조심2009서3650 (2010.06.09)

양도

취소

토지가 매수인들이 채무를 인수하는 조건으로 양도되었으므로 매수인들이 채무를 차감하고 잔금을 청산한 날을 잔금청산일로 보는 것이 타당함

소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

OO세무서장이 2009.2.18. 청구인에게 한2008년 귀속 양도소득세 181,764,110원의 환급 경정청구에 대한 거부처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가.청구인은 1988.8.23. OOO OOO OOO OOOO O OOOOO OO O,OOOO (이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속을 원인으로 취득하였고,OOOO법원의 판결(OOOOOOOOOO, 2007.10.10. 선고)을 받아 2008.5.30. OOO, OOO, OOO에게 각 3분의 1지분씩 소유권이전 등기(등기원인 2004.3.15. 매매)를 경료하였다.

나. 청구인은 쟁점토지의양도시기를 2008.5.30.로 하고, 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 800,000천원, 취득가액을 27,877천원, 납부할 세액을 163,587천원으로 계산하여 2008.7.30. 양도소득세 예정신고를 하였으나, 세액을 납부하지 아니하자 처분청은 청구인이 납부하지 아니한2008년 귀속 양도소득세 181,764,110원을 2008.9.30. 결정·고지하였다.

다. 이후 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 잔금이 청산된 2004.4.30.로 하고, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 2008.11.27. 경정청구(경정·납부할 세액 2,215,340원은 납부)를 하였으나, 처분청은 2009.2.18. 이 건 경정청구를 거부하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.22. 이의신청을 거쳐 2009.9.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지의 양도시기를 소유권 이전등기 접수일인 2008.5.30.로보아 실지거래가액으로 2008년 귀속 양도소득세를 과세하였으나, 부동산매매계약서에서『청구인의 등기부상 압류·가압류 및 근저당권 금액(등기상 131,496천원, 이하 “쟁점채무”라 한다)을 공제후 잔금을 지급한다』라고 특약하였고, 쟁점채무를 매수인들이 인수하여 지급하였는 바, 금융자료에 의하여 쟁점채무를 공제한 나머지 금액 6억7천만원의 잔금이 2004.4.19. 최종 정산된 사실이 확인되므로 쟁점토지의 양도시기를2004.4.19.로 하고, 이에 따라 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산함이타당하므로 청구인의 경정청구에 대한 처분청의 거부처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지의 매수인들이 쟁점채무를 인수하였는지가 확실하지 아니하고, 쟁점채무의 채권자 중 1인인 OOO에게 확인한 결과 2004.8.27. 근저당말소등기 직전에 청구인으로부터 당해 채무액을 직접 상환받은 것으로 진술하고 있으므로 매수인 등이 쟁점채무를 인수한 후 직접 상환한 것으로 보기 어려우며, 청구인은 2005.5.25. OOO OOOO에 쟁점토지의 토지승낙서(사용자 OOO)를 제출한 사실이 확인되고, 2005.7.25. OOO이 OOOO에 대출승인을 받을 당시 쟁점토지의 담보제공에 동의한 사실이 있는 등 2005년도에도 대외적으로 소유권을 행사한 것으로 판단되므로 쟁점토지의 잔금청산일이 불분명한 것으로 보아 소유권 이전등기 접수일인 2008.5.30.을 양도시기로 하여 양도소득세를 과세함이 타당하고, 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 양도시기가 언제인지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제162조【양도 또는 취득의 시기】①법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명의 등에 기재된 등기·등록접수일또는 명의개서일

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건의 사실관계를 본다.

(가) 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인은2003.12.3. 매수인을 OOO, OOO, 입회인을 OOO(매수인 OOO의 남편)로 하고, 매매대금을 8억원(계약금 7천만원은 계약시 지급, 중도금 1억3천만원은 당일지급, 4억원은 2004.1.31. 지급, 잔금 2억원은 2004.4.30. 지급)으로 하며, 특약사항으로 쟁점토지에 압류, 가압류, 근저당(6건)과 묘지(산소) 일체를 이의없이 잔금지급기일전에 해지와 이장처리한 후 잔금을 지급하는 것으로 계약(이하 “1차 계약”이라 한다)을 체결하였다.

(나) 청구인은 이로부터 약 3개월 12일 후인 2004.3.15.에 매수인을 OOO, OOO, OOO으로 하고, 매매대금을 8억원(계약금 7천만원은 계약시 지급, 중도금 없이 잔금 7억3천만원은 2004.4.30. 지급)으로 하며, 특약사항으로 쟁점채무를 공제 후 잔금을 지급하는 것으로 계약(이하 “2차 계약”이라 한다)을 체결하였다.

(다) 쟁점토지의 등기부와 처분청의 심리자료에서 나타나는 쟁점채무의 내역은 아래와 같다.

(라) 이 건 청구서와 처분청의 이의신청 결정내용에 의하면, 청구인은 당초 2003.12.3. 매매대금 8억원, 쟁점채무는 매도인이 청구인이 상환하는 1차 계약을 체결하고, 2억원의 계약금을 수령하였으나, 특약사항을 이행하지 못하면서, 청구인과 매수인 등은 2004.3.15. 쟁점채무(1억3천만원)를 매수인이 인수하고, 나머지 금액 6억7천만원을 매매대금으로 지급하는 내용의 갱신계약(2차 계약)을 하였으며, 이에 따라 매매대금 6억7천만원이 2004.4.19.에 청산되었으므로 이 날을 양도시기로 보아야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 2차 계약서는 신빙성이 없는 것으로 보고, 쟁점채무 중 OOO의 채무는 2004.8.27. 말소등기가 되었으며, OOO이 동 채무를 청구인이 변제한 것으로 진술하고 있어 매수인들이 쟁점채무를 인수하였는지가 불명확하고, 잔금청산일이 불분명한 것으로 보아 양도시기를 소유권이전 등기일인 2008.5.30.로 판단하였음이 나타난다.

(마) 처분청의 심리자료에서 청구인이 쟁점토지의매매대금을 수령한 사실이청구인의 은행 계좌(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOOO)와 청구인의 딸인 OOO의 은행 계좌(OOOO OOOOOOOOOOOOOOOOO O OOOOOOOOOOOOO)에 아래와 같이 나타난다.

(바)쟁점토지의 매수인 OOO, OOO, OOO, OOOOOOO, OOO은 당초 매수인 OOO(2006.1.25. 사망)의 자(子)로서 상속인임〕은 청구인이 쟁점토지의 소유권 이전등기를 이행하지 아니하자,2007.2.13. OOOO법원 OOOO에 소를 제기하여 2007.10.10. 승소 판결(OOOOOOOOOO, 청구인 무변론)을 받아 2008.5.30. 소유권 이전등기를 하였는바, 판결문의 이유는 OOOO와 원고 OOO, OOO은 2004.3.15. 피고(청구인)로부터 쟁점토지를 8억원에 매수하기로 하는 내용의 계약을 체결하였으며, OOO는 2006.1.25. 사망하여 아들들인 원고 OOO과 OOO이 공동상속하였고, 이후 원고 OOO은 2007.2.10. OOO과의 상속재산 협의분할에 따라 쟁점토지의 단독 상속인이 되었으므로 피고는 공동매수인인 원고 OOO, OOO 및 OOO의 상속인인 OOO에게 쟁점토지의 각 1/3 지분에 관하여 2004.3.15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있음”으로 되어 있다.

(사)처분청에서 매수인들에게 거래사실을 조회하여 회신한 내용에 의하면, 매수인 OOO, OOO, OOO은 모두 쟁점토지의 취득가액을 쟁점채무를 포함하여 8억원으로 회신하고 있다.

(아) 위 소유권 이전 소송의 대리인 변호사(사무장 OOO)는 매수인들이 쟁점채무를 직접 상환한 것으로 진술한 사실이 처분청의 심리자료에 나타나고,채권자 중 1인인 OOO은 확인서(2009.11.13. 인감증명서 첨부)에서 청구인과 매수인 OOO의 남편 OOO(1차 계약시 입회인)이 함께 찾아와 채무액을 받고 근저당권 말소에 필요한 서류를 건내 주었다고 진술하고 있으며,당시 근저당권 말소 업무를 대행하였던 법무사 OOO은 매수인 OOO로부터의뢰받아 근저당권 등기말소 신청을 하였다고 확인(2009.11.12.)하고 있다.

(자) OOO OO시장은 쟁점토지의 거래와 관련하여2004.3.2. 토지거래계약 허가를 하였음(OOO OOOOOOOOOO, 2009.1.22)이 나타나고, 쟁점토지의 재산세 과세내역서에서 2004년～2007년도 재산세는 청구인에게, 2008년도 재산세는 매수인에게 과세되었음이 나타난다.

(차) 한편, 쟁점토지의 등기부에는 2004.11.24. 가등기권자를 OOO, OOO, OOO으로 하여 매매예약에 의한 소유권이전 청구권 가등기가 설정되었다가 2005.7.26. 말소되었고,2005.7.27. OOOOOOOO에서 채무자를 OOO로 하고, 채무액을 10억4천만원으로 하여 근저당권을 설정하였다가 2009.10.16. 말소된 사실이 나타난다.

(카) 쟁점토지 매수인의 등기지연 사유에 대하여 소유권이전 소송의 대리인 변호사(사무장 OOO)는 청구인이 2004년 이후 인감증명 등 소유권이전에 필요한 서류를 몇 차례 구비하여 건네주었으나, 소유권 이전이 이루어지지 아니하자 차후에는 매수인들의 소유권이전 요구에 불응하였기 때문에 매수인들이 2007.2.13. 소를 제기하였다고 진술한 사실이 처분청의 심리자료에 나타나고, 매수인 OOO(OOO의 아들), OOO, OOO(OOO의 남편)은 확인서에서 쟁점토지의 매입과 지상의 건물신축 전반을 OOO가 주도하였으며, 사실상 일부지분을 투자한 OOO이 OO시 거주자로서 쟁점토지위에 OOO 명의로 2005년 5월경 건축허가를 받았고, 건축비에 충당하기 위하여 OO에서 담보대출을 받을 때, 건축주 명의로 대출하여야 한다고 하여 OOO 명의로 대출을 받았으며, 소유권이전이 늦어진 사유는 2004년 4월 쟁점토지를 매입한 후 OOO의 투자지분을 정리(변경)하고 합의하는데 시간이 소요되었고, 2005년부터는 쟁점토지 위에 OOO 명의로 건축허가를 받기 위해 노력하였으며, 같은 해 5월경 건축허가를 받아 건축공사를 진행하던 중 토지에 대한 소유권이전 및 공장 건축주 명의변경을 시도하였으나, OOO이 자신의 명의로 건축허가를 받았음을 기화로 토지전체를 자신에게 매각할 것을 요구하면서 건축주명의 변경을 하지 못하였고, 2006년 1월경 쟁점토지의 매입과 지상의 건물신축을 주도하였던 OOO가 사망한 후 OOO의 지분에 대한 상속관계(2007.2.10. OOO에게 협의분할 상속)로 진행이 지연되었다고 진술하면서 이와 관련하여 매수인간의 건축주 명의변경 건으로 분쟁한 내용이 기재되어 있는 소장(OOOOOOOOOOOOOO, 건축허가명의변경절차이행 청구, 2008.7.28.접수), 건축허가명의변경금지 가처분결정(OOOO OOOOOOOOO, 2008.7.1. 결정), 합의서, 소취하서(2008.10.22.) 등을 제출하고 있다.

(2)부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이고, 대금청산일이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것이며, 부동산에 근저당 등이 설정되어 있던 매도인의 채무를 매수인이 인수하여 잔금에서 공제하고 잔금을 청산하기로 한 경우에는 계약조건에 따라 매수인이 인수한 채무액을 차감한 잔금을 청산한 날이 잔금청산일이 된다 할 것(OOO OOOOOOOOO, 2008.4.24.선고 등 다수)이다.

(3)청구인은 2005.5.25. OOO OO시청에 쟁점토지의 토지승낙서를 제출한 사실이 확인되고, 2005.7.25. OOOO에 대출승인을 받을 당시 쟁점토지의 담보제공에 동의한 사실이 있으며, 2004년도 ～ 2006년도 재산세가 청구인 명의로 과세되었으나, 잔금이 청산되었더라도 청구인이 등기상 소유자이므로 쟁점토지의 사용승낙과 담보대출에 동의한 것으로 볼 수 있고, 재산의 소유권 변동이 있더라도 과세기준일(6.1.)까지 등기가 이행되지 않으면 별도의 신고를 하지 않는 한 등기상 소유자에게 재산세가 과세되므로, 이러한 사실을 두고 쟁점토지의 잔금 청산일이 불분명한 근거로 삼기는 어렵다 할 것이다.

(4)위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 쟁점토지의 잔금청산일에 대하여 살펴보면,매수인 OOO 등 4인이 2007.2.13. OOOOOO OOOO에 쟁점토지의 소유권 이전등기 청구의 소를 제기하여 승소함에 따라 2004.3.15. 매매를 원인으로 소유권 이전등기를 하였는바, 판결문에서 2차 계약과 같이OOO, OOO, OOO이 2004.3.15. 청구인으로부터 쟁점토지를 매수하였음을 명시하고 있어, 2차 계약서는 신빙성이 있는 것으로 여겨지는 점,1차 계약과 2차 계약의 매매대금이 동일하며, 매수인도 OOO을 제외한 2인(OOO, OOO)이 일치하므로 청구인과 매수인들이 쟁점토지를 당초 2003.12.3. 매매하는 계약(1차 계약)을 하였으나, 청구인이 등기상 채무에 대한 변제 등 특약사항의 이행이 여의치 않게 되자 2004.3.15. 매수인들이 쟁점채무를 인수하는 것으로 갱신계약(2차 계약)을 한 것으로 보이는 점, 위의 매수인들의 소송에서 청구인은 무변론하였으며, 판결에 따른 쟁점토지의 소유권 이전시 청구인이 추가로 대금을 수령한 것으로 나타나지 아니하는 점, 청구인과 매수인들은 2차 계약에서 쟁점채무를 공제하고 대금을 지급하는 것으로 특약하였고, 금융증빙 등에 의하여 청구인이 최종적으로 대금을 수령한 날이 2004.4.19.로 나타나는 점, 쟁점채무를 청구인이 아닌 매수인들이 인수하여 변제하였음을 소송대리 변호사의 사무장,근저당권 말소 업무를 대행하였던 법무사,청구인 및 매수인들이 일관되게 진술하고 있고, 채권자 중 1인인 OOO도 매수인 OOO의 남편 OOO이 청구인과 함께 찾아와 채무를 변제하였다고 진술하고 있으며, 청구인은 매매대금 8억원 중 쟁점채무를 차감한 6억7천만원을 수령한 것으로 은행계좌 등에서 확인되므로 매수인들이 쟁점채무를 인수한 것으로 보이는 점, 잔금을 청산한 후에도 OOO의 투자지분 정리, 건축허가 명의변경, 매수인 OOO의 상속문제 등 매수인들의 사정에 의하여 소유권이전 등기가 지연된 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지는 매수인들이 쟁점채무를 인수하는 조건으로 양도되었으며, 매수인들이 쟁점채무를 차감하고 잔금을 청산한 날인 2004.4.19.을 잔금청산일로 봄이 상당하다 할 것이므로, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.