[사건번호]조심2014서0582 (2014.04.28)

[세목]양도[결정유형]경정

[결정요지]청구인이 제출한 취득세 신고서상 기재금액이 실지취득가액이 아니라는 입증자료의 제시가 없는바, 그 가액을 쟁점건물의 실지 취득가액으로 보는 것이 타당하고, 쟁점부동산의 감정평가액 및 양도 당시 쟁점건물의 기준시가 등을 고려할 때, 청구인과 매수법인 간에 작성된 매매계약서상 금액을 쟁점부동산의 실제 양도가액으로 보는 것이 합리적임

[관련법령] 소득세법 제100조

OOO세무서장이 2013.11.6. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 토지 2,941㎡ 및 같은 리 834-2 도로 99㎡의 양도가액을 OOO천만원으로, 위 토지 지상건물 988.5㎡의 양도가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.2.12. OOO 토지 3,305.5㎡를 증여로 취득하여, 2012.9.21. 위 토지에 공장건물 988.5㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 위 토지 중 2,941㎡ 및 같은 리 834-2 도로 99㎡와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하였으며, 2013.1.9. 쟁점부동산을 주식회사 OOO(이하 “매수법인”이라 한다)에 OOO천만원에 양도하였다.

한편, 청구인은 2013.3.29. 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하였는바, 쟁점건물의 양도가액은 쟁점부동산의 전체 양도가액OOO을 「소득세법」 제100조 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 의거하여 양도시의 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산하였고, 쟁점건물의 취득가액은 불분명함을 이유로 위에서 산정한 양도가액을 환산한 취득가액(실지양도가액 ×취득시 기준시가/양도시 기준시가)으로 계산하였다.

나. 처분청은 2013.7.8.부터 2013.7.25.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 쟁점건물의 양도가액은 청구인과 같은 방법으로 전체 양도가액 OOO천만원을 토지 및 건물 기준시가에 의해 안분계산하여 산정하였으나, 쟁점건물의 취득가액은 청구인이 OOO시에 제출한 쟁점건물에 대한 취득세 신고·납부 계산신고서(건축물의 설계계약서, 건축물의 공사감리표준계약서, 세금계산서, 건설공사 표준도급계약서 첨부)에 기재된 OOO원을 실지취득가액으로 보아, 청구인이 신고한 쟁점건물의 환산취득가액을 부인하고, 2013.11.6. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 처분청이 OOO시장으로부터 제출받은 민간건설공사 표준도급계약서, 공사감리표준계약서, 설계계약서 등은 진성계약서가 아니고, 이OOO(쟁점건물의 토지에 대한 관리를 맡았던 현지인)이 임의로 작성하여 청구인의 막도장으로 날인한 허위의 계약서임에도 처분청은 실질과세원칙에도 불구하고 이를 사실로 오인하거나, 추정 또는 사실로 간주함으로써 위법한 처분을 하였으므로, 쟁점건물의 취득가액을 환산한 취득가액( 「소득세법」 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호, 제2항 제2호)으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.

(2) (예비적 청구) 청구인과 매수법인이 직접 작성하고 인감도장으로 날인한 쟁점부동산에 대한 매매계약서는 실제 금융거래가 확인되고 매수법인의 장부상, 건물계정에 OOO천원, 토지계정에 OOO천원으로 기장되어 있으며, 청구인은 쟁점건물에 대한 세금계산서를 공급가액 OOO천원OOO으로 발행하여 부가가치세를 신고하였고, 또한 매수법인이 쟁점부동산에 근저당을 설정하고 매수하면서 은행차입을 위하여 공인기관인 OOO에서 쟁점건물의 가액을 OOO천원으로 평가하였으며, 양도일 현재 국세청 건물기준시가 평가액도 OOO천원으로 나타나, 매매계약서상 쟁점건물의 가액과 유사하므로 쟁점건물의 양도가액을 OOO억원으로 결정함으로써 「소득세법」 제96조 제1항에 의한 양도가액의 실지거래가액 및 「국세기본법」 제14조 제2항에 의한 실질과세원칙에 위배되지 않는다.

또한, 쟁점건물의 취득일 2012.9.21.과 양도일 2013.1.9.의 국세청 건물기준시가가 OOO천원으로 동일한 금액인바, 부동산이 급등할 특별한 사정이 없다면 쟁점건물이 취득일부터 양도일까지 3개월 사이의 취득가액과 양도가액은 비슷한 금액으로 평가됨이 정상적이고 합당할 것이며, 처분청과 같이 양도가액을 OOO 평가 및 당사자간의 계약과, 기장내용을 부인하고 기준시가에 비례해 안분계산한다면 쟁점건물의 가액이 3개월 사이에 100%이상 상승하는 기현상이 발생하게 된다.

나. 처분청 의견

(1) (주위적 청구) 청구인은 2012.9.20. 신축, 2013.1.9. 양도한 쟁점건물을 취득가액 불분명으로 환산취득가액으로 신고하였으나, 청구인이 건물 취득세 신고시 관할 지자체인 OOO시장에게 제출한 서류(신축 건축물의 설계계약서, 건축물의 공사감리 표준계약서, 공사업체가 발행 한 세금계산서, 민간건설공사 표준도급계약서, 공사원가내역서) 조회와 조사기간 동안 청구인이 추가로 제출한 건축, 토목, 설계비용, 개발 부담금 등의 내역을 통해 쟁점건물의 실지취득가액이 확인되며, 청구인이 쟁점건물 신축시 교부받은 건물신축공사비에 대해 부가가치세를 환급받은 사실이 있는 점, 또한 쟁점건물을 신축하여 양도할 때 까지의 기간이 불과 3∼4개월 밖에 되지 않았다는 점으로 비추어 보아 쟁점건물의 실제 취득가액이 불분명하다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 청구인이 양도소득세 부담을 완화하기 위한 목적으로 부당하게 환산취득가액으로 신고한 것으로 판단되고 확인된 실지취득가액으로 경정한 것은 정당하다.

(2) (예비적 청구) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 신고하였고, 조사시에도 토지, 건물 양도가액 불분명으로 안분하여 결정하였으며, 청구인은 쟁점건물의 단기양도(50%)로 인해 양도소득세가 부담이 높아지자, 실제 계약서에 건물과 토지가 분리 기재되어 있는 점 등을 들어 쟁점건물의 양도가액을 OOO원이라고 주장하나,

쟁점건물의 취득가액이 OOO원(건물, 토지 전체 취득가액의 93%)이나 되고, 쟁점건물을 신축할 때 허가, 부대비용, 시간 등이 많이 소모되어 건물을 완공하였을 경우 부동산 가치는 토지와 건물이 같이 증가함에도 건물 양도가액을 취득가액에 가까운 OOO원(건물, 토지 전체 양도가액의 37%)으로 한다는 것은 오로지 계약서에 기재된 금액은 당사자들이 세부담을 줄이기 위한 임의적인 금액이라 판단된다.

또한, 청구인이 제출한 쟁점건물의 감정가액은 청구인이 아니라 매수법인이 은행차입을 위한 평가이고 2개의 감정평가 법인의 평균액이 아니기 때문에 감정가액 적용을 할 수 없으며, 건물분에 대해 세금계산서 발행을 했다고 하여도 계약서상의 금액은 임의로 계산된 금액일 뿐이므로 처분청이 기준시가로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

①(주위적 청구) 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로적용하여야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 쟁점부동산의 양도가액을 매매계약서상 구분기재된 가액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : 별지 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 아래 <표1>과 같이 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액이 비교된다.

OOO

(2) 우선, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

(가) 심리자료에 의하면, 청구인은 OOO 토지를 증여받은 후 현지인 이OOO에게 토지 관리를 맡기면서 친분 및 신뢰관계를 쌓아 왔으며, 쟁점건물을 신축하기까지 소요된 측량, 분할, 도로개설, 옹벽쌓기공사, 배수관공사, 설계비, 건설비등 소요경비를 이OOO의 요청시마다 친구 및 친척 등을 통하여 조달한 금액을 수시로 송금 및 직접 전달하였으나, 자금지급에 대한 영수증이나 장부 등의 기록을 하지 않아 쟁점건물의 신축비용이 얼마의 자금이 실제로 소요되었는지 알지 못하였던 것으로 나타난다.

(나) 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점건물에 대해 환산취득가액을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점건물에 대해 취득세 과세표준신고서(신축 건축물의 설계계약서, 건축물의 공사감리 표준계약서, 공사업체가 발행한 세금계산서, 민간건설공사 표준도급계약서, 공사원가내역서 포함)를 제출하면서 기재한 금액이 실지취득가액이 아니라는 입증자료를 제시하지 못하면서, 단지 처분청이 확인한 가액이 부당하다고 주장만 하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 실제 취득가액을 적용하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

(가) 청구인이 제출한 매수법인의 장부에 의하면, 쟁점건물이 OOO원으로, 쟁점토지가 OOO천만원으로 기재되어 있고, 이는 쟁점부동산의 매매계약서에 구분기재된 금액과 동일한 것으로 나타나며, 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 감정평가 내용은 다음 <표2>와 같다.

OOO

(나) 살피건대, 쟁점부동산에 대한 감정평가서 및 매수법인의 장부에 쟁점건물이 OOO으로, 쟁점토지가 OOO천만원으로 기재되어 있고, 쟁점건물에 대한 세금계산서도 OOO원으로 발행되었으며, 쟁점부동산의 총양도금액이 OOO천만원이라는 것에 대해 처분청과 청구인간 다툼이 없음에 비추어, 쟁점부동산의 매매계약서에 구분기재된 가액이 실지 양도가액이 아니라는 처분청 의견을 받아들이기 어려워 보이는 점, 감정가액 비율로 총양도가액을 안분계산하면, 구분기재된 가액과 유사하게 나타나는 점 등을 감안할 때 청구주장이 타당하다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 매매계약서상 구분기재된 가액으로 적용하지 아니하고, 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지> 관련법령

(1) 소득세법

제96조【양도가액】① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제166조 【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(3) 부가가치세법 시행령

제48조의2【과세표준의 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

(4) 지방세법(2011.12.31. 법률 제11137호로 일부개정된 것)

제10조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다. <개정 2010.12.27>

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

* 기본통칙 10-1【과세표준】 1. 임시사용승인을 받아 사용하는 신축건물에 대한 취득세 과세표준은 임시사용승인일을 기준으로 그 이전에 당해 건물취득을 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 비용을 포함한다.

2. 신축건물의 과세표준에는 분양을 위한 선전광고비(신문, tv, 잡지 등 분양광고비)는 제외하고 건축물의 주체구조부와 일체가 된 것은 과세표준으로 포함한다.

(5) 지방세법 시행령

제18조【취득가격의 범위 등】③ 법 제10조제5항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 의제자백에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서

④ 법 제10조제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제16조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

(6) 국세기본법

제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.