조심2010서2915 (2011.06.14)

양도

기각

청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 합한 총 매매대금의 99%가 지급되었으므로 양도대가가 사회통념상 거의 지급된 것으로 보아 쟁점토지의 양도시기가 2006년이라고 주장하나, 쟁점토지와 쟁점외토지가 구분등기되었고 매매계약서가 실제 각각 작성되었으며 쟁점토지 양도대금 중 8%에 상당하는 잔금을 2008년에 수령하는 등 쟁점토지 양도시기를 2006년으로 보기는 어려움

소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】 / 소득세법시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 2008.1.18. OOOO OOO OOO OOO OOOOO OOOOOO, OO O OOOOO O OOOOO, OO O OOOOO O OOOO(O OOOOOOO, OO OOOOOOO OO)O OOOO OOOOO(OO OOOOOOOO OO)에게 양도하고, 2008.3.19. 취득가액을 210백만원, 양도가액을 490백만원으로 하여 사업용토지로 보아 누진세율(35%)을 적용하여 양도소득세 과세표준을 신고하였다.

나. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 중과세율(60%)을 적용하여 2010.2.4. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 94,477,210원을 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2010.6.1. 이의신청을 거쳐 2010.8.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지 463m2와 OOO OOO OOOOO 전 969m2, 같은 곳 210-2 전 571m2, 같은 곳 210-3 전 40m2, 같은 곳 210-4 전 1m2, 같은 곳 211 전 708m2, 같은 곳 211-1 전 315m2합계 2,631m2(이하 “쟁점외토지”라 하며, 쟁점토지와 쟁점외토지를 합하여 “전체토지”라 한다)가 주택건설사업 예정지로 지정되어 2006.12.27. 공사시행자인 양수법인에게 전체토지를 평당 3,500천원에 양도하는 부동산 매매계약을 체결하고 대금 3,237,500천원(쟁점외토지 2,786,000천원, 쟁점토지 매매대금 490,000천원 중 451,500천원)을 수령하였으나, 토지거래허가지역이고, 쟁점토지는 아파트 도로부지로 사용이 계획되어 있으며, 쟁점토지 중 210-5 전 273m2가 계약서 작성착오로 237m2로 작성되어 차이 36m2(11평)에 해당하는 금액 38,500천원을 당초 계약서에 반영하기 어려워 쟁점토지에 대한 매매계약서에 잔금으로 표시하여 매매계약서를 별도 작성한 것인바

매매계약서를 별도로 작성하였다고 하여 계약조건이나 권리·의무관계에 영향을 미치지 아니하고, 각각의 계약서 내용이 동일함은 물론 양도된 토지 전체가 주택건설사업 예정부지로서 별도계약으로 볼 수 없으며, 비록 2006년에 계약된 전체토지중 쟁점토지를 2008년 귀속분으로 착오신고하였다 하더라도 2006년 귀속분으로 보아야 하고, 쟁점토지 중 잔금명목으로 2008.1.8. 수령한 착오계약분 36m2에 대한 매매대금은 38,500천원으로 총매매대금의 1.1%에 불과하여 양도에 대한 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이루어졌으므로 쟁점토지의 양도시기는 2006년으로 보아야한다.

(2) 쟁점토지 매매계약서상 잔금 38,500천원이 2008년도에 청산되어 그 귀속시기를 2008년으로 볼 경우에도 쟁점토지의 계약내용 중 계약금 및 중도금 451,500천원은 이미 2006.12.28.에 대금이 청산되었으며 잔금에 해당하는 38,500천원은 당초 210-5의 매매계약서상 착오기재금액 36m2(11평)에 해당되는 금액이므로, 처분청의 주장을 인정한다 하더라도 쟁점토지 매매계약서상 잔금으로 표시된 38,500천원의 토지에 대한 양도시기를 2008년으로 보아야한다.

나. 처분청 의견

(1) 2006.12.28. 잔금청산되어 양도된 쟁점외토지와 쟁점토지는 모두 구분등기가 되어 있어 각 필지별 매매가 가능하고 실제로 2건의 매매계약서가 작성되어 별도로 양도되었으며, 2006.12.28. 쟁점토지 계약시490,000천원에 양도하기로 계약하고, 계약금 및 중도금 451,500천원은 계약시, 잔금 38,500천원은 토지거래허가 후 수령하기로 하였는바,

쟁점토지의 양도대금 490,000천원 중 계약금 및 중도금으로 2006.12.28. 451,500천원을 수령하였고, 잔금 38,500천원은 토지거래허가전(토지거래 허가일 : 2008.12.21.)인 2008.1.8. 수령하여 2008.3.19. 양도소득 과세표준을 신고하였으므로 계약서와 같이 당초 신고내용이 정당하며, 쟁점토지의 잔금 38,500천원은 쟁점토지 매매대금의 8%로서 형식상의 잔금으로 보기에는 과다하여 2006.12.28. 전체토지의 잔금이 청산되었다고 보기는 어렵고, 부동산 양도계약서를 보면 부동산의 표시에서 “OOO OOO OOOOO 전 273m2”라고 분명하게 기재되어 있으며(청구인은 “OOO OOO OOOOO 전237m2” 기재되었다고 주장함), 잔금 역시 토지면적 착오에 의해 지급받기로 한 금액이 아니고 토지거래 허가후에 받기로 되어 있는 점으로 볼 때 처분청의 과세처분은 정당하다.

(2) 쟁점외토지는 2006.12.28. 잔금 2,786,000천원을 청산하고 토지거래허가를 받아 2007.3.2. 소유권이전등기하고 2007.2.28. 양도소득세를 신고·납부하였으며, 쟁점토지는 2006.12.27. 490,000천원에 양도하기로 계약하고 계약금 및 중도금을 2006.12.28. 451,500천원 수령하였고, 잔금은 잔금 38,500천원을 토지거래허가후 수령하기로 하였으나 토지거래허가전(토지거래 허가일 : 2008.12.21.)인 2008.1.8. 수령하여 2008.3.19. 양도소득 과세표준을 신고하였으므로 처분청의 과세처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점토지의 양도시기를 2006년으로 보아야 할 것인지(청구인), 2008년으로 보아야 할 것인지(처분청)여부

② 쟁점토지의 매매계약서상 잔금으로 기재된 38,500천원의 토지에 대한 양도시기를 2008년으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제104조의3 【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지" 라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.

제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다

2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지

양도소득과세표준의 100분의 60

(2) 소득세법 시행령

제162조 【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

다. 사실관계 및 판단

(1) 제출된 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지와 쟁점외토지를 양수법인에게 양도하고 총 양도대금 3,276,000천원 중 3,237,500천원을 2006.12.28. 수령하여 쟁점외토지의 잔금 2,786,000천원이 청산되었고, 쟁점외토지에 대하여 토지거래허가를 받아 2007.3.2. 소유권이전등기후 2007.2.28. 양도소득세를 신고·납부하였으며, 쟁점토지는 잔금 38,500천원을 토지거래허가 후 수령하는 것으로 하여 계약한 뒤 2008.1.8. 잔금을 수령하였으며, 2008.1.21. 토지거래허가후 2008.3.13. 소유권이전등기하였고, 2008.3.19. 쟁점토지의 양도시기를 2008.1.8.로 하여 양도소득세 예정신고·납부(누진세율 35% 적용)하였고, 쟁점토지 및 쟁점외토지의 양도현황은 아래 <표1>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOO O OOOOO OOOO

(OO O OO)

O OOOO OOOOOOOOOOO OOOOO O,OOO,OOOOO O O,OOO,OOOOOO OOO

(2) 청구인은 전체토지에 대한 일괄양도계약후 토지거래허가 문제로 쟁점토지에 대한 계약서와 쟁점외토지에 대한 계약서를 별도로 작성한 것이라고 주장하며 전체토지에 대한 양도계약서, 쟁점토지에 대한 양도계약서, 쟁점외토지에 대한 양도계약서를 제출하였고, 처분청은 전체토지에 대한 일괄양도계약서는 존재하지 않는 계약서라는 의견이며, 각 계약서의 내용은 다음과 같다.

(가) 전체토지에 대한 양도계약서를 보면, 계약일은 2006.12.27.이고, 대금지급방법은 계약시 일시불 3,237,500천원을 지급하는 것으로 되어 있고, 청구인은 210-5 토지의 등기부상 면적은 273m2이나 계약당시 착오에 의해 237m2로 기재된 것이라고 주장하며, 상세내역은 아래 <표2>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOO OOOO

(나) 쟁점토지에 대한 양도계약서를 보면, 계약일은 2006.12.27.로 되어 있으며, 대금지급방법은 계약시 계약금 및 중도금 92%(451,500천원)를 지급하고, 잔금은 토지거래허가후 8%(38,500천원)를 지급하는 것으로 되어있으며, 상세내역은 아래 <표3>과 같다.

OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOO OOOO

(다) 쟁점외토지에 대한 양도계약서를 보면, 계약일은 2006.12.27.로 되어있고, 대금지급방법은 계약시 일시불로 2,876,000천원을 지급하는 것으로 되어 있으며, 상세내역은 아래 <표4>와 같다.

OOOOOOOOOO OOOOOO OO OOOOO OOOO

(3) 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 대금금융증빙을 보면, 양수법인이 2006.12.28. 청구인 명의 OOOOOO(OOOOOOOOOOOOOO)로 3,237,500천원을 계좌이체하였으며, 양수법인이 2008.1.8. 청구인에게 38,500천원을 무통장입금한 것으로 나타난다.

(4) 토지거래허가신청 및 허가내용을 보면, 쟁점외토지는 2007.2.5., 쟁점토지는 2008.1.31. 토지거래허가신청을 하였고, 쟁점외토지의 토지거래허가일은 2007.2.22., 쟁점토지의 토지거래허가일은 2008.12.21.로 나타난다.

(5) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 전체토지에 대한 양도계약후에 토지거래허가 등을 이유로 쟁점토지에 대한 양도계약서, 쟁점외토지에 대한 양도계약서를 별도로 작성한 것이며, 쟁점토지 중 잔금명목으로 2008.1.8. 수령한 착오계약분 36m2에 대한 매매대금 38,500천원은 총 매매대금의 1.1%에 불과하여 2006년에 양도대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이루어졌으므로 쟁점토지의 양도시기는 2006년으로 보아야한다는 주장이다.

(나) 살피건대, 쟁점토지와 쟁점외토지는 모두 구분등기가 되어 있어 각 필지별로 매매가 가능하고, 실제로 매매계약서가 각각 작성되는 등 쟁점토지와 쟁점외토지에 대한 양도계약서는 계약의 조건, 이행 및 권리·의무관계가 다른 별도의 계약서로 보이는 점, 청구인도 당초 동 계약서와 같이 쟁점외토지는 2006.12.27.을 양도일로 보아 양도소득 과세표준을, 쟁점토지는 2008.1.8.을 양도일로 보아 양도소득 과세표준을 신고한 점, 토지거래허가를 득하기 전이라 하여 잔금을 청산하지 못할 별다른 사정도 없어 보이는 점 등으로 미루어 쟁점토지만의 총양도대금은 490백만원이며 그중 92%에 상당한 451백만원을 2006.12.28. 수령하고 8%에 상당한 잔금 38백만원을 2008.1.8. 수령하여, 2006년에 양도대가의 수수가 거의 이루어진 것이라고 보이지 아니하므로, 쟁점토지의 양도시기를 2006년으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 2008년으로 볼 경우, 계약금 및 중도금 451,500천원은 2006.12.28.에 청산되었으며, 잔금에 해당하는 38,500천원은 당초 210-5 토지의 매매계약서상 착오기재금액 36m2(11평)에 해당되므로 양도시기를 2008년으로 보아야 한다는 주장이다.

(나) 살피건대, 쟁점토지의 매매계약서에 기재된 210-5 토지면적은 273m2로서 등기부등본의 면적과 같고, 청구인은 쟁점토지를 490,000천원에 양도하기로 2006.12.27. 계약하면서 계약금 및 중도금 451,500천원을 2006.12.28. 수령하였으며, 잔금 38,500천원은 토지거래허가후 수령하기로 하였으나 토지거래허가전(토지거래 허가일 : 2008.12.21.)인 2008.1.8. 수령하여 2008.3.19. 양도소득 과세표준을 신고한 점 등으로 보아 쟁점토지의 잔금청산일은 2008.1.8.이라 할 것이므로 쟁점토지의 매매계약서상 잔금으로 표시된 38,500천원에 해당하는 토지의 양도시기를 2008년으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 중과세율(60%)을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.