29 취득한 쟁점1, 2토지 24,764.4㎡를 90.2.29 청구외 OOO등 12인에게 양도한 것으로 보아 1년이내의 단기양도에 해당된다고 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점토지는 토지조성후 매매하기로 약정한 조건부 매매 또는 권리의 범위등이 확정되지 아니한 자산의 매매로 아직까지 토지조성이 완료되지 아니하여 등기이전이 되지 아니하였는바, 양도시기가 도래하지 아니하였음에도 1년이내에 양도한 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

2) 만일 조건부매매등으로 인정되지 않는 경우, 잔금청산일을 양도시기로 본다하더라도 투기거래가 아니어서 양도소득세의 과세원칙인 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하여야 마땅하며,

1년미만 양도로 투기거래로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 결정하는 경우에도 부지조성공사가 진행O으로 쟁점토지의 취득가액이 확정되지 아니하여 취득가액이 불분명한 경우라 할 것이므로 소득세법시행령 제170조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 실지양도가액을 기준으로 환산하여 양도차익을 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견

1) 청구인이 89.6.29 청구외 OOO외 1인에게서 이 건 관련 토지를 200,000,000원에 취득한 사실에 대하여는 청구인 및 처분청 서로 다툼이 없으나

쟁점토지를 90.2.5 청구외 OOO등 12인에게 799,000,000원에 양도하기로 계약하고 잔금은 90.2월말 전액 수령하였음이 매매계약서 및 매수인의 소장에 의해 나타남에도, 다만 매수인들은 쟁점토지의 정지작업이 이루어지지 아니하였으므로 이를 조건부매매등에 의한 거래가 성립되지 않은 것으로 보아 잔금청산일을 양도시기로 볼 수 없다고 하나, 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도시기는 잔금청산일이 원칙으로서 토지의 경우는 소득세법 시행령 제53조 제2항의 목적물의 완성 또는 확정된 날을 양도 또는 취득시기로 적용할 수 없으므로 쟁점토지의 잔금청산일을 양도시기로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

2) 심판청구시 새로운 주장으로 의견제시 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지

1) 관련법령

소득세법 제27조, 같은법시행령 제53조 제1항에서 자산의 양도·취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 한다고 규정하고 있으며, 위 같은조 제2항에서 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도·취득한 경우 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 양도·취득시기로 본다고 규정하고 있다.

2) 사실관계

가) 청구인은 쟁점1토지를 청구외 OOO등 12인에게 매매하기로 계약을 체결하고 90.9.30까지 정지작업을 완료하여 주기로 약정하였으며, 그 매매대금 799,000,000원을 90.2.28까지 전액 수령한 사실과,

나) 91.11.30과 92.3.14 2차에 걸친 추가약정에서 당초 매매계약시 90.9.30까지 정지작업을 완료하여 주기로 한 약정을 불이행하여 쟁점2토지를 추가로 등기이전하여 주고, 잔여공사는 매수인들이 하도록 한 사실이, 청구외 OOO등 12인이 청구인등을 상대로 제기한 소유권이전등기 이행소송의 판결내용(수원지법 92가합11292, 93.4.20 판결, 판결확정일 93.5.9)에 의하여 인정된다.

3) 관령법령과 사실관계를 종합하여 판단한다.

쟁점1토지의 당초계약서에 의하면 정지작업후 분할하여 등기이전하여 주기로 한 당초약정이 있어, 일응 쟁점1,2토지 전부가 잔금지급일 현재 권리의 범위가 확정되지 아니한 부동산으로 볼 수 있는 측면도 없지 않으나, 쟁점1토지의 경우는 잔금수령일 현재 양도면적이 확정되어 있었으므로 잔금청산일인 90.2.28을 양도시기로 보아야 할 것이고, 쟁점2토지의 경우는 91.11.30과 92.3.14의 추가약정에 의하여 손해배상조로 추가로 등기이전하여 주기로 한 것으로 그 약정일이 잔금청산일 이후이고, 그 확정일은 소송에 의한 판결확정일(93.5.9)로 보아야 할 것이므로 이때를 양도시기로 봄이 타당하다고 판단된다.

그렇다면 쟁점2토지의 양도차익에 대한 양도소득세는 그 과세년도가 93년도이므로 이 부분을 전부 포함하여 90과세년도분으로 결정한 처분은 부당하다할 것이어서 쟁점2토지에 대한 양도소득세를 93과세년도분으로 다시 과세하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점1,2토지의 총양도가액은 799,000,000원으로 변동이 없는 바, 총양도가액 799,000,000원을 쟁점1,2토지의 면적으로 안분하여 쟁점1,2토지의 양도가액을 구분하고, 쟁점1,2토지의 취득가액도 총 취득가액 200,000,000원을 관련토지 전체면적 O 쟁점1,2토지의 면적의 비율에 의하여 재계산한 후, 쟁점1토지에 대한 양도차익을 다시 결정하여 90과세년도분 과세처분은 경정함이 합당하다 할 것이다.

나. 투기성이 없는 거래로 기준시가에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는지

1) 관련법령

소득세법 제23조 제2항, 같은법시행령 제170조 제1항 및 제4항을 종합하면, 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 규정되어 있고, 이에 해당되는 경우에도 투기성이 있는 거래가 아니라고 판단되는 경우에는 양도소득세의 과세원칙인 기준시가에 의하여 양도차익을 결정할 수 있는 것으로 해석되고 있다.

2) 사실 및 판단

청구인은 나환자촌의 개발을 위한 목적으로 거래한 것으로 투기거래가 아니라고 주장만 할 뿐 투기성이 없다는 객관적인 입증제시가 없을 뿐만 아니라, 쟁점1,2토지는 공장부지 조성등의 명목으로 다수인에게 사실상 분할 양도하여 상당한 시세차익을 꾀한 것으로 판단되는 바, 청구주장 이유없다 할 것이다.

다. 취득가액이 불분명하여 실지양도가액을 기준으로 환산하여 양도차익을 결정할 수 있는지

1) 관련법령

소득세법시행령 제170조 제1항 단서에서 “제4항 제1호의 경우로서” 실지거래가액으로 과세하는 경우 실지거래가액이 불분명한 다른 하나는 환산방법에 의하여·양도차익을 결정하는 것으로 규정하고 있다.

2) 사실 및 판단

청구인은 부지조성공사비가 추가로 소요되어 필요경비가 확정되지 아니하여 취득가액이 불분명한 경우로 보아야 한다는 주장이나, 당초 결정시 부지조성공사비로 325,108,060원을 인정하여 실지조사 결정하였는바, 추가로 확인된 필요경비가 있으면 이를 입증하여 인정받아야 합당할 것인데도, 무조건 취득가액이 불분명한 경우이므로 취득가액을 환산하여 양도차익을 결정하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다 할 것이다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.