조심2011중2655 (2011.11.25)

양도

경정

청구인이 취득 직후(3개월) 설정한 근저당권의 채권최고액이 150,000천원이고, 쟁점토지와 함께 분할된 토지의 04.6.10.자 거래대금이 284,120원/㎡(☞쟁점토지는 43,470원/㎡)인 점, 청구인과 前 소유자간의 녹취록에는 양도세 신고는 거래를 담당한 부동산업자 임OOO이 한 것이어서 정확히 알 수 없다고 되어있는 반면, 前 소유자 김OOO은 현재 사망하여 실지 취득가액을 추가로 확인하기 어려운 점 등을 종합하면, 이 건은 실지 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로, 환산가액을 취득가액으로 봄이 타당함

소득세법 제97조

조심2010서1342

OOO세무서장이 2011.2.14. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세OO,OOO,OOOO의 부과처분은 청구인이 2005.2.2. 취득한 경기도 OOO OOO OOO OOO-OO 임야 1,955㎡의 취득가액을 「소득세법」제97조제1항 제1호 나목에서 규정하고 있는 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.2.2. 경기도OOO 임야 1,955㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2009.12.3. 양도한 후에, 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액OOO)하여 2010.2.28. 양도소득세를 예정신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 이전 소유자인 김OOO이 양도소득세를 신고한 금액인OOO으로 하여 2011.2.14. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.4.20. 이의신청을 거쳐서 2011.7.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

전 소유자 김OOO이 신고한 매매계약서상 매매대금 OOO은 취득세·등록세를 납부하기 위한 금액이고, 기획부동산업자인 임OOO이 전 소유자에게 위임받아 토지를 분할하여 양도한 매매사례가액(388-25 : 1㎡당OOO 등, 388-25가 쟁점토지 등으로 분할됨)에 비추어 보아도 터무니없이 낮은 가액이며, 청구인이 쟁점토지를 취득하기 위하여 중개업자에게OOO을, 근저당권자에게OOO을 각각 지불하였으므로, 아무리 적게 잡아도OOO은 쟁점토지의 취득가액으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

전 소유자인 김OOO이 제출한 양도소득세 신고서가 사실과 다르게 작성되었다는 주장을 뒷받침할 만한 증빙은 제시되어 있지 아니하고, 청구인이 제시하는 녹취록 등의 증빙자료만 가지고 쟁점토지의 취득가액이OOO임이 확인된다고 보기는 어려우므로 전 소유자가 신고한 양도가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점토지의 취득가액을 전 소유자가 양도소득세를 신고한 양도가액인 OOO으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정된 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 「부동산등기법」 제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 개정된 것)

제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────

또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의

규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에

의한 양도당시의 기준시가)

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본에 의하면, 김OOO이 1981.7.3. 소유권보존의 원인으로 쟁점토지를 취득하여 2005.2.2. 이를 청구인에게 양도하였고, 청구인이 2009.12.3. 김OOO에게OOO에 양도한 사실이 나타나며, 정OOO이2005. 5.3. 채무자를 청구인으로 하고 채권최고액을 OOO으로 하여 근저당권을 설정하였다가 2009.9.17. 이를 해지하였다.

또한, 당초에는 경기도OOO임야 17,475㎡에서 2004.4.6. 같은 리 388-16 임야 6,166㎡ 및 같은 리 388-17 임야 1,000㎡ 등이 분할 이기되었고, 위 같은 리 388-17 임야 1,000㎡에서 2004.6.14. 같은 리 388-26 임야 30㎡, 2006.1.17. 같은 리 388-37 전

104㎡가 각각 분할 이기되었으며, 위 같은 리 388-16 임야 6,166㎡에서 2004.6.14. 같은 리 388-25 임야 5,713㎡가 분할 이기되었고, 같은 리 388-25 임야 5,713㎡에서는 2004.8.19. 같은 리 388-29 임야 325㎡, 2004.8.25. 같은 리 388-30 임야 1,955㎡(쟁점토지), 2008.9.12. 같은 리 388-45 임야 1,694㎡ 및 388-46 임야 762㎡가 각각 분할 이기되었다.

(2) 이전 소유자인 김OOO이 양도소득세를 신고하면서 첨부한 매매계약서에는 쟁점토지의 매매대금이 OOO인 것으로 나타나고, 동 계약서는 청구인이 인천지방법원 부천지원 김포등기소에 소유권이전등기를 신청할 때 접수(2005.2.2.)시킨 계약서와 동일하며, 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가는OOO인 것으로 나타나고, 이후 개별공시지가는 1㎡당 2006년OOO 수준인 것으로 나타나며, 김OOO은 심리일 현재 사망한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 2003.12.26. 경기도OOO를 양도하고 수령한 OOO을 은행에서 인출하여 중개사사무실에서 근무하는 이OOO(쟁점토지를 매입할 당시 임재경과 함께 김OOO의 토지를 분할하여 분양하고 있었음)에게 다른 부동산을 구입하여 달라고 OOO을 맡겼고, 이OOO는 쟁점토지를 OOO에 매입하였으므로 50%는 자기의 지분이라고 주장하였으며, 자금이 부족하여 정OOO에게OOO을 차입하자, 쟁점토지상에 근저당권을 설정할 것을 요구한 사실이 있고, 청구인은 쟁점토지를 김OOO에게 양도하고 중도금으로 지급받은 OOO으로 채무를 상환한 뒤에 해지비용을 부담하여 2009.9.16. 근저당권을 말소하였다고 주장하면서 이를 입증하기 위하여 아래와 같은 증빙자료를 제시하고 있다.

(가) 경기도OOO이 2011.6.16. 작성한 청구인과 김OOO 사이의 전화통화 녹취록(녹음일시는 2011.2.14.)에는 청구인이 쟁점토지를 취득하는 데 OOO이상이 소요되었고, 김OOO은 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 신고한 것은 양도소득세를 부담하는 대신 토지의 일부를 넘겨받기로 한 임OOO이 한 것이어서 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 모른다는 내용이 기록되어 있다.

(나) 채권자 정OOO과 채무자 청구인이 작성한 약정서(2005.4.29.) 및 근저당권 설정계약서(2005.5.2.)에 OOO으로 귄리자가 설정할 수 있는 토지는 100평으로 한정하고, 매도시에 부과되는 각종 세금은 지분권자 각자가 부담하기로 한다는 내용이 기재되어 있다.

(다) 임OOO이 김OOO의 토지를 위임받아 분할양도한 매매계약서상에는 매도인인 장OOO이 경기도OOO 임야 1,000㎡를 매수인 김OOO에게 매매대금 OOO에 양도하기로 하며 2005.1.13. 체결한 계약서, 매도인인 김OOO의 대리인인 임OOO이 경기도OOO 임야 979.5평을 매수인 양OOO에게 매매대금 OOO에 양도하기로 약정하며 2004.6.10. 체결한 계약서, 양OOO의 거래사실 확인서 및 영수증을 제시하고 있다.

(4) 청구인의 대리인이 「국세기본법」제58조 및 같은 법 시행령 제47조의 규정에 의한 의견진술(2011.10.5.)을 통하여, 처분청이 계산한 환산가액이 OOO인 점, 거래상대방이 신고한 양도가액이 검인계약서상의 금액인 점, 분할된 다른 토지의 매매가액보다 터무니없이 낮은 점 등으로 보아 쟁점토지의 취득가액은OOO이 아닌 것만은 확실하며OOO이라 주장), 심판청구시에는 환산가액에 대하여 주장하지 아니하였지만, 예비적 청구로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하였다(환산가액은 이의신청시에도 주장함).

(5) 살피건대, 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 및 제3항에서 실지거래가액을 적용하여서 양도소득세를 경정할 때에 취득가액이 불분명한 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 당해 토지의 양도당시 실지거래가액을 양도당시 및 취득당시의 기준시가 비율로 환산한 취득가액, 당해 토지의 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있고, 부동산거래에 따른 등기시에는 실지거래가액을 기재하도록 하는「부동산등기법」의 개정내용이 시행된 2006.6.1. 이전에는 취득세ㆍ등록세 등을 적게 납부하려는 목적으로 실제 매매계약서 외에 별도로 매매대금을 낮추어 사실과 다른 매매계약서를 작성하는 관행이 있었으며, 처분청이 제시한 매매계약서가 청구인이 인천지방법원 부천지원 김포등기소에서 소유권이전등기를 신청할 당시에 접수(2005.2.2.)한 계약서와 같은 것으로 나타나 거래상대방도 양도소득세를 신고할 때 같은 계약서를 제출한 것으로 보이고, 청구인이 쟁점토지의 취득일(2005.2.2.)부터 3개월이 지난 2005.5.3. 설정한 근저당권의 채권최고액이OOO이며(채권자 정창남과 채무자인 청구인이 작성한 약정서상에는 OOO으로 권리자가 설정할 수 있는 토지를 100평으로 한정함), 쟁점토지를 분할하기 전의 토지인 경기도 OOO OOO OOO OOO-OO 임야 979.5평의 2004.6.10. 매매대금이 920,000,000원(1㎡당 284,120원)인 점 및 같은 리 388-26 임야 1,000㎡의 매매대금이OOO인 점에 비추어 쟁점토지의 취득가액인OOO보다 상당히 높은 수준으로 나타나는 점, 청구인과 김OOO 간의 전화통화 녹취록에 김OOO이 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 신고한 것은 양도소득세를 부담하는 대신 토지의 일부를 넘겨받기로 한 임재경이 한 것이어서 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 모른다는 내용이 기록되어 있으며, 거래상대방인 김OOO이 심리일 현재 사망하여 추가적으로 확인하기가 불가능한 점 등을 고려하면, 거래상대방이 양도소득세를 신고한 가액인 OOO을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정하기는 어려워 보이고, 위의 가액들을 매매사례가액으로 채택하기도 곤란하며, 그렇다고 객관적인 증빙서류 없이 청구인이 주장하는 가액인 OOO을 취득가액으로 받아들일 수도 없다 하겠다. 그렇다면 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항에서 규정하고 있는 환산가액을 취득가액으로 하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2010서1342, 2010.11.25. 외 다수 참조).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.