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[사건번호]
조심2010부0607 (2010.04.21)
[세목]
양도
[결정유형]
기각
[결정요지]
토지의 취득가액이 대여금, 교환한 토지의 시가 및 추가공사비로 구성되었다고 주장하나 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니하므로 환산취득가액을 적용한 처분은 정당함
[관련법령]
소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
가. 청구인은 2002.3.8. OOO OOO OOOO OOOOOOOOO 693㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 그 지상에 주거용건물168.52㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점건물과 쟁점토지를 합하여이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가2007.9.4.쟁점부동산을 OOO O OO(OOO, OOO, OOO)에게 양도하고, 2008.6.2. 양도가액을 300,000천원, 취득가액을 381,453천원, 양도차손을 83,644천원으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다가,2009.10.7. 양도가액을 300,000천원, 취득가액을 280,000천원, 양도차익을 20,000천원으로 하여 양도소득세 과세표준 수정신고를 하였다.
나. 처분청은쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액을 적용하여 2009.12.7. 청구인에게2007년 귀속 양도소득세 24,294,460원을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
청구인은 부동산중개사 사무실에 근무하는 후배 OOO의 소개로 쟁점토지의 실지소유자(명의상 소유자는 OOO)이며 쟁점건물의 신축사업자인 OOO을 알게 되었고, 청구인의 처 OOOO OOO이 쟁점토지 잔금 및 토지형질변경 자금의 부족을 호소하자 각각 50,000천원씩 합계 100,000천원 대여하였다.
OOOO OOO에 대한 차입금을 변제하지 못하자 OOO은 쟁점토지와 쟁점건물을 완공하여 청구인에게 소유권이전등기를 해주고, 청구인은 OOO 소유의 시가 150,000천원 상당의 OOO OOO OOOO OOOO 토지 400㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)를 OOO에게 소유권이전등기를 해주기로 합의하였고, 위 합의 후에 OOO이 30,000천원의 추가공사비를 요구하여 이를 지급하고 위 합의대로 각각 소유권이전등기를 경료하였는 바, 쟁점토지의 취득가액은 위 대여금 100,000천원, 쟁점외토지 시가 150,000천원, 추가공사비 30,000천원을 합한 280,000천원이다.
처분청은 쟁점토지가 280,000천원에 취득되었다는 OOO의 사실확인서 및 경위서가 신빙성이 없는 것으로 보았으나, OOO이 100,000천원을 차입한 사실은 OOO의 사실확인서와 일치하고, 쟁점토지와 쟁점외토지의 소유권이전 접수일이 동일한 날짜(2002.3.8.)임을 보더라도 OOO의 사실확인서 및 경위서는 사실임을 알 수 있다.
또한, 처분청은 OOO이 자필서명한 토지 실지거래 확인서에 대하여 협박에 의하여 작성한 것으로 번복하였다는 의견이나, 이는 처분청의 담당공무원으로부터 단기매매에 따른 양도소득세가 과세된다는 말을 듣고 당초 확인서 내용을 번복한 것으로 추정되며,
청구인이 쟁점부동산을 취득한 직후인 2002.10.8. OO은행에서 대출목적으로 쟁점부동산을 평가한 가액 263,930천원이 쟁점부동산의 취득가액 280,000천원과 비슷한 점 등으로 보아 청구주장이 진실임을 알 수 있다.
나. 처분청 의견
청구인은 쟁점토지의 전 소유자 OOO과 체결한 매매계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 쟁점부동산의 취득대금으로 지급하였다고 주장하면서 제시한 차용금증서, 영수증, 쟁점외토지 등은 OOO의 대리인이라고 주장하는 OOO과의 개인적인 채권·채무인지 쟁점부동산의 취득대금인지가 확인되지 않아 신빙성 있는 증빙자료로 볼 수 없다.
또한, 청구인은 쟁점외토지를 OOO이 미등기전매하여 OOO에게 소유권이전등기된 것으로 주장하고 있지만, 청구인의 주장대로 미등기전매라면, OOOO OOO간의 실지 계약서, OOOO OOO간의 허위계약서가 있어야 함에도 이를 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 시가가 150,000천원이라는 증빙서류도 제시하지 못하고 있다.
그리고, 쟁점주택의 신축비용에 대한 도급계약서 및 세금계산서 등 각종 증빙서류를 제시하지 못하고, 청구인이 제시한 2002.10.8. 감정평가서는 「소득세법시행령」 제176조의2 제3항 제2호(양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 2개 이상의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액)에서 규정하고 있는 요건을 충족하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액을 적용하여 경정·고지한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 「소득세법」 제114조 제7항에 의한 환산한 취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나.관련법령
(1) 소득세법
제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
②법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가
제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────────
또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의
규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에
의한 양도당시의 기준시가)
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2002.3.8. 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 쟁점건물을 신축하여 보유하다가 2007.9.4. 쟁점부동산을 OOO 외 3인에게 양도하고, 2008.6.2. 양도가액을 300,000천원, 취득가액을 381,453천원 양도차손을 83,644천원으로 하여 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다가, 2009.10.7. 양도가액을 300,000천원, 취득가액을 280,000천원, 양도차익을 20,000천원으로 하여 양도소득세 과세표준을 수정신고하였으며, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액을 적용하여 이 건 경정·고지하였다.
(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 제시증빙은 아래 <표1>과 같다.
<표1> 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 제시증빙
(OO O OO)
(3) 청구인이 제시한 OOO의 쟁점부동산 취득관련 확인서 및 경위서 내용은 아래 <표2>와 같다.
OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OOOO OOO O OOO OO
(4)청구인이 제시한 쟁점토지의 전 소유자 OOO의 사실확인서에는 ‘쟁점토지를 2001.6.28. OOO이 잔금부족으로 50,000천원을 차용하였고, 2001.10.4. 농지전용비용 50,000천원을 차용하였으나 변제하지 못하여 쟁점토지를2002.2.28. 매매대금 100,000천원에 매도하였다’라고 기재되어 있고,처분청이 제시한 2009.9.8. OOO의 확인서에는 위당초의 사실확인서 내용을 번복하여 쟁점토지의 대금으로 32,000천원을 받은 것으로 기재되어 있다.
(5) 청구인은 쟁점토지의 실지 소유자 및 쟁점건물의 신축사업자가 OOO이라고 주장하고 있으나, 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 않고, OOOO OOO에게 대여하였다는 100,000천원에 대한 객관적인 증빙서류를 제시하지 않고 있다.
(6) 쟁점외토지는 2002.3.8. OOOOO OOO로 소유권이전등기되었고, 청구인은 그 당시 쟁점외토지의 시가가 150,000천원이라고 주장하면서 평가근거는 제시하지 않고 있으며, OOO은 쟁점외토지를 양도한후에 기준시가에 의하여 양도가액을 50,000천원, 취득가액을 49,200천원으로 양도소득세 과세표준을 신고하였음이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다.
(7) 청구인은 OOO에게 쟁점건물의추가공사비로 30,000천원을 지급하였다고 주장하면서, 채무자가OOO으로 되어 있는 10,000천원의 차용증서와 영수인이 OOO(OOO의 처)로 되어 있는 20,000천원의 영수증을 제시하고 있다.
(8) 위 사실관계를 종합하여 보건대, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이대여금100,000천원, 쟁점외토지 시가 150,000천원, 추가공사비 30,000천원을 합한 280,000천원이라고 주장하나,
청구인은 쟁점토지의 실지 취득계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구인이 쟁점부동산의 취득대금으로 지급하였다고 주장하면서 제시한 차용금증서, 영수증, 쟁점외토지 등은 OOO의 대리인이라고 주장하는 OOO과의 개인적인 채권·채무인지 쟁점부동산의 취득대금인지가 확인되지 않아 신빙성 있는 증빙자료로 보기 어려운 점,
또한, 청구인은 쟁점외토지를 OOO이 미등기전매하여 OOO에게 소유권이전등기된 것으로 주장하고 있지만, 청구인의 주장대로 미등기전매라면, OOOO OOO간의 실지 계약서, OOOO OOO간의 허위계약서가 있어야 함에도 이를 제시하지 못하고 있고, 쟁점외토지의 시가가 150,000천원임을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점,
그리고, 청구인은 청구인의 처 OOOO OOO에게 대여하였다는 100,000천원에 대한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점,
더욱이, 청구인이 제시한 2002.10.8. 감정평가서는 쟁점토지의 취득일인 2002.3.8.로부터 7개월이 경과한 후에 감정되었고, 2개 이상의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액이 아니어서 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항 제2호(양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 2개 이상의 감정평가법인이 감정한 감정가액의 평균액)에서 규정하고 있는 요건을 충족하지 못하고 있는 점 등으로 보아 처분청이 쟁점부동산의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액으로 하여 경정·고지한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.