국심2006중3628 (2007.04.04)

양도

기각

토지가 지정지역내 공익사업의 사업시행자에게 양도되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익 계산의 특례적용을 부인한 처분은 적법하다 할 것임.

조세특례제한법 제85조【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 / 조세특례제한법시행령 제79조의2【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 OOOOO OO OOO OOOOO번지 소재 답 4,036㎡ 중 청구인 지분(60분의 34이며, 이하 “쟁점토지”라 한다)을 2002.3.3.자 상속을 원인으로 취득하여 2005.10.21. OO건설주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다)에 양도하고, 2005.12.9. 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세 477,836,050원을 신고납부하였다가, 쟁점토지의 양도가 조세특례제한법 제85조 소정의 지정지역내 공익사업용 토지의 양도에 해당된다고 보아 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 청구인의 양도차익을 재계산하고, 동 양도소득세의 과세표준 신고기한내인 2006년5월에 ‘청구인이 신고납부한 세액 중 368,805,474원을 환급하여야 한다’는 취지의 경정청구를 하였다.

나.처분청은 청구외법인이 쟁점토지 양수당시 조세특례제한법 제85조 소정의 지정지역내 공익사업의 ‘사업시행자’에 해당되지 않으므로 쟁점토지의 양도에 대하여는 조세특례제한법 제85조 소정의 양도소득세 과세특례를 적용할 수 없다고 보아 2006.7.14. 청구인에게 ‘경정할 이유가 없다’는 뜻을 통지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2006.10.9. 심판청구를 제OO였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지의 양수자인 청구외법인이 OO광역시 OO구청장으로부터 ‘민영주택 사업계획승인’을 받은 날은 2005.12.9이나, 쟁점토지 소재지는 쟁점토지의 양도일(2005.10.21.) 이전인 2005.8.1.에 이미 OO광역시 고시 2005-147호에 의하여 국토의계획및이용에관한법률 제26조의 규정에 의한 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있었으므로 쟁점토지는 조세특례제한법 제85조 소정의 지정지역내 공익사업용 토지로 사업시행자에게 양도된 것으로 보아야 하는데도 처분청은 청구외법인이 사업시행자로서의 지위를 득한 날을 민영주택 사업계획승인일인 2005.12.9.로 해석하여 쟁점토지의 양도에 대하여 조세특례제한법 제85조 소정의 지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례의 적용을 배제한 것이므로 부당하다.

나. 처분청 의견

조세특례제한법 제85조를 적용함에 있어 도시개발사업의 사업시행자라 함은 도시개발구역을 지정하는 특별시장·광역시장 또는 도지사가 도시개발법 제11조 제1항 각호에 해당하는 자 중 도시개발사업자로 지정한 자를 말하는 것인데, 청구외법인은 쟁점토지 양수당시 위와 같은 사업시행자로서의 지위를 득하지 못하였고, OO광역시 고시 제2005-147호는 주민제안에 따라 지구단위계획을 결정고시하면서 용도지역 상향조정, 용적률 완화, 녹지 및 도로계획 등을 결정한 것으로 사업시행자 지정과는 직접 관련이 없으므로 쟁점토지가 양도당시 조세특례제한법 제85조 소정의 사업시행자에게 양도되지 아니한 것으로 보아 양도소득세 과세특례의 적용을 배제한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지가 지정지역내 공익사업의 사업시행자에게 양도되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익 계산의 특례적용을 부인한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 조세특례제한법(2005.12.31. 법률 제7839호로 개정되기 전의 것) 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 소득세법 제96조 제1항 제6호의2의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호의2의 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다)전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제96조 제1항 제6호의2 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.～5. (생략)

(2) 조세특례제한법시행령(2005.12.31. 대통령령 제19256호로 개정되기 전의 것) 제79조의2 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제85조 제5호에서 "그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날"이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다.

② 법 제85조의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인이 취득한 날을 거주자가 취득한 날로 본다.

(3) 도시개발법(2005.12.7. 법률 7715호로 개정되기 전의 것) 제3조 【도시개발구역의 지정 등】 ① 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정되는 때에는 도시개발구역을 지정할 수 있다. 이 경우 지정하고자 하는 도시개발구역의 면적이 대통령령이 정하는 규모 이상인 때에는 건설교통부장관의 승인을 얻어야 한다.

제11조 【시행자 등】 ① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제4호의 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 대통령령이 정하는 정부투자기관

3. 지방공기업법에 의하여 설립된 지방공사

4. 도시개발구역안의 토지소유자(제20조의 규정에 의한 수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역안의 국·공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말하며, 공유수면매립법 제9조의 규정에 의하여 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다) 또는 이들이 도시개발을 위하여 설립한 조합(이하 "조합"이라 한다)

5. 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인중 과밀억제권역안의 사업기간 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인

6. 건설산업기본법에 의한 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 적합하게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자

(4) 도시개발법시시행령(2006.3.29. 대통령령 제19422호로 개정되기 전의 것) 제15조 【시행자 지정신청】 ① 법 제11조 제1항의 규정에 의하여 시행자로 지정받고자 하는 자는 다음 각호의 사항을 기재한 사업시행자지정신청서를 시장·군수 또는 구청장을 거쳐 지정권자에게 제출하여야 한다. 다만, 지정권자가 도시개발사업을 직접 시행하는 경우에는 그러하지 아니하며, 건설교통부장관이 지정권자인 경우에는 건설교통부장관에게 직접 제출할 수 있다. (이하 생략)

(5) 주택법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제16조 【사업계획의 승인】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 대통령령이 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령이 정하는 서류를 첨부하여 시·도지사(국가·대한주택공사 및 한국토지공사가 시행하는 경우와 대통령령이 정하는 경우에는 건설교통부장관을 말한다. 이하 이 조 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 그사업계획승인을 얻어야 한다. 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)의 결정(제17조 제1항 제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

3. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

제17조 【다른 법률에 의한 인·허가 등의 의제 등】 ① 시·도지사가 제16조의 규정에 의하여 사업계획을 승인함에 있어서 다음 각호의 허가·인가·결정·승인 또는 신고 등(이하 "인·허가등"이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의한 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인·허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각호의 관계법률에 의한 고시가 있은 것으로 본다.

9. 「도시개발법」 제3조의 규정에 의한 도시개발구역의 지정, 동법 제11조의 규정에 의한 시행자의 지정, 동법 제17조의 규정에 의한 실시계획의 인가 및 동법 제63조 제2항의 규정에 의한 허가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 2002.3.3.자 상속에 의하여 취득하여 2005.10.21. 청구외법인에게 양도하였는 바, 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시 작성한 매매계약서상 계약일자는 2004.4.29.이며, 청구인 지분과 구OO 및 구OO의 지분을 일괄하여 실지거래가액 3,687,750,000원(청구인 지분은 2,411,221,153원, 구OO 지분은 425,509,615원, 구OO 지분은 709,182,692원으로 각각 계산됨)에 매각하기로 하였고, 잔금일은 2005.10.21.로 기재되어 있다.

(2) 청구외법인은 쟁점토지를 취득한 날인 2005.10.21. 쟁점토지를 OOOO신탁주식회사에 신탁하는 내용의 신탁등기를 하였다.

(3) 한편, 쟁점토지 소재지는 2005.8.1.자로 OO광역시장의 『도시관리계획〔도시계획시설(완충녹지), 제1종지구단위계획(OO지구단위계획구역·계획)〕결정·고시 및 지형도면 작성·고시』가 있었고, 청구인로부터 쟁점토지를 취득한 청구외법인은 쟁점토지를 포함한 23필지 16,015㎡의 토지위에 아파트 290채를 건설(건설기간 2005.12.～2008.1월)하기 위하여 2005.12.9.자로 OO광역시 OO구청장으로부터 주택법 제16조의 규정에 의하여 『주택건설사업계획 승인』을 받았음이 확인되나, 도시개발법 제11조의 규정에 의한 사업시행자 지정을 별도로 받았는지 여부는 확인되지 아니한다.

(4) 소득세법 제96조 제1항 단서 제6의2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제1항의 규정에 의하면, 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 같은법 시행령 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역의 부동산의 양도가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,

2004.12.31. 법률 제7322호로 신설된 조세특례제한법 제85조의 규정에 의하면, 소득세법령에 의한 지정지역내의 부동산의 경우라도 공익사업 관련 법률에 의하여 당해 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 등의 지정일 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함)하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다고 규정하고 있는 바,

(가) 조세특례제한법 제85조 소정의 기준시가에 의한 양도소득세 과세특례를 적용받기 위해서는 ① 양도자가 거주자이어야 하고, ② 그 부동산이 공익사업 관련 법률에 의하여 당해 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구 등의 지정일 전에 취득(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제96조 제1항 제6호의2의 규정에 의한 지정지역 지정후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다)한 것이어야 하며, ③ 그 부동산을 2006.12.31. 이전에 양도(수용 포함)하여야 하고, ④ 그 부동산이 공익사업용으로 당해 사업의 사업시행자에게 양도되어야 한다.

(나) 이 경우, 도시개발구역안에서 주택건설사업 등을 추진하고자 하는 사업자는 도시개발법 제3조의 규정에 의한 지정권자(특별시장·광역시장 또는 도지사)로부터 같은법 제11조에서 정하는 요건을 갖추어 도시개발사업의 시행자로 지정을 받아야 하며, 주택법 제16조의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 받은 자는 같은법 제17조 제1항 제9호의 규정에 의하여 ‘그 승인을 받은 날’ 도시개발법 제11조 소정의 사업시행자 지정을 받은 것으로 보게 된다.

(5) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점토지 소재지가 2005.8.1.자 OO광역시 고시 제2005-147호에 의하여 제1종지구단위계획구역으로 지정되었으므로 쟁점토지 양수당시 청구외법인을 공익사업의 사업시행자로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 위 OO광역시 고시 제2005-147호는 국토의계획및이용에관한법률 제26조의 규정에 의하여 도시관리계획을 고시한 것으로 도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하기 위한 지구단위계획구역의 결정, 용도지역 상향조정, 용적률 완화, 녹지 및 도로계획 결정 등을 그 내용으로 하고 있어 도시개발사업의 사업시행자 지정과는 직접 관련이 없으며, 청구외법인은 공익사업의 사업시행자의 지위에서 쟁점토지를 취득한 것이 아니라 도시개발법 제11조 제1항 제4호 및 주택법 제16조 제2항 소정의 요건을 갖추어 공익사업의 사업시행자로 지정받기 위하여 쟁점토지를 취득한 것으로 보이는 바, 청구외법인이 공익사업의 사업시행자로 지정된 날은 쟁점토지를 취득하고 주택건설사업계획을 수립하여 주택법 제16조의 규정에 의하여 ‘주택건설사업계획의 승인을 받은 날’로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(6) 또한, 청구인은 주택건설사업계획 승인일을 이 건 사업시행자 지정일로 보는 경우, 사업시행자 지정일 이후에 양도(수용)한 자는 과세특례를 적용받는 반면, 청구인과 같이 사업시행자 지정일 이전에 양도한 자는 과세특례를 적용받을 수 없는 문제가 발생한다고 주장하고 있으나, 도시개발법 제11조 소정의 사업시행자는 원칙적으로 국가 또는 지방자치단체 및 정부투자기관, 지방공사 등 공공기관이나 도시계획구역안에 토지를 소유한 자 또는 그들의 조합, 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자 중에서 지정권자가 지정하도록 되어 있으므로 도시계획구역안에 토지를 소유하지 아니한 일반 사업자는 도시계획구역안의 토지를 취득하거나 도시개발사업을 시행할 수 있는 능력을 갖추어 지정권자로부터 별도의 사업시행자 지정을 받아야 하는 반면, 청구인은 청구외법인이 쟁점토지 취득일 이전에 위 법령에 의한 요건을 갖추어 별도의 사업시행자 지정을 받았음을 확인할 신빙성있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

따라서, 쟁점토지의 양도에 대하여 조세특례제한법 제85조 소정의 기준시가에 의한 양도차익 계산의 특례를 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.