조심2010서2823 (2010.10.28)

부가

기각

건물의 임대차계약에 의하여 임차인의 책임하에 건물을 개보수하여 사용하는 경우 건물주인 임대인은 자본적 지출액에 해당하는 개보수비용 상당액의 선수임대료를 받은 것으로 보아 이를 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것임

부가가치세법 제7조【용역의 공급】 / 부가가치세법제9조【거래 시기】 / 부가가치세법제13조【과세표준】 / 부가가치세법제21조【결정 및 경정】

국심2005서2268 /

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가.청구인들은 부동산 임대업을 영위하는 개인사업자로, 2007.5.5. OOO OOO OOO OOO 대지 872.2㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 (O)OOOOOOOOOO(이하 ‘임차인’이라 한다)에 10년간 임대하기로 하는 임대차 계약을 체결하였고, 동 계약에 따라 임차인은 쟁점토지에 웨딩사업용건물(이하 ‘쟁점건물’이라 한다)을 신축하여 청구인 들 명의로 소유권보존등기를하고, 쟁점건물에 대한 사용수익권을 취득하였으며, 청구인들은 쟁점건물의 신축공사비 2,965,053,000원을 선수임대료로 보아 임대기간 동안 안분계산하여 부동산 임대업의 수입금액으로 부가가치세를 신고·납부하였다.

나. 임차인은 쟁점건물 준공후 특수관계자인 (O)OOO(이하 ‘전차인’이라 한다)에게 쟁점건물을 전대하였으며, 전차인은 쟁점건물에 석공사 및 소방공사 등 추가공사를 하였는 바, OOOO국세청장은 전차인에 대한 세무조사를실시하여 당해 추가공사비 191,200,000원은 쟁점건물의 자본적 지출로서 전차인이 청구인들에게 건물을 공급한 것으로 보아 전차인에게 부가가치세 등을 과세하고, 처분청에 과세자료를 통보함에 따라 처분청은 위 추가공사 금액을 청구인들의 선수임대료로 보아 임대기간으로 안분계산하여 2010.2.8. 청구인들에게 2008년 제2기 부가가치세 1,095,620원, 2009년 제1기 부가가치세 1,580,750원, 합계 2,676,370원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.22. 이의신청을 거쳐 2010.8.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인들과임차인은 쟁점건물에 대하여 10년간 임대 후 철거조건(토지원상회복 조건)으로 임대차계약을 체결하였고, 전차인의 추가공사는 전차인의 건물사용편의를 위한 추가공사이므로 이를 선수임대료로 봄은부당하며, 임차인과 전차인은 쟁점건물 준공 후 청구인들 모르게 추가공사를 하여 청구인들에게 예측가능성과 법적안정성을 해치는 결과가 되었는바, 이러한 추가공사 금액에 대하여 청구인들에게 부가치세 등을 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인들은 쟁점토지에 대한 임차료 및 쟁점건물에 대한 사용수익권을 선수임대료로 하여 부동산 임대업의 수입금액으로 신고하였으며, 전차인의 신축건물 추가공사는 석공사 및 소방공사로 사업용 건물의 가치를 높이는 자본적 지출로 쟁점건물의 가치를 증대시켰으므로 쟁점건물의 신축공사비와 같이 선수임대료로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물의 추가공사비를 청구인들의 선수임대료로 보아 부가가치세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)부가가치세법

제7조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

제9조【거래 시기】② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화·시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.

③ 사업자가 제1항 또는 제2항에 따른 시기가 되기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 제16조의 세금계산서 또는 제32조의 영수증을 발급하는 경우에는 그 발급하는 때를 각각 그 재화 또는 용역의 공급 시기로 본다.

제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(가액)을 합한 금액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가

2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가

제21조【결정 및 경정】① 사업장 관할 세무서장, 사업장 관할 지방국세청장 또는 국세청장(이하 "사업장 관할 세무서장등"이라 한다)은 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사하여 결정 또는 경정한다.

1. 확정신고를 하지 아니한 경우

2. 확정신고한 내용에 오류 또는 탈루가 있는 경우

3. 확정신고를 할 때 매출처별 세금계산서합계표 또는 매입처별 세금계산서합계표를 제출하지 아니하거나 제출한 매출처별 세금계산서합계표 또는 매입처별 세금계산서합계표의 기재사항의 전부 또는 일부가 적혀 있지 아니하거나 사실과 다르게 적혀 있는 경우

4.그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 부가가치세를 포탈할 우려가 있는 경우

(2) 부가가치세법 시행령

제48조【과세표준의 계산】① 법 제13조제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금·요금·수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다.

제49조의2【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제51조제2항의 규정을 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 임차인과의 임대차계약서에 의하면, 청구인들은 2007.5.5.쟁점토지 외 1필지를 임차인에게 2008.9.1.～2018.8.31.까지 10년간 임대하기로 하는 토지 임대차계약을 아래와 같이 체결하였음이 나타난다.

(OO O OO)

(2) 쟁점 토지의 임대차계약서는 임차인이 쟁점토지를 임차하여 그 지상에 쟁점건물을 신축하기로 하는 내용으로 되어 있으며, 당해 계약은 위 임대차 기간 종료 후 청구들인이 예식장 건물을 철거 또는 임대목적물과 예식장 건물을 타인에게 매각하거나 청구인들 및 임차인이 임대차기간 종료 3개월 이전에 서면으로 계약종료 의사를 밝히지 않는 한 2년씩 자동 갱신되고(제2조), 임차인은 임대차 기간 내에 전차인에게 본 계약의 임차권을 양도하는 경우 새로운 양수인으로 하여금 이 계약의 내용을 준수하도록 하여야 하며(제5조), 임차인은 예식장 건물을 신축하여 청구인들 명의로 보존등기를 하고, 건물시가에 해당하는 금액의 세금계산서를 청구인들에게 발행하여야 하며, 임차인은 신청인의 승낙 없이 예식장 건물을 철거하거나 양도할 수 없고, 임차인은 계약의 종료시 예식장 건물을 철거한 후 임대목적물을 청구인들에게 반환하여야 하며, 임차인이 이를 이행하지 않을 경우 청구인들이 예식장 건물을 철거하고 철거비용을 임차인에게 청구할 수 있고(제6조), 청구인들은 임대차 기간 종료 후 10년간 예식장 건물을 동종업종으로 제3자에게 사용하게 하거나 직접 사용할 수 없으며, 청구인들은 공급받은 예식장의 건물시가에 해당하는 금액을 선수 임대료로 계상하고 위 금액을 임대차 기간 동안 매월 분할한 금액의 세금계산서를 선수임대료 명목으로 매월 토지 임대료와 함께 임차인에게 발행(제7조)하는 것으로 명시되어 있다.

(3) 임차인은 위 계약 내용에 따라 쟁점토지 외 1필지 지상에 9층의 철골철근콘크리트조(내용연수 40년) 쟁점건물을 신축하고, 2008.8.25. 청구인들 명의로 소유권보존등기를 경료하였으며, 쟁점건물 신축비용 50억원에 대하여 2008년 제2기 과세기간에 청구인들 등에게 아래와 같이 매출세금계산서를 교부하였음이 등기부등본, 국세통합시스템 등에 나타난다.

(OO O OO)

(4) 청구인들은 위 쟁점건물 신축비용에 대하여 선수임대료로 보아 임대기간 동안 안분하여 2008년 2기부터 임차인에게 매출세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고·납부하였음이 국세통합시스템 등에 나타난다.

(5) 임차인은 2008.7.1. 특수관계자인 전차인에게 쟁점토지 및 쟁점건물을 10년간 전대하기로 하는 ‘전대차 계약’을 체결하였으며, 당해 계약은 임차인의 임대차 기간이 갱신되는 경우 전차인이 전대차 종료 3개월 이전에 서면으로 계약종료 의사를 밝히지 않는 한 2년씩 자동갱신 되고(제2조), 전차인은 예식장 건물의 증축 또는 개축 시에는 임차인에게 통보하여 승인을 득하여야 한다고(제6조) 명시되어 있다.

(6) OOOO국세청장은 2009.5.6.～ 2009.6.16. 전차인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 전차인이 쟁점건물을 전차하여 석공사 및 소방공사 등 자본적 지출에 해당하는 추가공사를 아래와 같이 실시하고 추가공사비를 시설장치로 계상한 사실을 확인한 바, 당해 추가공사비용은 완공시점에 전차인이 청구인들에게 건물을 공급한 것으로 보아 전차인에게 부가가치세를 과세하는 한편, 처분청에 과세자료로 통보하였음이 국세통합시스템, 과세자료 등에 나타난다.

(7) 처분청은 통보받은 과세자료에 의하여 위 추가공사비를 선수임대료로 보아 청구인들에게 아래과 같이 부가가치세를 경정·고지하였음 이 부가가치세 결정결의서 등에 나타난다.

* 과세표준 = (선수임대료 / 1.1) / 120월 × 임대월수

(8) 위의 사실관계 및 관계법령을 종합하여 보면, 청구인들은 쟁점건물을 10년간 임대 후 철거조건으로 임대차계약을 체결하였고, 소방공사 등의 추가공사는 전차인 본인의 사용편의를 위한 것이므로 쟁점건물 추가공사비를 선수임대료로 보아 과세한 것은 부당하다는 주장이나, 청구인들은 당초 쟁점건물 신축비용과 쟁점토지 사용수익과 상호 대가관계가 성립되는 것으로 보아 쟁점건물 신축비용에 대하여 쟁점토지의 선수임대료로 부가가치세를 신고·납부한 바, 이같은 쟁점건물 신축비용과 추가공사비용의 차이점은 공사를 수행한 자가 각각 임차인과 전차인이라는 점에 차이가 있을 뿐, 청구인들의 입장에서는 신축비용과 추가공사비용을 달리 볼 이유가 없으며, 전차인이 실시한 추가공사는 사업용 건물의 가치를 높이는 자본적 지출로서 쟁점건물 준공 전에 당해 공사가 이루어져 청구인들에게 이전된 쟁점건물의 가치가 상승된 것으로 보이므로, 쟁점건물의 추가공사비는 신축비용과 같이 청구인들의 선수임대료로 봄이 상당하다 할 것이다.

(9) 또한, 건물의 임대차계약에 의하여 임차인의 책임하에 건물을 개보수하여 사용하는 경우 건물주인 임대인은 자본적 지출액에 해당하는 개보수비용 상당액의 선수임대료를 받은 것으로 보아 이를 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것인바(OOOOOOOOOOO, 2005.7.27. 참조), 전차인이 석공사, 소방공사 등을 실시하고 이를 시설장치로 계상한 이 건의 경우 처분청이 당해 추가공사를 쟁점건물의 가치를 증가시키는 자본적 지출에 해당하는 것으로 보아 청구인들이 선수임대료를 받은 것으로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.