국심2004광4150 (2005.04.06)

부가

기각

매매계약서에 구분기재된 건물의 공급가액을 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

부가가치세법 제13조【과세표준】 / 부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

국심2003서0395 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OO OOO OOOOO 소재 대지 750.51㎡건물1,581.79㎡(지하 1층～지상 5층 건물로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 사업장으로 하여목욕탕업 및 부동산임대업을 영위하는 사업자로, 사업용 자산인 쟁점부동산을 2004.2.23.구OO외 2인에게 10억원에양도하고 부가가치세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 건물양도를 사업용 고정자산의 양도로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 건물공급가액을 460,888,000원으로 산정하고 2004.9.20. 청구인에게 2004년 제1기분 부가가치세 53,006,720원을 결정고지하였다.

다. 청구인이 이에 불복하여 2004.11.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 매수인과 작성한 매매계약서상의 토지의 가액은 기준시가의 약 85%에 해당되고 있어 시가가 반영된 실지거래가액에 해당되고 그 건물가액은 건물이 신축된후 13년이 지난 낡은 시설로 가치가 없어 낮게 평가하여 작성되었는 바, 동 매매계약서에 토지와 건물로 구분 기재된 가액이 위와 같이 실제거래가액으로 확인되고 있음에도 처분청이 동 토지 및 건물의 가액을 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 부당하므로 취소하여야 한다.

(2) 예비적 청구로, 과세관청이 기준시가로 토지와 건물을 안분계산한 건물의 가액 보다 감정평가법인이 건물가액을 평가한 가액이 현실적으로 시가를 반영한 가액이므로 동 가액으로 부가가치세 과세표준을 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 신고한 양도소득세신고서에는 쟁점건물의 가액을 493,543천원으로 기재되어 있어 청구인이 제출한 매매계약서는 사후에 작성된 것으로 보이고, 건물이 낡아 효용가치가 없다고 주장하고 있으나 매수인이 쟁점건물을 임대하고 있는 등 효용가치가 상당하다고 인정되므로 건물의 가액을 기준시가로 안분계산하여 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다.

(2) 소득세법시행령 제176조의 2 제3항에 감정평가에 의한 과세표준을결정할 때 양도일 또는 취득일 전후 3개월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 가액을 적용하도록 규정되어 있는 바, 청구인이 제출한 쟁점건물의 감정평가가액은 양도일로부터 8개월이 경과되어 소급감정평가된 가액이므로 신빙성이 있다고 인정되지 아니하여 이를 받아 들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 매매계약서에 구분기재된 건물의 공급가액을 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산한 건물의 가액에 대하여 부가가치세를 부과한 처분의 당부

② 이 건 과세 처분 후 건물에 대해 감정한 가액을 양도당시 건물가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 공급가액 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가

4. 폐업하는 경우의 재고재화에 대하여는 시가

(2) 부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

(3) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

7. 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(4) 소득세법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여

(가) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 매매계약서에 기재된 주요내용은 아래 표와 같다.

매매계약서에는 총 매매가액이 10억원이나 건물평가액은 근거없이 임의적으로 9천2백만원으로 기재되어 있다.

(나) 쟁점부동산의 5층은 주택으로 사용되었으므로 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2004.4.12. 위 주택을 1세대1주택에 해당된다고 보아 쟁점부동산의총매매가액을 1,053,871천원으로, 이 중 건물가액을 493,543천원, 토지가액을 560,328천원으로 하여양도소득세를 신고하였다.

(다) 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 그 건물이 낡아 그 효용가치가 없으므로 인근 주변의 사업용 건물 등의 시가에 따라 평가하여 매수인인 구OO외 1인과 동 토지와 건물의 가액을 합의하고 매매계약서에 기재하였다고 주장하고 있다.

위와 같이 청구인이 2004.2.23. 쟁점부동산을 양도한 이후에도 양수인들은 쟁점부동산을 사업장으로 하여 목욕탕업과 스포츠센타 등을 운영하고 있어 건물가액이 낮게 평가되었다는 청구인의 주장은 신뢰성이 없어 보인다.

(라) 통상 매매계약서상 거래금액이 실지거래가액이고 토지와 건물의 가액이 구분되어 있으며 그 가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 이를 실지거래가액으로 인정하여야 하는 것(대법원 93누18914, 1995.2.24 같은 뜻임)이나,구분 표시된 토지와 건물가액이 합리적인 방법에 의한 것으로 인정되지 아니할 경우에는 기준시가를 기준으로 안분계산한 건물의 공급가액에 대하여 부가가치세를 부과하는 것이 합당하다 할 것이다(국심 2003서395, 2003.5.13 같은 뜻임).

(마) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 쟁점부동산의 5층이 1세대1주택에 해당된다고 하여 양도소득세를 신고하면서 건물가액을 493,543천원으로 신고하였다가 쟁점부동산 건물의 양도가 사업용 고정자산의 양도에 해당된다고 하여 처분청이 이 건 부가가치세를 부과하자 동 건물가액이 9천2백만원인 매매계약서 제출하면서 건물이 신축된지 13년이 경과하여 건물의 가액은 토지가액에 비해 그 비율이 낮을 수 밖에 없다고 주장하고 있으나, 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 양수인은 쟁점건물 매수후 청구인이 운영했던 목욕탕업과 부동산임대사업 등을 승계받아 영위하고 있는 사실로 보아 매매계약서에구분 표시된 토지와 건물가액이 합리적인 방법에 의하여 안분계산된 것으로 인정되지 아니하므로건물의 가액을 기준시가로 안분계산하여 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여

(가) 청구인은 쟁점부동산을 2004.2.23. 양도하고 (주)동아감정평가법인으로부터 2004.10.11. 가격시점을 기준으로 쟁점부동산의 감정평가가액을 평가받아 제출하였는 바, 동 감정평가표상에 기재된 주요내용을 보면, 청구인이 쟁점부동산에 대하여 평가의뢰한 것으로 2004.10.8.～2004.10.11. 기간 조사기간을 거쳐 2004.10.11. 가격시점으로 하여 토지(750.5㎡)가액을 705백만원으로, 건물(1,483,39㎡)가액을 295백만원으로 감정평가된 사실이 확인된다.

(나) 청구인은 기준시가에 의하여 토지와 건물을 안분계산한 건물의 가액 보다 감정평가법인이 건물가액을 평가한 가액이 현실적으로 시가를 반영한 가액이므로 동 감정평가가액으로 이 건 부가가치세 과세표준을 경정하여야 한다고 주장하고 있다.

(다) 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항에서 사업자가 토지와 건물 을 함께 공급하는 경우 그 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하며, 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되 감정평가가액이 있는 경우 그 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정되어 있고, 소득세법 제99조와 같은법 제114조 제5항 및 소득세법시행령 제176조의 2 제3항을 종합해 보면, 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우, 양도가액 또는 취득가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대한 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 하도록 규정되어 있다.

(라) 위 사실관계와 관련법령을 종합해 보면, 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항과 소득세법 제99조 제1항 및 소득세법시행령 제176조의 2 제3항에 자산 등의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 자산의 양도일을 전후하여 3개월 이내에 건물에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정평가가액을 적용하도록 규정하고 있으나, 이 건의 경우 청구인이 제출한 쟁점부동산의 건물에 대한 감정평가가액은 쟁점부동산을 양도(204.2.23.)한 후 약 8개월이 경과한 시점을 기준으로 건물의 가액을 감정평가(2004.10.11.)한 것으로 확인되고 있으므로 동 감정평가액을 쟁점부동산 건물의 시가로 보아 부가가치세를 경정하여야 한다는 청구인의 주장을 받아 들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

2005 년 4 월 6 일

주심국세심판관 이 병 대

배석국세심판관 김 도 형

곽 태 철

박 정 우