국심2004서2634 (2005.07.12)

부가

기각

매매계약서상 건물과 토지의 가액이 구분표시되어 있으나 건물의 가액이 10원이라는 것은 사회통념상 합당하지 아니하니므로 그 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아야 하는 것임

부가가치세법 제6조【재화의 공급】 / 부가가치세법시행령 제48조의2【과세표준의 안분계산】

심판청구를 기각합니다

1. 처분개요

가. 청구법인은 2002년 2기 과세기간중에 OOOOOO주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 OOO OOO OOO OOO OOOO 대 2,040.3㎡ 및 미완성건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 79억원에 양도하고 쟁점건물의 공급가액 10원으로 하여 2002년 2기분 부가가치세를 신고하였다.

나. 이에 대하여 처분청은 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점건물의 공급가액을 산정하면서 토지는 기준시가(4,305,033,000원)로 하고, 쟁점건물은 장부가액(2,539,704,683원)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액(79억원)을 안분계산하여 2004.4.14. 청구법인에게 2002년 2기분 부가가치세 429,610,190원을 경정고지하였다.

다.청구법인은 이에 불복하여 2004.7.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 청구외법인과 쟁점건물 및 그 부수토지의 매매계약을 체결하면서 쟁점건물이 필요하지 아니한 청구외법인이 철거비용을 부담하는 조건으로 토지가액을 79억원으로 하고 그에 따른 권리·의무관계를 명확하게 하기 위하여 쟁점건물의 가액을 10원으로 하여 계약하였는 바, 쟁점건물의 실지거래가액이 10원임이 분명한 경우에 해당하고, 또한 위 토지가액 79억원이 정당한 가액이라는 사실이 한국감정원의 감정가액 91억원과 비교하여도 명백히 나타나고 있음에도 쟁점건물의 실지거래가액 10원을 부인하고 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다.

(2) 설령, 토지의 가액과 쟁점건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다 하더라도 토지에 대한 감정평가액이 있으므로 그 가액에 의해 안분계산하여야 함에도 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 매매계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있다고 하더라도 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에는 매매계약서상에 표시된 건물가액을 공급가액으로 할 수는 없는 것인 바, 장부가액이 25억원 이상인 쟁점건물을 10원에 양도하였다는 것은 인정할 수 없으므로 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 안분계산하여 과세한 처분은 정당하다.

(2) 국세청 고시(제2001-6호, 2001.3.16.)에 의하면, 사업자가 토지와 미완성건물을 함께 공급하고 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우 토지는 기준시가로 하고, 미완성 건물은 장부가액으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산한다고 되어 있으므로 고시한 내용에 따라 안분계산하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 쟁점건물의 공급가액을 10원으로 볼 수 있는지 여부

(2) 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명하여 건물의 공급가액을 안분계산함에 있어서 토지의 감정평가액만 있는 경우 토지는 감정가액으로 하고 쟁점건물은 장부가액으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제6조【재화의 공급】①재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.

(2) 부가가치세법 시행령 제48조의 2【과세표준의 안분계산】④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 쟁점건물은 2002.10.7. 현재 OOO OOO OOO OOO OOOO 소재 대지 2,040.3㎡ 지상에 신축중인 미완성건물로 장부가액이 2,539,704,000원인 사실에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다.

(나) 청구법인과 청구외법인간에 2002.10.7. 체결한 쟁점건물 및 그 부수토지에 대한 매매계약서를 보면, 총매매대금은 79억원으로 되어 있고, 쟁점건물가액은 총매매대금에 포함된 것으로서 매수자인 청구외법인이 용도를 변경하기 위하여 철거 및 변경할 예정으로 건물에 대한 가치는 10원으로 하고 나머지는 토지가격(7,899,999,990원)으로 하며, 철거 및 변경에 대한 비용은 청구외법인이 부담한다고 되어 있다.

(다) 청구외법인은 미완성건물인 쟁점건물을 철거하지 아니하고 설계를 일부 변경하여 완공하였음이 건축관계변경신고필증 및 건설공사하도급변경계약서와 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다.

(라) 위 사실내용을 종합하여 보면, 비록 매매계약서상에 쟁점건물을 철거할 예정이라 하여 그 가치를 10원으로 평가하여 쟁점건물의 가액과 그 부수토지의 가액이 구분표시되어 있기는 하나, 쟁점건물은 철거되지 않았고, 또한 공사비로 25억원 이상 투입된 쟁점건물을 10원에 양도하였다고 하는 것은 사회통념상 합당하지 않는 점 등에 비추어 쟁점건물의 가액과 토지의 가액이 불분명한 경우에 해당한다 할 것이므로 쟁점건물의 공급가액을 10원으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 처분청은 쟁점건물의 부수토지는 기준시가(4,305,033천원)로 하고, 쟁점건물은 장부가액(2,539,704천원)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액(7,900,000천원)을 안분계산하여 쟁점건물의 공급가액을 산정한 후 이 건 부가가치세를 과세하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다.

(나) 이에 대하여 청구법인은 쟁점토지의 부수토지는 한국감정원의 감정평가가액(9,181,350천원)으로 하고, 쟁점건물은 장부가액으로 하여 그 가액에 비례하여 안분계산하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.

(다) 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제1호에서 토지 및 건물의 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산할 수 있도록 규정하고 있으나, 이 건의 경우 토지에 대한 감정평가가액만 있어 이를 적용할 수 없고, 동 시행령 제48조의 2 제4항 제2호에서는 토지와 건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산할 수 있도록 규정하고 있으나, 이 건의 경우 토지의 기준시가가 있으므로 이 또한 적용할 수는 없다 하겠다.

(라) 또한, 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 제3호에서 “제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.”고 규정하고 있고, 이에 따라 국세청장이 정한 과세표준 안분계산방법(국세청 고시 제2001-6호, 2001.3.16)에 의하면, “사업자가 토지와 미완성건물을 함께 공급하고 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우 토지는 기준시가로 하고, 미완성건물은 장부가액으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산한다.”고 규정하고 있으므로 국세청장이 관련법령의 위임을 받아 정한 위 고시의 내용에따라 쟁점건물의 공급가액을 안분계산한 처분청의 처분은 타당한 반면, 토지의 감정평가가액에 의하여 안분계산하여야 한다는 청구주장은 법리상 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.