쟁점건물의 양도차익이 얼마인지 여부(경정)

1. 서부세무서장이 96.4.16 청구인에게 결정고지한 90년도분 양도소득세 929,510원 및 동 방위세 92,950원의 부과처분은 서울특별시 은평구 OO동 OOO, OOO 소재 OOOOO OOO OO중 청구인지분(1/2)의 양도차익을 2,700,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

서울특별시 은평구 OO동 OOO, OOO 소재 OOOOO OOO OO 대지지분 31.77㎡, 건물 33.24㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며 그 2분의1 지분을 “청구인지분”이라 한다)가 84.11.30 신축되어 90.10.6 청구인 및 청구외 OOO 명의로 소유권 보존등기되었다가 90.10.20 매매를 등기원인으로 하여 청구외 OOO 명의로 소유권이전등기되었다.

처분청은 청구인이 청구인지분을 양도한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 96.4.16 청구인에게 90년도분 양도소득세 3,215,820원 및 동 방위세 321,580원을 결정고지하였다가 취득가액 계산에 오류가 있음을 발견하고 양도소득세 929,510원 및 방위세 92,950원으로 감액결정하였다.

청구인은 이에 불복하여 96.5.6 심사청구를 거쳐 96.6.20 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구인 주장

쟁점건물은 통일로정비시책의 일환으로 추진한 서울특별시 은평구 OO동 재개발사업에 의하여 신축된 것으로 당시 OO동이주대책위원회 위원장인 청구인이 동 위원회의 사업비를 충당하기 위하여 83년 청구외 OOO에게 쟁점건물을 5,400,000원에 양도하는 계약을 체결하고 계약금 1,200,000원만 수령한 상태에서 사업시공자인 청구외 주식회사 OO사업(이하 “청구외법인”이라 한다)에 대한 공사비를 OOO에 대한 채권으로 대물변제한 것인바, 양도시기가 83년으로 이미 조세부과제척기간이 도과하였으므로 이건 양도소득세 및 방위세의 부과처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인은 쟁점건물이 준공된 84.11.30 이후 쟁점건물을 청구외 OOO와 공동으로 보유하다가 90.10.20 청구외 OOO에게 청구인지분을 양도한 것이 등기부등본등에 의하여 확인되고 있으므로 청구인지분의 양도에 대하여 양도소득세 및 방위세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구의 다툼은 쟁점건물의 소유권이전등기 내용에 따라 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 먼저 쟁점건물의 양도시기가 언제인지에 대하여 살펴본다.

(1) 소득세법 제4조 제1항 제3호에서 『자산의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 양도소득으로 규정하고 있고, 동조 제3항에서 『제1항 제3호에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매매·교환·법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다』고 규정하고 있다.

한편, 소득세법 제27조에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있고, 동법 시행령 제53조 제1항에서 『법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다』고 규정하면서 그 제1호에서 『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다』고 규정하고 있다.

(2) 쟁점건물의 등기부등본에 의하면 청구인이 90.10.20 청구인지분을 청구외 OOO에게 양도한 것으로 등재되어 있는바, 그 경위를 살펴보면 청구인은 통일로변 정비사업의 일환으로 추진된 서울특별시 은평구 OO동 OOO, OOO 일대의 OO동 이주단지조성사업(사업시행기간 : 79.7.7～82.4.30)의 추진위원회 위원장이었던 사람으로서, 위 사업의 사업비 일부를 충당하기 위하여 쟁점건물을 청구외 OOO에게 5,400,000원에 양도하고 83.12.9 당시 계약금 1,200,000원을 수령한 상태에서 동 OOO에게 잔금 4,200,000원의 채권을 가지고 있었는데, 청구인은 시공업자인 청구외법인에 대한 공사대금의 지급을 대신하여 위 채권을 청구외법인에게 양도한 사실이 83.12.9자 청구인과 청구외 법인간의 합의각서 및 85.8월 OO동 이주대책위원회의 결산보고서(p45 대물변제 및 채권양도 현황)에 의하여 확인된다.

(3) 전시 소득세법 제27조 및 동법 시행령 제53조 제1항에 의하면 자산의 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하고 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 하도록 규정하고 있다.

이건의 경우 청구인이 OO동 이주단지조성사업의 추진위원회위원장으로서 동 사업의 사업비충당을 위하여 쟁점건물을 양도하고 계약금 1,200,000원을 수령한 상태에서 청구외법인에 대물변제 형식으로 채권을 양도하였으므로 원칙적으로 청구외법인이 쟁점건물의 양수인인 청구외 OOO로부터 잔금을 받은 날이 쟁점건물의 양도시기일 것이나, 청구인이 이에 관한 증빙을 제출하지 못하고 있고 쟁점건물의 매매계약서도 제시하지 못하고 있어 쟁점건물의 등기접수일인 90.10.20을 양도시기로 볼 수밖에 없다고 할 것이다.

(4) 그렇다면, 쟁점건물의 양도시기가 83년으로 이미 조세부과제척기간이 도과하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

다. 다음으로 쟁점건물의 양도차익이 얼마인지에 대하여 직권으로 살펴본다.

(1) 소득세법 제23조 제1항 제1호에서 『토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 양도소득의 하나로 규정하고 있고, 동법 제23조 제4항 제1호와 제45조 제1항 제1호 가목에서 토지 또는 건물의 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하도록 하면서 단서규정에서 “대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 동법 시행령 제170조 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 하면서 그 제3호에 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우를 들고 있다.

(2) 청구인은 청구인지분이 청구외 OOO명의로 소유권이전등기 된 것에 대하여 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 한 바 없으므로 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한 것은 원칙적으로는 잘못이 없다.

그러나, 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다면, “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 과세한다”는 양도소득세의 기본적 논리(소득세법 제4항 제1호)에 맞지 아니할 뿐만 아니라 국세부과의 대원칙인 실질과세의 원칙에도 부합하지 아니하는 결과가 되므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우라 하더라도 그 양도차익은 실지양도가액을 초과하여서는 아니된다 할 것이다.(국심94부5529, 95.3.7외 다수, 같은뜻임)

(3) 전시 OO동 이주대책위원회의 결산보고서에 의하면 쟁점건물의 실지양도가액이 5,400,000원임이 인정되므로 청구인지분의 실지양도가액은 2,700,000원인 반면, 처분청이 기준시가에 의하여 산정한 쟁점건물의 양도차익은 5,519,095원임이 처분청 과세자료에 의하여 확인된다.

(4) 그렇다면, 기준시가에 의하여 계산한 청구인지분의 양도차익 5,519,095원이 실지양도가액 2,700,000원을 초과하므로 실지양도가액 2,700,000원을 양도차익으로 하여 양도소득세를 부과하는 것이 타당하다고 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

참조조문

유사 판례