2016가합9058 집단환지신청무효확인 등

A

B지구도시개발사업조합

2016.11.10.

2016.11.24.

1. 원고의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

주위적 청구취지

C종중이 평택시 D 대 l,150㎡에 관하여 2010. 9. 30. 피고에게한 집단환지신청은 무 효임을 확인한다(소장 기재는 2010. 6.경~ 7.경이나 을 제6호증의 기재에 의하면 신청일이 2010. 9. 30.이므로 직권으로 정정한다).

예비적 청구취지

C종중이 평택시 D 대 l,150㎡에 관하여 2010. 9. 30. 피고에게한 집단환지신청은 이 사건 소장 부본 송달로써 철회되었음을 확인한다.

1. 기초사실

가. 이 사건 도시개발사업 추진과정

1) 경기도지사는 2008. 9. 25. 경기도 고시 E로 다음과 같은 내용으로 B지구 도시개발사업(이하 '이 사건 도시개발사업'이라한다)에 관하여 도시개발구역으로 지정 및 개발계획을 수립하고 이를 고시하였다.

2) 피고는 2009. 3. 23. 평택시 F 일원 562,249㎡에 관하여 환지방식의도시개발사업을 하기 위하여 평택시장으로부터 인가를 받아 설립되었다.

3) 평택시장은 2009. 9. 25. 평택시 고시 H로 이 사건 사업에 관하여 도시개발구역지정 및 개발계획을변경하고 이를 고시하였다.

4) 경기도지사는 2010. 1. 29. 경기도 고시 I로 이 사건 도시개발사업에 관하여 실시계획을 인가하고지형도면을 고시하였다가, 2010. 3. 10. 경기도 고시 J로위 고시사항을 일부 정정하였다.

5) 평택시장은 2012. 7. 2. 평택시 고시 K로 이 사건 도시개발사업에 관하여 개발계획을 변경하고이를 고시하였고, 2012. 7. 11. 평택시 고시 L로위 개발계획 변경에 따른 실시계획 변경을 인가하고 이를 고시하였다.

나. C종중의 집단환지 신청 등

C종중(이하 '이 사건 종중'이라 한다) 대표자이던 M은 2010. 9. 30. 피고에게 평택시 D 대 l,150㎡(이하 '이 사건 토지라'한다)가 포함된21필지에 관하여 집단환지 신청을하였다(이하'이 사건 집단환지신청'이라 한다).

원고는 2013. 5. 16. 이 사건 종중으로부터 이 사건 토지를 매수하여 소유권이전등기 를마쳤다.

다. 피고 2015. 10. 22.자 총회 개최

피고는 2015. 10. 22. 조합원 총회를 개최하여 이 사건 도시개발사업의 개발계획을 다음과같이 변경하는 내용으로 '개발계획 중대한 변경에 관한 건'에 관하여 상정하고토지면적 2/3 이상에 해당하는 조합원과 조합원 총수 1/2 이상의 동의로 이를 의결하였다(이하 '이 사건 총회결의'라고 한다)

라. 피고의 체비지 매매예약 등

피고와 주식회사 동인개발(이하 '동인개발'이라 한다)은 2016. 1. 22. O지역주택조합 과 사이에 이 사건 도시개발사업구역 공공용지 P 중 체비지 64,625.08㎡를 매매대금1,021억 442만7,000원에 매도하기로 하는 내용으로 매매예약을 체결하였다.

피고와 동인개발은 2016. 5. 3. 주식회사 다인디앤씨(이하'다인디앤씨'라고 한다)와 사이에 이 사건 도시개발사업구역 공공용지 Q 중 체비지 11,570.0㎡를 172억 9,700만원에 매도하기로 하는 내용으로 매매예약을 체결하였다(이하위 매매예약과 통틀어 '이사건 매매예약'이라 한다).

마. 관계법령 등

이 사건과 관련 있는 관계법령, 피고 정관 내용은 별지 관계법령 등 기재와 같다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제14호증, 갑 제18호증의 1 내지 5, 갑제19호증의 1 내지 5,을 제1, 2호증, 을 제3호증의 1, 2, 을 제4 내지 7, 11, 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고 주장 요지

다음과 같은 이유로 이 사건 집단환지신청에는 하자 또는 철회사유가 존재하므로, 원고는 이 사건종중의 권리의무를 승계한 사람으로서 ① 주위적으로 이 사건 집단환지신청 무효확인을, ② 예비적으로 이 사건 집단환지신청 철회의 의사표시가 담긴 이사건소장 내지 2016. 10. 25.자 청구원인 변경신청서의 송달로써 이 사건 집단환지신청을 철회하고, 그 철회 확인을 구한다.

1) 피고가 이미 집단환지 대상지를 매도하여 집단환지가 불가능해짐

다음과 같은 이유로 피고가 원고에게 집단환지를 하여 주는 것이 불가능해졌으므로, 이 사건 집단환지신청은무효이다.

가) 일반적으로 도시 개 발사업조합은 토지 소유자들로부터 집 단환지신청을 받는 경 우 "공동주택사업 시행자에게 매각 또는 공동시행을 동의하는 조건으로 집단환지를 신청한다"는 취지로 신청 및 동의조건을 부가한다. 그런데 피고는 이사건 집단환지신청을받으면서 위와 같은 조건을 부가하지 않았으므로, 피고는 집단환지신청자들에게 오로지 공동주택용지로 집단환지해주어야 할 의무를 부담하고 있다.

그런데 피고는 이 사건 매매예약과 같이 이 사건 개발사업구역 중 공동주택용지를 매도하였고 매수인들이 아파트 건축사업을 이미 진행하고 있으므로, 원고에게 공동주택용지로 집단환지를 하여 주는 것은 불가능하게되었다. 따라서 집단환지가 불가능하므로, 이 사건 집단환지신청은 무효이다.

나) 체비지는 환지계획 작성•인가 절차를 거쳐 확정되므로, 체비지 매각 또한 환지계 획 인가 또는환지예정지 이후에야 가능하다고 할 것인데, 피고는 이미 체비지를 매각하여도시개발법령을 위반하였다. 따라서 이 사건 집단환지신청은 무효이다.

다) 피고는 체비지 뿐만 아니라 집단환지로 지정되어야 할 공동주택용지도 다인디앤 씨에게 매도하여 집단환지가 불가능하게 되었으므로, 이 사건 집단환지신청은 무효이다.

2) 이 사건 도시개발사업 개발계획에 중대한 변경이 발생함

가) 이 사건 총회결의로 인하여 이 사건 도시개발사업 개발계획에는 중대한 변경이 발생하였으므로, 종전개발계획은 무효이고 이에 터 잡은 이 사건 집단환지신청 또한효력이 소멸하였다.

따라서 피고는 도시개발지침에 따라 환지계획 작성 전 60일 이내의 기간을 정하여 다시 집단환지신청을받아야 한다.

나) 설령 그렇지 않다고 하더라도 원고는 위와 같은 사정변경을 이유로 이 사건 집 단환지신청을 철회할 수 있다.

3) 피고는 원고에게 금전청산을 예정하고 있음

이 사건 집단환지신청은 피고가 집단환지를 지정하여 줄 것이라는 전제에서 이루어 진 것이다. 그런데피고는 이 사건 토지에 관하여 환지예정지를 블록이나 로트가 아닌'R에 합병'이라고 기재하여금전청산을 전제로 환지할당계산서(갑 제6호증의 1 내지 3)를 작성하였고, 앞에서살펴본 바와 같이 집단환지가 불가능하게 되었으므로, 피고는원고에게집단환지지정이 아닌 금전청산을 예정하였다고 보아야 한다.

따라서 이 사건 집단환지신청은 착오에 의하여 이루어진 것이므로, 원고는 이 사건 집단환지신청을철회할 수 있다.

3. 판단

가. 본안 전 항변에 대한 판단

피고는 도시개발사업에서 토지소유자의 집단환지신청은 향후 환지받을 토지를 공동 주택용지로 받고자 희망하는 의사를 표시하는 것일 뿐이므로 그자체로 토지의 권리관계에 아무런 영향을 미치지 않고 토지소유자의 집단환지신청만으로 해당 토지의환지토지가 곧바로 결정되는 것도 아니므로 이 사건 집단환지신청으로 인하여 원고의 법적지위가 불안•위험하다고 볼 수 없고, 집단환지신청의 무효또는 철회의 확인판결이 원고가 주장하는 법적 지위의 불안•위험을 제거하는 데 가장 유효•적절한수단이라고 볼수 없으므로 확인의 이익이 존재하지 않는다고 항변한다.

살피건대, 아래에서 보는 바와 같이 도시개발사업에서 토지소유자의 집단환지신청만 으로는 집단환지대상자로확정되는 것은 아니나, 집단환지신청은 도시개발법령상 개별

환지 원칙의 예외로서 집단환지를 하기 위한 요건으로 신청을 받는 것으로 집단한지신 청이 무효가 되거나 철회되는 경우에는 개별환지대상자가 되는것이므로, 환지계획이작성되거나 환지예정지가 지정되지않았다고 하더라도 원고의 법적 지위의 불안•위험을 제거하기 위해 집단환지신청의 무효 내지철회 확인을 구할 이익이 있다. 따라서피고의 위항변은 이유 없다.

나. 피고가 이미 집단환지 대상지를 매도하여 집단환지가 불가능해져 이 사건 집단 환지신청이 무효인지여부

1)집단환지가 불가능해졌는지 여부

살피 건대 , 아래 에서 살펴 보는 바와 같이 원고가 주장하는 사유로는 집 단환지가 불가 능하게되었다고 보기 어렵다.

가) 집단환지 대상지가 모두 매각되었는지 여부

도시개발법 제34조 제1항은 "시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약 • 정관• 시행규정 또는 실시계획으로 정하는목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다"고규정하고 있고, 같은 법 제34조 제2항은 "특별자치도지사•시장• 군수 또는 구청장은 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로정하게할 수 있다"고 규정하고 있다.

위와 같은 도시개발법 규정을 종합하여 보면, 도시개발사업 시행자인 피고는 단독주 택용지 등 뿐만아니라 공동주택용지를 체비지(이른바 '집단체비지')로 지정할 수 있으므로, 이 사건 도시개발사업구역 내 공동주택용지에는 원고들과 같은 집단환지신청을

한 사람들에게 집단환지하여 줄 용지와 집단체비지가 혼용되어 있고, 공동주택용지 전 부가 집단환지대상지라고 해석할 수는 없다.

그런데 피고가 이 사건 매매예약을 통하여 집단체비지를 매도하기로 예약한 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 집단체비지매매예약이 이루어졌다는 사정만으로 집단환지대상지가 모두 매도되었다고 볼 수 없다[이 사건도시개발사업구역 내 공동주택용지는232,663㎡ 또는 220,163㎡ 임에 반해 피고가 매매예약을 체결한 공동주택용지는76,195.08㎡(= O지역주택조합 64,625.08㎡ + 다인디앤씨 11,570.0㎡)에불과하여 나머지는 모두 집단환지 대상지인 것으로 보인다].

나) 이 사건 매매예약이 무효인지 여부

(1) 피고가 환지방식으로 사업을 진행하는 도시개발사업 시행자인 사실은 앞에서 본바와 같고, O지역주택조합,다인디앤씨가 주택법 제2조 제7호 각 목이 규정하는사업주체에 해당하는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있으며, 이 사건 도시개발사업 구역내에 건설될 예정인 공동주택(아파트) 4,534세대중 4,176세대가 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)인사실은 앞에서 본 바와 같다.

(2) 주택법 제26조 제1항은 "(주택법에 따른) 사업주체가 국민주택용지로 사용하기위하여 도시개발사업시행자[「도시개발법」에 따른 환지(換地) 방식에 의하여 사업을시행하는 도시개발사업의 시행자를 말한다. 이하 이 조에서같다]에게 체비지(替費地)의 매각을 요구한 경우 그 도시개발사업시행자는 대통령령으로 정하는바에 따라 체비지의 총면적의 2분의 1의 범위에서 이를 우선적으로 사업주체에게 매각할 수 있다"고규정하고 있고, 같은 법 제26조 제2항은 "제1항의 경우 사업주체가 「도시개발법」 제

28조에 따른 환지 계획의 수립 전에 체비지의 매각을 요구하면 도시개발사업시행자는 사업주체에게매각할 체비지를 그 환지 계획에서 하나의 단지로 정하여야 한다"고 규정하고 있다.

위와 같은 주택법 및 앞에서 살펴본 도시개발법 규정을 종합하여 보면, 주택법에 따 른 사업주체는환지방식으로 사업을 진행하는 도시개발사업 시행자에게 환지계획 전이라도 공동주택용지를 집단체비지로지정하여 우선으로 매각할 것을 요구할 수 있고,그 경우 도시개발사업 시행자는 환지계획에서집단체비지를 지정하여야 한다.

(3) 따라서 국민주택규모 공동주택을 건설하고자 하는 주택법에 따른 사업주체인 O 지역주택조합, 다인디앤씨는 도시개발사업 시행자인 피고에게 환지계획전이라도 집단체비지를 지정하여 자신들에게 우선으로 매각할 것을 요구할 수 있으며, 그 경우 피고는 환지계획에서 집단체비지를 지정하여야만한다고 해석함이 타당하다.

결국 이 사건 매매예약은 위와 같은 주택법, 도시개발법에 따른 환지계획 전 집단체 비지 지정 및우선매각 요구에 따른 것으로 보이므로, 피고가 이 사건 매매예약 체결을통하여 도시개발법령을 위반한 것이라고 할 수 없다.

다) 체비지 이외의 공동주택용지도 매각되었는지 여부

갑 제12호증의 1 내지 4의 각 기재에 의하면, 피고는2016. 6. 22. 집단환지신청을 한 이 사건 도시개발사업구역 내 토지소유자들에게 "시행자인다인디앤씨(위 각 증거들 기재는 (주)다인이나, 변론 전체의 취지에 비추어 다인디앤씨인 것으로 보인다)가 Q토지매입을 완료하고, S에 대한 도시개발사업의 진행을위하여 공동택지 환지신청하신조합원님이 보유하고 있는 토지를 매입하고자 하오니 원활한 사업진행을위하여 조합원님의 적극적인 협조 부탁드립니다"라는공문을 발송한 사실을 인정할 수 있다.

원고는 위와 같은 공문발송에 비추어 피고가 체비지 이외의 공동주택용지도 매각한 것이라는 취지로 주장하는 듯하다. 그러나 위 공문은 문언에 비주어 원고와 같이 집단환지를신청한 토지소유자들에게 집단환지를 신청한 종전 토지를 공동주택건설사업 시행자에게 매도할 것을권유하는 취지로 해석될 뿐 피고가 공동주택용지를 다인디앤씨에게 매도하는 취지라고 해석할 여지가없다(원고가 이 사건 종중으로부터 집단환지를신청 한 이 사건 토지를 매수하였듯이 다인디앤씨가집 단환지를 신청한 토지를 피고로부터 매수하였다고 하더라도 사적자치 원칙에 따른 당연한 결과이고이를 위법하다거나 집단환지신청의 무효 또는 철회사유라고 볼 수 없다).

2) 집단환지가 불가능하면 집단환지신청이 무효인지 여부

가) 구 도시개발법 시행규칙(2011. 12. 30. 국토해양부령 제428호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제27조 제6항은 "시행자는법 제5조 제1항 제7호에따른 토지이용계획상 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 적용을 받는 건축물을 건축할수 있는용도로 계획된 토지에 대해서는 규약•정관 또는 시행규정으로 정하는 바에 따라 토지소유자의 신청을 받아 집단으로 환지를 지정할 수 있다."고규정하고 있고, 그 위임을받은 구 도시개발업무지침(2009. 8. 21. 국토해양부훈령 제2009-349호로 제정된 것, 이하 같다)은 제4편제3장에서 집단환지 지정에 관하여 규정하면서 4-3-2에서 "제안자또는 시행자는 집단환지의 지정에 관하여토지소유자가 신청할 수 있도록 개발계획수립전 60일간의기간을 정하여 개발구역안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을받아야 한다”, 4-3-3에서 "시행자는4-3-2의 규정에 따라 신청한 면적이 인구수용계획상의 면적을 초과하는 경우에는추첨의 방식에 따라 집단환지대상자를 선정할 수 있다"고규정하고 있다.

현행 도시개발법 시행규칙 제27조 제9항은 "시행자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 에 해당하는 건축물을 건축할 용도로 계획된 토지에대하여 2 이상의 토지 소유자의 신청을 받아 공유로환지를 지정할 수 있다."고 규정하고 있고, 같은조제14항의 위임을 받은 도시개발업무지침은 제3장에서 집단환지에 관하여 규정하면서4-3-2에서 "시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 환지계획 작성 전 60일 이내의 기간을 정하여 개발구역 안의토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다",4-3-3에서 "시행자는 집단환지를 신청한 토지의 권리면적이 환지면적보다 많은 경우에는 권리면적이 높은 순으로 집단환지 대상토지를 선정할 수 있다"고 규정하고 있다.

나) 위와 같이 도시개발법령이 토지소유자들 신청을 받아 집단환지를 하도록 한 취 지는 도시개발법령이 정한 '개별환지'라는 원칙의 예외로서집단환지를 하기 위한 요건으로 신청이라는 방식으로 토지소유자들의 동의를 얻도록 규정한 것이라고봄이 타당하다.

위와 같은 집단환지신청의 입법취지와 도시개발법령이 집단환지 신청자들의 권리면 적이 집단환지 대상지 권리면적을 초과하는 경우에 관하여 별도의규정을 둔 취지까지감안하여 보면, 피고와 같은도시개발사업 시행자에게는 집단환지를 신청한 토지소유자들에게만 집단환지를 지정하여야 할 의무(즉, 집단환지를 신청하지 않은 토지소유자들에게는 집단환지를지정하지 않아야할 의무)가 있다고 해석될 뿐이고, 집단환지를 신청한토지소유자들 모두에게 집단환지를 지정하여야 할 의무가 있다고 할 수 없다.

따라서 집단환지가 불가능하게 되었다고 하여 집단환지신청이 무효라고 보기도 어렵 다.

다. 이 사건 도시개발사업 개발계획에 중대한 변경이 발생하였는지 여부

1) 도시개발법 제3조에 따라 도시개발구역을 지정하는자가 개발계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 개발계획을 수립하여 고시한 경우, 당초개발계획은 효력을 상실한다(대법원 2012. 9. 27. 선고 2010두16219 판결 등 참조).또한 도시개발법 관련규정의 내용, 형식및 취지에 비추어 보면, 도시개발법 제4조 제4항에서말하는 '대통령령으로정하는 경미한 사항의 변경,이란 도시개발법 시행령 제7조 제1항각호에서 규정된 사항들에 한정되는 것이 아니라, 변경대상이 되는 개발계획의 내용을 구체적•개별적으로 살펴보아 조합총회의 의결을 거치지 않더라도 변경내용이 객관적으로 조합원 등 이해관계인의 의사에 충분히 들어맞고 그 권리의무나 법적지위를 침해하지 않거나 조합총회의 의결을 거친다고 하더라도 변경내용과 다르게 의결할 여지가 없는 경우 등도 포함된다고 보는 것이 타당하다(대법원 2012.5. 24. 선고 2009두22140 판결등 참조).

위와 같은 법리에 비추어 살피건대, 다음과 같은 이유로 이 사건 총회결의로 변경되 는 개발계획내용이 조합원 총회의 결의를 거쳐야 하는 주요부분을 실질적으로 변경하는 새로운 개발계획이라고보기 어려워 종전 개발계획이 무효가 되었다거나 이에 터잡은 이 사건 집단환지신청이 무효로된 경우라고 보기 어렵다(설령 이 사건 총회결의가 중대한 개발계획 변경이라고 하더라도 그에따른 개발계획이 수립•고시되지 않았으므로, 당초개발계획이 효력을 상실하였다고 할 수 없다).

① 피고가 이 사건 총회결의와 같이 개발계획 변경을 추진하는 이유는 이 사건 도시개발사업구역 내 계획인구가 증가함에 따라 공동주택용지 용적률을 완화하는 방법으로세대수를 증가시키고, 공동주택용지 면적을 감소시키고 해당면적에 초등학교 1개소를

추가로 신설하기 위한 것이다.

② 위와 같은 개발계획 변경 추진경위나 개발계획 변경안에 비추어 볼 때 비록 공동주택용지가 감소하기는 하였으나 그에 대한 반대급부로 공동주택용지 용적률 및 층고제한이 완화되어 공동주택용지 가치가 상승하게 될 것으로 보이는 사정에 비주어 객관적으로 조합원 등 이해관계인의 의사에 충분히 들어맞고, 그권리의무나 법적지위를침해하는 때에 해당하지 않는 경우로 보인다.

2) 나아가 현실적으로 도시개발사업에 있어서 공동주택용지 면적은 집단환지신청자 들의 권리가액에따라 결정되고, 이를 토대로 개발계획, 실시계획, 환지계획이 수립되므로,집단환지신청자들 중 일부가 이를 철회하는 경우 이를 토대로 한 개발계획, 실시계획, 환지계획의 수립 및 인가에 차질이 생기며, 그 경우 다수당사자가 얽혀있는 도시개발사업의 중요한 절차를다시 진행하여야 하는 문제가 발생한다. 따라서 집단환지신청은그 성질상 환지계획 작성 전이라도 언제나 철회할 수 있는 것은 아니고 개발계획변경 등으로집단환지신청자들과 다른 토지소유자들 사이에 특별한 경제적 불균형이심각하게 발생하는 경우에한하여 철회할 수 있다고 해석함이 타당하다.

이 사건에 관하여 살피건대, 다음과 같은 이유로 이 사건 총회결의로 인하여 원고와 다른 토지소유자들사이에 특별한 경제적 불균형이 심각하게 발생하였다고 볼 수 없으므로, 집단환지신청 철회 사유가 발생하였다고 할 수 없다.

① 앞에서 살펴본 바와 같이 이 사건 총회결의에 따른 개발계획변경(안)은 비록 공 동주택용지가 감소하기는 하였으나 공동주택용지 용적률 완화등으로 그에 상응하는만큼 공동주택용지 가치는 상승하였다고 봄이 타당하므로, 원고와 같은 집단환지신청자들과 다른 토지소유자들 사이에특별한 경제적 불균형이 발생하였다고 할 수 없다.

② 환지계획에 관하여 규정한 도시개발법 시행규칙 제26조는 토지소유자들의 권리가 액에 따라 환지계획을작성하도록 규정하고 있으므로, 설령 공동주택용지 가치가 감소하였다고하더라도 그로 인하여 모든 토지소유자들 권리가액이 동일한 비율로 감소하게 되므로, 원고와 같은 집단환지신청자들에게만 사정변경이 발생하였다고 할 수 없다.

라. 피고가 원고에게 금전청산을 예정하고 있는지

다음과 같은 이유로 원고에게 금전청산이 예정되어 있다거나 이 사건 집단환지신청 이 착오에서 일어난 것이라고 보기 어렵고, 달리 철회를 인정할 만한 사정도 엿보이지않는다.

① 갑 제6호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 피고가집단환지신청자들의 토지에관한 환지할당계산서를 작성하면서 환지예정지란에 별도의 블록이나 로트번호를 기재하지 않고 'R에 합병', 'T에 합병'이라고 기재한 사실은 인정되나 그러한 기재만으로 금전청산을 예정한 것이라고 보기 부족하다.

오히려 갑 제6호증의 3의 기재에 의하면, 개별환지 대상 토지에 관한 환지예정지란 에도 블록이나 로트 번호는 기재되어 있지 않은 채 권리면적만이 기재되어있고, 집단환지 신청된 토지에 관하여는 모두 'R에 합병,,'T에 합병'이라고 공동주택용지로 지정될 현재 지번을 기재한 것으로 보이는 사정만 인정될 뿐이다.

② 도시개발법 시행규칙 제27조 제5항은 "환지계획구역의 모든 토지는 환지를 지정하거나 법 제30조 및 법 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되면 금전으로 청산한다"고규정하고 있으므로, 반대해석상 도시개발법 제30조, 제31조에 해당하지않는 토지에대한 금전청산은 명문으로 금지되어 있다고 봄이 타당하다. 그런데 이 사건 토지가 도시개발법 제30조, 제31조에 따른환지제외 토지에 해당하지 않는 사실은 당사자 사이

에 다툼이 없거나 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있다.

따라서 임의로 이 사건 토지를 금전청산하는 것은 금지되어 있고, 이 사건 토지에 관하여 금전청산을전제로 하는 환지계획, 환지예정지 지정처분, 환지처분은 모두위법하므로, 피고로서 도시개발법령을 위반하여 임의로이 사건 토지에 관하여 금전청산을강행할 아무런 이유도 없어 보인다.

③ 피고 정관 제39조 제1항은 "시행자는 토지소유자간 협의 지연으로 공동주택 건설이 원활하지 않을 때는 획지별 집단환지면적 2/3 이상 동의와토지소유자수 1/2 이상동의를 얻어 동의하지 않는토지는 환지지정된 위치에서 금전청산으로 환지 변경하여토지사용을 원활히 할 수 있도록 한다"고 규정하고 있다.

이는 집단환지지정에 따른 환지처분이 있은 후에 공동주택용지를 집단환지 받은 토 지소유자들 사이에 이해관계가 대립하여 공동주택 건설이 원활하지않을 경우를 상정한 것으로 위와 같은 정관규정만으로 피고가 금전청산을 예정하고 있다거나 위정관규정이 도시개발법령을 위반하여 환지가 아닌 금전청산을 규정한 것이라고 해석할 수 없다.

④ 물론 현실적으로 개별환지가 아닌 집단환지를 받는 경우 개개인인 토지소유자들로서는 공동주택사업을 시행할 경제적 부담 등으로 집단환지받은 토지 지분을 공동주택 사업시행자에게 매각하게 되고, 결과적으로 환지처분을 받지아니한 금전청산자와유사한 지위에 놓이게 되는 것은 사실이다.

그러나 위와 같은 집단환지 토지지분 매각은 도시개발법령에 따른 금전청산과 법률 적 성격, 시가결정방법 등을 확연히 달리하여 이를 금전청산과 동일하게 볼 수 없다.이는 집단환지신청이라는 행위를통하여 도출되는 법률의 규정이나 현실적 여건에 따른 것으로 원고가 이를 알지 못하였다는 이유만으로 집단환지신청을 철회할 수 있다고볼 수도 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 박연욱

판사 신성철

판사 신유리

관계법령 등

■ 구 도시개발법(2011. 9. 30. 법률 제11068호로개정되기 전의 것)제13조(조합 설립의 인가)

① 조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지 소유자 7명이상이 대통령령으로 정하는 사항을 포함한 정관을 작성하여 지정권자에게 조합 설립의 인가를받아야 한다.

② 조합이 제1항에 따라 인가를 받은 사항을변경하려면 지정권자로부터 변경인가를 받아야 한다. 다만,대통령령으로정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 신고하여야 한다.

③ 제1항에 따라 조합 설립의 인가를 신청하려면해당 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당 하는토지 소유자와 그 구역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의동의를 받아야 한다.

④ 제3항에 따른 동의자 수의 산정방법 및 동의절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제28조(환지 계획의 작성)

① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이포함된환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5. 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 사항

② 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치지목면적•토질•수리(水利)이용 상황환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야한다.

③ 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지등의 가격을 평가할 때에는토지평가 협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 대통령령으로 정하는 공인평가기관이 평가하게 하여야한다.

④ 제3항에 따른 토지평가협의회의 구성 및 운영등에 필요한 사항은 해당 규약정관 또는 시행규정으로 정한다.

⑤ 제1항의 환지 계획의 작성에 따른 환지 계획의기준, 보류지(체비지•공공시설 용지)의 책정 기준 등에관하여필요한 사항은 국토해양부령으로 정할 수 있다.

제30조(동의 둥에 따른 환지의 제외)

토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있 다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.

제31조(토지면적을 고려한 환지)

① 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소(過小)토지가 되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.

② 제1항의 과소 토지의 기준이 되는 면적은대통령령으로 정하는 범위에서 시행자가 규약정관 또는 시행규정으로 정한다.

■ 도시개발법

제4조(개발계획의 수립 및 변경)

① 지정권자는 도시개발구역을 지정하려면 해당 도시개발구역에 대한 도시개발사업의 계획(이하”개발계획"이라 한다)을 수립하여야 한다. 다만, 제2항에 따라개발계획을 공모하거나 대통령령으로 정하는 지역에 도시개발구역을 지정할 때에는 도시개발구역을지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다.<개정2011.9.30, 2012.1.17>

② 지정권자는 창의적이고 효율적인 도시개발사업을 추진하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로정하는 바에 따라 개발계획안을 공모하여 선정된 안을 개발계획에 반영할 수 있다. 이 경우 선정된 개발계획안의 응모자가 제11조제1항에 따른 자격 요건을 갖춘 자인 경우에는 해당 응모자를 우선하여시행자로 지정할 수 있다. <신설 2012.1.17>

③ 지정권자는 직접 또는 제3조제3항제2호 및 같은 조 제4항에따른 관계 중앙행정기관의 장 또는 시장(대도시 시장을 제외한다) • 군수 • 구청장 또는제11조제1항에 따른 도시개발사업의 시행자의 요청을 받아 개발계획을 변경할 수 있다. <개정 2008.3.28, 2012.1.17>

④ 지정권자는 환지(換地) 방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지 방식이적용되는 지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의 1이상의 동의를 받아야 한다. 환지 방식으로 시행하기 위하여개발계획을 변경(대통령령으로 정하는경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다. <개정 2012.1.17>

⑤ 지정권자는 도시개발사업을 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립하거나 변경할 때에도시개발사업의 시행자가 제11조제1항제1호에 해당하는 자이면 제4항에도불구하고 토지 소유자의 동의를받을 필요가 없다. <개정 2012.1.17>

⑥ 지정권자가 도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하려고 개발계획을 수립하거나 변경할때에

도시개발사업의 시행자가 제11조제1항제6호의 조합에 해당하는 경우로서 조합이 성립된 후 총회에 서 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 조합원과 그 지역의 조합원 총수의 2분의1 이상의 찬성으로 수립 또는 변경을 의결한 개발계획을지정권자에게 제출한 경우에는 제4항에도불구하고토지 소유자의 동의를 받은 것으로 본다. <개정2012.1.17>

⑦ 제4항에 따른 동의자 수의 산정방법, 동의절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2012.1.17>

제13조(조합 설립의 인가)

① 조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지 소유자 7명이상이 대통령령으로 정하는 사항을 포함한 정관을 작성하여 지정권자에게 조합 설립의 인가를받아야 한다.

② 조합이 제1항에 따라 인가를 받은 사항을변경하려면 지정권자로부터 변경인가를 받아야 한다. 다만,대통령령으로정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 신고하여야 한다.

③ 제1항에 따라 조합 설립의 인가를 신청하려면해당 도시개발구역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 구역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.

④ 제3항에 따른 동의자 수의 산정방법 및 동의절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제28조(환지 계획의 작성)

① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이포함된환지 계획을 작성하여야 한다. <개정 2011.9.30, 2013.3.23>

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지 별과 권리별로 된 청산 대상 토지명세

4. 제34조에따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세

5. 제32조에따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법 • 규모에 관한 사항

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

② 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치 • 지목 • 면적 • 토질 • 수리(水利) •이용 상황 • 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.

③ 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지등의 가격을 평가할 때에는토지평가 협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 대통령령으로 정하는 공인평가기관이 평가하게 하여야한다.

④ 제3항에 따른 토지평가협의회의 구성 및 운영등에 필요한 사항은 해당 규약 • 정관 또는 시행규정으로 정한다.

⑤ 제1항의 환지 계획의 작성에 따른 환지 계획의기준, 보류지(체비지 • 공공시설 용지)의 책정 기준 등에관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정할 수 있다. <개정2013.3.23>

제30조(동의 등에 따른 환지의 제외)

① 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지아니할 수있다. 다만, 해당 토지에 관하여 임차권자등이 있는 경우에는 그 동의를 받아야 한다.<개정2011.9.30>

② 제1항에도 불구하고 시행자는 다음 각 호의어느 하나에 해당하는 토지는 규약 • 정관 또는 시행규정으로 정하는 방법과 절차에 따라 환지를정하지 아니할 토지에서 제외할 수 있다. <신설2011.9.30>

1. 제36조의2에 따라 환지 예정지를 지정하기 전에 사용하는 토지

2. 제29조에따른 환지 계획 인가에 따라 환지를 지정받기로 결정된 토지

3. 종전과 같은 위치에 종전과 같은 용도로제28조에 따라 환지를 계획하는 토지

4. 토지 소유자가 환지 제외를 신청한 토지의면적 또는 평가액(제28조제3항에 따른 토지평가협의회에서 정한 종전 토지의 평가액을 말한다. 이하 같다)이 모두합하여 구역 전체의 토지(국유지 • 공유지를 제외한다) 면적 또는 평가액의 100분의 15 이상이 되는 경우로서 환지를 정하지 아니할 경우사업시행이곤란하다고 판단되는 토지

5. 제7조에따라 공람한 날 또는 공고한 날 이후에 토지의 양수계약을 체결한 토지. 다만, 양수일부터3년이 지난 경우는 제외한다.

제31조(토지면적을 고려한 환지)

① 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 과소(過小)토지가되지 아니하도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는그 면적을 줄여서 환지를 정할 수 있다.

② 제1항의 과소 토지의 기준이 되는 면적은대통령령으로 정하는 범위에서 시행자가 규약 • 정관 또는 시행규정으로 정한다.

■ 주택법

제26조(환지 방식에 의한 도시개발사업으로 조성된 대지의 활용)

① 사업주체가 국민주택용지로 사용하기 위하여 도시개발사업시행자[「도시개발법」에 따른 환지(換地)방식에 의하여 사업을 시행하는 도시개발사업의 시행자를 말한다. 이하 이 조에서 같다]에게 체비지(替費地)의 매각을 요구한 경우그 도시개발사업시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 체비지의 총면적의 2분의 1의 범위에서 이를 우선적으로 사업주체에게 매각할 수 있다.

② 제1항의 경우 사업주체가「도시개발법」제28조에 따른 환지 계획의 수립 전에 체비지의 매각을 요구하면 도시개발사업시행자는 사업주체에게 매각할 체비지를그 환지 계획에서 하나의 단지로 정하여야 한다.

③ 제1항에 따른 체비지의 양도가격은 국토교통부령으로정하는 바에 따라「부동산가격공시 및 감정평 가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정평가한 감정가격을 기준으로 한다. 다만, 임대주택을 건설하는경우 등 국토교통부령으로 정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 조성원가를 기준으로할 수있다. <개정 2013.3.23>

■ 구 도시개발법 시행령(2013. 3. 23. 대통령령 제24443호로개정되기 전의 것)

제7조(개발계획의 경미한 변경)

① 법 제4조제4항 후단에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경,'이란다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우를 말한다. <개정 2012.3.26, 2012.4.10>

1. 환지방식을 적용하는 지역의 면적 변경이다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 편입되는 토지의 면적이 종전(법 제4조제4항에 따라 토지소유자의 동의를 받아 개발계획을 수립 또는 변경한 때를 말한다.이하 이 조에서 같다) 환지방식이 적용되는 면적의 100분의 5 이상인경우(경미한 사항이 여러 차례 변경된 경우에는누적하여 산정한다. 이하 이 조에서 같다)

나. 제외되는 토지의 면적이 종전 환지방식이 적용되는 면적의100분의 10 이상인 경우

다. 편입 또는 제외되는 면적이 각각 3만 제곱미터이상인 경우

라. 토지의 편입이나 제외로 인하여 환지방식이 적용되는 면적이 종전보다 100분의 10 이상 증감하 는 경우

2. 너비가12미터 이상인 도로를 신설 또는 폐지하는 경우

3. 사업시행지구를 분할하거나 분할된 사업시행지구를통합하는 경우

4. 도로를 제외한 기반시설(「국토의 계획 및이용에 관한 법률 시행령」제2조제1항 각 호의 기반시설을 말한다)의 면적이 종전보다 100분의 10(공원 또는 녹지의 경우에는 100분의 5) 이상으로 증감하거나 신설되는 기반시설의 총면적이 종전기반시설 면적의 100분의 5 이상인 경우

5. 수용예정인구가 종전보다 100분의 10 이상 증감하는 경우(변경 이후 수용예정인구가 3천명 미만인경우는 제외한다)

6. 기반시설을 제외한 도시개발구역의 용적률이종전보다 100분의 5 이상 증가하는 경우

7. 법 제5조제1항제7호에 따른 토지이용계획(종전 개발계획에서 분류한 최하위 토지용도를말하며, 기반시설은 제외한다)의 변경으로서 다음각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 용도별 변경면적이 1천 제곱미터 이상인 경우로 한정한다.

가. 용도별 면적이 종전보다 100분의 10 이상 증감하는 경우

나. 신설되는 용도의 토지 총면적이 종전 도시개발구역 면적(기반시설 면적은 제외한다)의 100분의 5 이상인 경우

8. 법 제5조제1항제13호에 따른 기반시설의 설치에 필요한 비용이 종전보다 100분의 5 이상 증가하는경우

9. 법 제21조제2항에 따라 사업시행방식을 변경하는 경우

10. 용도지역 • 용도지구 • 용도구역에 대한도시 • 군관리계획이 변경(제1호부터 제4호까지 및 제7호의규정에 해당하는 경우는 제외한다)되는 경우

11. 그 밖에 지정권자가 토지소유자의 권익보호등을 위하여 중대하다고 인정하여 조건을 붙여 도시개발구역을 지정하거나 시 • 도 조례로 정한경우

② 제1항에도 불구하고「환경영향평가법」에 따른 환경영향평가에 대한 협의 결과,「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석 • 개선대책 검토 결과 또는「자연재해대책법」에 따른 사전재해영향성검토협의 결과를 반영하는 개발계획의 변경 중 그 변경으로 사업비가 종전 총사업비보다 100분의 10 미만으로 증가하는 경우에는 경미한 사항의 변경으로본다.

제29조(정관의 기재사항)

① 법 제13조제1항에 따라 도시개발구역의 토지 소유자들이 도시개발사업을 위하여 설립한 조합(이하 "조합"이라 한다)이 작성하는 정관에는다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

17. 환지계획 및 환지예정지의 지정에 관한 사항

■ 도시개발법 시행령

제29조(정관의 기재사항)

① 법 제13조제1항에 따라 도시개발구역의 토지 소유자들이도시개발사업을 위하여 설립한 조합(이하 " 조합"이라한다)이 작성하는 정관에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2013.3.23>

17. 환지계획 및 환지예정지의 지정에 관한 사항

■ 구 도시개발법 시행규칙(2011. 12. 30. 국토해양부령제428호로 개정되기 전의 것)

제26조(환지 계획에 포함되어야 하는 내용)

① 법 제28조제1항제1호에 따른 환지 설계(이하"환지설계''라 한다)에는 축척 1천2백분의 1 이상의 환지예정지도,환지 전후대 비도, 과부족면적표시도 및 무상귀속토지표시도가 첨부되어야 한다.

② 시행자는 법 제28조제1항제3호에 따른 청산 대상 토지 명세를 작성할 때에는 법 제30조 및 법 제31조에 따라 환지대상에서 제외하는 토지에대하여도 환지로 지정하여야 하는 면적을 정하여야 한다.

제27조(환지 계획의 기준)

① 시행자는 법 제28조제1항에 따른 환지 계획(이하 "환지 계획''이라 한다)을 작성할때에는 환지계획구역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역의 범위를 말하며, 법 제5조제1항제3호에 따라 도시개발구역이 둘 이상의 사업시행지구로 분할되는경우에는 그 분할된 각각의 사업시행지구를말한다. 이하같다)별로 작성하여야 하며, 환지계획구역안의 기존 시가지•주택밀집지역 및 지목별 이용 현황과 공공시설의 이용도 등을 고려하여야 한다.

② 환지 설계는 평가식(도시개발사업 시행전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는방법을말한다)을 원칙으로 하되, 환지계획구역의특성에 따라 면적식(도시개발사업 시행전의 토지의 면적및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방법을말한다) 및 절충식(평가식과 면적식을 혼합한 방식을 말한다) 중에서 적합한 방식으로 할 수있으며, 동일한 환지계획구역안에서는 동일한 방식을 적용하여야한다.

③ 환지는 종전 토지의 위치에 지정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해 당하 는 토지로서 종전 토지의위치에 지정할 수 없는 경우에는 다른 위치에 환지를 지정할 수 있다.

1. 보류지(체비지 및 공공시설용지를 말한다. 이하 같다)로 계획된 위치에 소재한 토지

2. 제6항에따라 집단환지로 계획된 위치에 소재한 토지

3. 그 밖에 부득이한 사유로 종전 토지의 위치에환지를 지정할 수 없는 토지로서 규약•정관 또는 시행규정이 정하는 토지

④ 시행자는 법 제31조제1항에 따라 면적을 증가하여 환지를 지정하는 경우에는 증가되는 면적의 토지를체비지로 지정하여 환지를 지정할 수 있다. 이 경우 시행자는 해당 환지예정자의 신청이 있을 때에는 환지처분 전에 그 증가면적의 토지를 그 환지예정자에게 매각할 수 있다.

⑤ 시행자는 법 제31조제2항에 따른 과소 토지가 되지 아니하도록 하기 위하여 필요하면 토지 소유자의동의를얻어 하나의 필지를 2명 이상의 공동환지로 지정할 수 있다.

⑥ 시행자는 법 제5조제1항제7호에 따른 토지이용계획상「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의적용을 받는 건축물을 건축할 수 있는 용도로 계획된 토지에 대해서는 규약정관 또는 시행규정으로정하는 바에 따라 토지 소유자의 신청을 받아 집단으로 환지를 지정할 수 있다. <개정 2010.10.15>

⑦ 시행자는 법 제29조제2항에 따라 환지 계획을 변경하는 경우에는 환지계획 당시의 방식 및 기준에 따라야 한다. 다만, 환지계획구역이 변동되는 등의 사유로 당초의 방식 또는 기준을따를 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

■ 도시개발법 시행규칙

제26조(환지 계획에 포함되어야 하는 내용)

① 법 제28조제1항제1호에 따른 환지 설계(이하"환지설계"라 한다)에는 축척 1천2백분의 1 이상의 환지예정지도, 환지 전후대비도, 과부족면적표시도 및 환지전후 평가단가 표시도가첨부되어야 한다.<개정 2012.3.30>

② 시행자는 법 제28조제1항제3호에 따른 청산 대상 토지 명세를 작성할 때에는 법 제30조 및 법 제31조에 따라 환지대상에서 제외하는 토지에대하여도 영 제62조제1항 후단에 따른 권리면적(이하 "권리면적''이라 한다)을 정하여야 한다. <개정 2012.3.30>

③ 법 제28조제1항제6호에서 "국토교통부령으로정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <신설2012.3.30, 2013.3.23>

1. 수입 • 지출 계획서

2. 평균부담률 및 비례율과 그 계산서(제27조제3항에 따라 평가식으로 환지 설계를 하는 경우로 한정한다)

3. 건축 계획(입체 환지를 시행하는 경우로한정한다)

4. 법 제28조제3항에 따른 토지평가협의회 심의 결과

④ 제3항제2호에따른 평균부담률과 비례율은 다음 각 호의 계산식에 따른다. <신설 2012.3.30>

1. 평균부담률

[총사업비/(권리가액의 합계 + 제비지 평가액의 합계)] X 100

2. 비례율

｛[도시개발사업으로 조성되는 토지•건축물의 평가액 합계(공공시설 또는 무상으로 공급되는 토지•건축 믈의 평가액 합계를 제외한다) - 총사업비] /〔환지 전 토지•건축물의 평가액 합계(제27조 제5항 각 호에해당하는토지 및 같은 조 제7항에 해당하는 건축물의 평가액 합계를 제외한다)｝ x 100

⑤ 제4항제1호에따른 권리가액은 다음과 같이 산정한다. <신설2012.3.30>

권리가액 = 비례율 x 환지 전 토지•건축물의 평가액

제27조(환지 계획의 기준)

① 시행자는 법 제28조제1항에 따른 환지 계획(이하 "환지 계획"이라 한다)을 작성할 때에는 환지계획구

역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역의 범위를 말하며, 법 제5조제1항제3호에 따 라도시개발구역이 둘 이상의 사업시행지구로 분할되는 경우에는 그 분할된 각각의 사업시행지구를말한다. 이하 같다)별로 작성하여야 하며, 실시계획 인가 사항, 환지계획구역의 시가화 정도, 토지의실제 이용 현황과 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여야 한다.<개정 2012.3.30>

② 환지의 방식은 다음 각 호와 같이 구분한다. <개정 2012.3.30>

1. 평면 환지: 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식

2. 입체 환지: 법 제32조에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식

③ 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는방법을말한다. 이하 같다)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는방식을말한다. 이하 같다)을 적용할 수 있다. 이 경우 하나의환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다. <개정 2012.3.30>

④ 환지의 위치는 다음 각 호의 사항을 고려하여 시행자가 정한다. 이 경우 토지나 건축물의 환지는 같은 환지계획구역에서이루어져야 한다. <개정 2012.3.30>

1. 평면 환지: 환지 전 토지의 용도, 보유 기간,위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여정한다.

2. 입체 환지: 토지 소유자 등의 신청에 따라 정하되, 같은 내용의 신청이 2 이상인 경우에는 환지 전토지 또는 건축물의 보유 기간, 거주 기간(주택을 공급하는 경우에 한정한다), 권리가액 등을 고려하여 정한다.

⑤ 환지계획구역의 모든 토지는 환지를 지정하거나 법 제30조및 법 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되면금전으로 청산한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 다른 토지의 환지로정하여야 한다. <개정 2012.3.30>

1. 법 제66조제1항 및 제2항에 따라 시행자에게 무상귀속되는 토지

2. 시행자가 소유하는 토지(조합이 아닌 시행자가환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 제외한다)

⑥ 토지[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제2조제6호에 따른 대지사용권(소유권인 경우로 한정한다)에 해당하는토지지분을 포함한다] 또는 건축물(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제2조제1호에 따른 구분소유권에 해당하는 건축물 부분을 포함한다)은필지별, 건축물 별로 환지한다. 이경우 하나의 대지에 속하는 동일인 소유의 토지와 건축물은 분리하여 입체 환지를 지정할 수 없다.<개정 2012.3.30>

⑦ 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전(移轉)또는 제거 된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른장애

물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실보상한다. <신설 2012.3.30>

⑧ 시행자는 영 제62조에 따른 과소 토지 등에대하여 2 이상의 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아환지 후 하나의 토지나 구분건축물에 공유로 환지를 지정할 수 있다. 이 경우 환지를 지정받은자는 다른 환지를 지정받을 수 없다. <신설 2012.3.30>

⑨ 시행자는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 해당하는 건축물을 건축할 용도로 계획된토지에 대하여 2 이상의 토지 소유자의 신청을받아 공유로 환지를 지정할 수 있다. <신설2012.3.30>

⑩ 시행자는 동일인이 소유한 2 이상의 환지전 토지 또는 건축물에 대하여 환지 후 하나의 토지 또는구분건축물에 환지를 지정할 수 있다. <신설 2012.3.30>

⑪ 시행자는 하나의 환지 전 토지에 대하여 2 이상의 환지 후 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정(이하 "분할환지"라 한다)할 수 있다. 이 경우 분할환지로 지정되는 각각의 권리면적은 영 제62조에 따른 과소 토지 규모 이상이어야 한다. <신설 2012.3.30>

⑫ 제11항에도 불구하고,「집합건물의 소유 및 관리에관한 법률」제2조제6호에 따른 대지사용권에 해 당하는 토지지분은분할환지할 수 없다. <신설 2012.3.30>

@ 시행자는 법 제29조제2항에 따라 환지 계획을 변경하는 경우에는 환지계획 당시의 방식 및 기준에 따라야 한다. 다만, 환지계획구역이 변동되는 등의 사유로 당초의 방식 또는 기준을따를 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.3.30>

⑭ 제1항부터 제12항까지에서 규정한 사항 외에 환지계획의 작성 기준은 국토교통부장관이 정하는 바 에 따라 규약, 정관 또는 시행규칙으로 정한다. <신설 2012.3.30, 2013.3.23>

제28조(보류지의 책정 기준 등)

① 법 제28조제5항에 따른 보류지는 법 제17조에 따른 실시계획인가에 따라 정하되, 도시개발구역이 2이상의 환지계획구역으로 구분되는 경우에는환지계획구역별로 사업비 및 보류지를 책정하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 법 제3조의2제1항에 따른 결합개발또는 영 제43조제1항제3호에따른 혼용방식으로 도시개발사업을 시행하거나 기반시설의 규모,지형여건, 사업특성 등을 고려하여 필요한 경우에는규약 • 정관 또는 시행규정에서 정하는 바에 따라 체비지 매각 수입이나 사업비를 조정하여 환지계획구역별로 배분할 수 있다.

■ 구 도시개발업무지침(2009. 8. 21. 국토해양부훈령 제2009-349호로제정된 것)

제3장 집단환지의 지정

4-3-1.「주택법」제2조제2호의 공동주택 또는 동조 제3호의 국민주택을 건설하기 위하여 필요한경우에

는 집단환지를 지정할 수 있다.

4-3-2. 제안자 또는 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 개발계획수립전 60일간의 기간을 정하여 개발구역안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다.

4-3-3. 시행자는 4-3-2의 규정에 따라 신청한면적이 인구수용계획상의 면적을 초과하는 경우에는 추첨 의 방식에 따라 집단환지대상자를 선정할 수 있다.

4-3-4. 시행자는 4-3-3의 결과를 신청자에게서면으로 통지한다.

4-3-5. 시행자는 규약정관시행 규정에 공동주택 건설이 원활하도록 집단환지를 받은 토지소유자가건설 회사에게 고가 매수 또는 시공권의 요구 등 부당한 주장을 할 경우 이를 방지할 수 있는 대책을사전에마련하여 반영해야 한다.

■ 도시개발업무지침

제3장 집단환지의 지정

4-3-1. ＜삭제＞

4-3-2. 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 환지계획 작성 전 60일 이 내의 기간을 정하여 개발구역 안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다.

4-3-3. 시행자는 집단환지를 신청한 토지의 권리면적이 환지면적보다 많은 경우에는 권리면적이높은 순으로 집단환지 대상토지를 선정할 수 있다.

4-3-4. 시행자는 4-3-3.의 결과를 신청자에게서면으로 통지한다.

4-3-5. 시행자는 집단환지의 사용 및 개발을 족진하기위해 집단환지로 지정받은 토지소유자 다수가요 청하면 토지소유자 소집•시공사 및 매수자 알선 등 적극적인 지원을 하여야 한다.

■ 피고 정관

제39조 (집단환지 토지의 조치)

① 집단환지 지정된 토지는 획지별 토지소유자 간 협의하여 매각 또는 사용할 수 있다.

② 시행자는 토지소유자간 협의 지연으로 공동주택 건설이 원활하지 않을 때는 획지별 집단환지면적2/3 이상 동의와 토지소유자수 1/2 이상 동의를 얻어동의하지 않는 토지는 환지지정된 위치에서 금전청산으로 환지 변경하여 토지사용을 원활히 할수 있도록 한다.

③ 제2항 규정에 의거 금전청산된 토지는 제43조의 규정에 의하여 청산한다. 끝.